Evolutia detaliata in ultimele 12 trimestre se poate observa in cele doua grafice alaturate, click pe imagini pentru marire.

Apartamente: la nivel national, pretul apartamentelor a scazut in T4 cu 4,1% fata de T3, si cu 17,6% fata de T4.10. In Bucuresti, scaderea a fost de 4%, respectiv 20%, in timp ce, in restul tarii, scaderile au fost de 4,6%, respectiv 15,5%. Intre T1.09 si T4.11, preturile la nivel national au scazut cu 29,7%, iar cele din Bucuresti cu 34,7%.

Case: la nivel national, in T4.11, pretul caselor a scazut cu 5% fata de T3.11, si cu 14,4% fata de T4.10. In mediul urban, scaderea anuala a fost de 12%, iar cea din mediul rural de 18,7%. Intre T1.09 si T4.11, preturile caselor au scazut cu 22% (21% in urban, si 26,3% in rural).

Cateva comentarii:

1. Exista o diferenta uriasa intre datele INS si cele oferite de portalurile de imobiliare. Astfel, statisticile INS – care se bazeaza pe evolutia preturilor declarate la notari – arata o scadere cu 15-20% a preturilor anul trecut, in timp ce statisticile oferite de portalurile de imobiliare – care se bazeaza pe preturile solicitate de proprietari – arata o relativa stagnare, variatia preturilor fiind minora.

2. Una dintre explicatiile scaderilor calculate de INS poate fi si faptul ca se cumpara si se vand locuinte din ce in ce mai mici/ieftine, tranzactiile cu locuinte scumpe (care sa ridice media) fiind din ce in ce mai putine. In cazul programului Prima Casa spre exemplu, intre 2009 si 2012, pretul mediu a scazut cu circa 10%, detalii aici.

3. Din nefericire, INS nu ofera informatii detaliate privitoare la numarul de tranzactii luate in calcul, sau la evolutia preturilor nominale. Metodologia de calcul poate fi descarcata de aici.

Evolutia preturilor

In Bucuresti, pretul mediu pe metru patrat solicitat de proprietari a ajuns la 1.145 euro, in scadere cu 3 euro fata de februarie, si cu doar 24 euro fata de martie 2011. Pe de alta parte insa, potrivit INS, in T2 si T3.11, preturile declarate la notari au scazut cu circa 10% comparativ cu T1.11 (detalii aici), datele pe T4.11 urmand sa fie publicate saptamana viitoare.

Conform unei alte surse (indeximobiliar.blogspot.com), in primul trimestru din acest an, preturile in Bucuresti au stagnat fata de sfarsitul anului trecut, variatiile in cazul garsonierelor si apartamentelor cu 2 si 3 camere nedepasind +/-1%.

Dupa cum se poate observa si pe graficul alaturat, si in restul oraselor monitorizate de de imobiliare.ro variatiile au fost destul de mici, situandu-se practic in marja de eroare.

Cel putin din punctul de vedere al preturilor solicitate de proprietari, se pare ca piata imobiliara se afla in stagnare, dar diferenta dintre indicatorii calculati de INS si cei calculati de site-urile de imobiliare este extrem de mare si ridica numeroase semne de intrebare.

Evolutia chiriilor

Nici pe piata chiriilor situatia nu s-a schimbat foarte mult in ultimele luni. Astfel, in cazul garsonierelor, chiria medie a scazut de la inceputul anului 4% in Bucuresti, si cu 1,7% in Timisoara, majorandu-se cu 3,7% in Cluj.

In ce priveste apartamentele cu doua camere, evolutia din primele trei luni este urmatoarea: -1% in Bucuresti, +1,2% in Timisoara si -2,4% in Cluj, iar in cazul apartamentele cu trei camere, procentele sunt de +2,9%, +2,9% si -1%.

In ultimii trei ani, chiria solicitata pentru un apartament cu doua camere a scazut cu ~40% in Bucuresti, cu 30% in Cluj si cu 25% in Timisoara, scaderea chiriilor fiind mai mare decat cea a preturilor, ceea ce a determinat o scumpire a apartamentelor in raport cu chiriile.

Iar atat timp cat acest trend va continua, este greu de crezut ca preturile vor creste.

Potrivit acestor date, in ultimul an, costurile de constructie in cazul cladirilor rezidentiale au crescut cu 8,6% (ianuarie 2012 vs ianuarie 2011), iar in ultimii trei ani cu 18,2%, detalii in graficul alaturat, click pe imagine pentru marire. De remarcat faptul ca aceste costuri nu includ contravaloarea terenului, care reprezinta intre 15% si 25% din costul total, si nici profiturile dezvoltatorilor.

Exprimate in euro, costurile au crescut cu circa 7% in ultimul an, si cu 16,5% in ultimii trei ani.

In acelasi timp, costul cu forta de munca in sectorul constructiilor a crescut cu 9% in ultimul an, si cu 20% in ultimii 3 ani, iar pretul materialelor de constructii a crescut cu 10,4% in ultimul an, si cu 22% in ultimii trei ani.

Practic, exceptand costurile cu terenul si profitul dezvoltatorului (care impreuna pot reprezenta pana la 50% din pretul de vanzare!), ultimii trei ani de criza au determinat o crestere a costurilor de constructie cu 15-20%, inflatia medie in aceasta perioada fiind de 15%.

In aceste conditii, scaderea preturilor de vanzare a locuintelor noi depinde in primul rand de reducerea preturilor la terenuri (scadere de pana la 70% fata de 2008), de reducerea profiturilor dezvoltatorilor, si de reducerea suprafetei locuintelor.

Din totalul garantiilor acordate, 18.793 au fost aferente programului Prima Casa 4, valoarea medie a finantarii fiind de 37.677 euro, in scadere de la 41.574 euro cat a fost media in cazul Prima Casa 1, detalii in graficul alaturat, click pe imagine pentru marire.

Oarecum surprinzator, desi acest program functioneaza deja peste doi ani si jumatate, numarul executarilor silite este de doar 34, rata de default fiind de 0,06%.

Alte informatii:

- din totalul contractelor emise au fost achizitionate 1.403 de imobile noi sau nefinalizate – dupa cum se poate observa, desi acest program a fost lansat pentru a ajuta sectorul constructiilor, ponderea locuintelor noi este de doar 2,4%.

- din totalul garantiilor acordate, 52% reprezinta garantiile pentru locuinte cu 2 camere, 26% garantii pentru locuinte cu 3 camere, iar 13% garantii pentru locuinte cu 1 camera;

- in ce priveste ritmul de acordare a garantiilor: in noiembrie si decembrie au fost acordate circa 4.500 (~2.250/luna), in ianuarie aproximativ 1.300, iar intre 1 februarie si 9 martie au fost acordate ~2.400.

- 411  solicitari de garantare in valoare de 7,7 mil. euro se afla in analiza bancilor sau a FNGCIMM.

Pe segmente de piata: cea mai mare crestere s-a inregistrat in sectorul IT, respectiv + 25,5% (total vanzari in 2011 – 427 milioane euro). Vanzarile in sectorul “Major Domestic Appliances” au crescut cu 4,1% si au ajuns la 328 mil euro, in timp ce vanzarile in sectorul “Minor Domestic Appliances” au ajuns la 108 milioane euro, in crestere cu 15,1%. Pe segmentul foto, procentul de crestere a fost de 17,4% (46 mil euro), in telecomunicatii, cresterea a fost de 10% (191 mil euro), iar pe segmentul “Consumer Electronics”, procentul de crestere a fost de 8,6% (293 mil euro).

2. INS: in luna ianuarie 2012, volumul lucrarilor de constructii a scazut fata de luna decembrie 2011, ca serie bruta cu 63,4%, iar ca serie ajustata in functie de numarul de zile lucratoare si de sezonalitate a crescut cu 1,9%.

Fata de luna corespunzatoare a anului precedent, cresterea bruta a fost de 14,9%, iar cea ajustata de 14,2%.

Pe elemente de structura (serie bruta, yoy): s-a inregistrat o crestere la lucrarile de constructii noi cu 64,9%. La lucrarile de intretinere  si reparatii curente si la lucrarile de reparatii capitale au avut loc scaderi cu 37,7 %, respectiv cu 31,0%.

Pe obiecte de constructii: s-au inregistrat cresteri la cladirile nerezidentiale si la constructiile ingineresti cu 31,6%, respectiv cu 19,5%. La cladirile rezidentiale, volumul lucrarilor de constructii a scazut cu 24,1%.

3. INS: in luna ianuarie 2012, volumul cifrei de afaceri din comertul cu autovehicule si motociclete a scazut  fata de  luna precedenta ca serie bruta cu 19,9% si a crescut ca serie ajustata in functie de numarul de zile lucratoare si de sezonalitate cu 2,6%. Volumul cifrei de afaceri pentru serviciile de piata prestate populatiei a scazut fata de luna precedenta atat ca serie bruta, cat si ca serie ajustata in functie de numarul de zile lucratoare si de sezonalitate cu 14,0%, respectiv cu 8,5%.

Fata de luna corespunzatoare a anului precedent, volumul cifrei de afaceri pentru comertul cu autovehicule si motociclete a scazut ca serie bruta cu 0,4%, iar ca serie ajustata a crescut cu 4%. Volumul cifrei de afaceri pentru serviciile de piata prestate populatiei a scazut fata de luna corespunzatoare a anului precedent, atat ca serie bruta cat si ca serie ajustata cu 1,5%, respectiv cu 0,7%

Raportul pret/salariu la nivel national

Potrivit indicelui imobiliar calculat de Eurobank (mai multe detalii la sfarsitul articolului), pretul mediu al locuintelor la nivel national in T4.11 a fost de 49.646 euro, in scadere cu 9% fata de T4.10, si cu 40% fata de maximul atins inainte de criza, respectiv 81.862 euro in T3.08. Calculat in lei, pretul mediu a scazut cu 30%.

In acelasi timp insa, daca luam in calcul salariul mediu pe economie, pretul mediu al locuintelor a scazut de la echivalentul a 175 salarii medii brute lunare in 2008, la echivalentul a 97 salarii medii in ultimul trimestru din anul trecut, scaderea reala fiind astfel de 45%.

Evolutia raportului pret/salariu intre 2005 si 2011 se poate observa in graficul alaturat, click pe imagine pentru marire. Practic, in acest moment, raportul a ajuns la nivelul din 2004, bula imobiliara incepand sa se umfle de prin 2003.

Raportul pret/salariu in Bucuresti

In Bucuresti (+Ilfov), pretul mediu al unei locuinte a fost anul trecut de 72.073, in scadere cu 46% fata de anul 2008, cand pretul mediu a fost de 133.111 euro. In lei, scaderea este de 38%.

Mai departe, potrivit Comisie Nationale de Prognoza, anul trecut, salariul mediu brut in Bucuresti a fost de 642 euro, raportul pret/salariu ajungand astfel la 112, in scadere de la 208 in 2007, scaderea reala fiind de 56%, detalii in graficul alaturat.

In acest moment, in Bucuresti, pretul mediu al unei locuinte reprezinta echivalentul salariului mediu brut pe 9 ani si 4 luni, fata de 17 ani si 4 luni in 2007, si 13 ani in 2005.

La ce sa ne asteptam in anii urmatori?

Dupa cum se poate observa in cele doua grafice de mai sus, raportul “pret/salariu” este sub cel din 2005, iar daca in 2012, preturile se vor reduce cu 5-10%, iar veniturile vor creste cu 5-10% vom ajunge practic la un raport similar celui din 2003, adica vom ajunge la nivelul inregistrat in momentul in care bula imobiliara a inceput sa se umfle.

In aceste conditii, ne putem astepta la o continuare a scaderii preturilor, la o stagnare, sau la inceputul unui nou trend de crestere?

In mod normal, din moment ce raportul “pret/salariu” se afla aproape de momentul de inceput al bulei imobiliare, mult mai probabila este o stagnare a preturilor, sau chiar inceputul unui nou trend de crestere, insa in realitate, lucrurile sunt mai complicate, pentru ca evolutia preturilor nu depinde doar de venituri, ci si de evolutia numarului de salariati, de evolutia creditarii, de sumele trimise in tara de cei care lucreaza in strainatate si nu in ultimul rand, de evolutia numarului de locuitori.

1. Numarul de salariati: de cand a inceput criza, numarul oficial al salariatilor a scazut cu peste 10%, ceea ce inseamna mai putine persoane care realizeaza venituri, deci o scadere a cererii solvabile.

2. Evolutia creditarii: in acest moment, ponderea persoanelor cu credite este mult mai mare decat in urma cu 5-6 ani, iar asta inseamna ca numarul celor care pot lua credite este mai mic. In plus, bancile acorda acum credite mult mai greu decat inainte de criza.

3. Sumele trimise in tara: banii romanilor care muncesc in strainatate au contribuit din plin la cresterea preturilor pe piata imobiliara, insa in ultimii ani, sumele au scazut foarte mult: daca in 2006-2008, in tara intrau anual 5-6 miliarde euro, in 2011 suma a scazut la 3,6 miliarde euro, iar in conditiile in care piata muncii din Italia si Spania nu isi va reveni in urmatorii ani, sumele trimise in tara vor continua sa fie mai mici decat inainte de criza.

4. Numarul de locuitori: in ultimii 20 ani, sporul natural a fost negativ, ceea ce inseamna ca numarul nou-nascutilor a fost mai mic decat cel al persoanelor care au decedat. Or, daca populatia scade, pe termen lung, cererea nu are cum sa creasca.

Prin urmare, in conditiile in care veniturile cresc, iar cea mai mare parte a bulei speculative a fost deja anulata de scaderile din 2008-2011, este greu de crezut ca preturile se vor reduce semnificativ de acum inainte, la fel de greu de crezut fiind insa si ca preturile vor creste, cel putin pe termen scurt si mediu (2-3 ani).

Mult mai probabil este o relativa stagnare la nivelul intregii piete, cresterile sau scaderile avand loc izolat, doar pe anumite segmente de piata.

Nota: pentru a vedea evolutia preturilor (in format excel) intre 2005 si 2011 click aici, metodologia de calcul fiind disponibila aici. Am solicitat EFG Eurobank Property Services mai multe informatii, iar datele transmise arata ca, in calculul preturilor medii la nivel national intra circa 1.200 de evaluari trimestriale, aproximativ 20% dintre acestea provenind din Bucuresti. Tot in ce priveste preturile la nivel national, ponderea oraselor mari (peste 200.000 de locuitori) este de 49%, in timp ce orasele cu mai putin de 200.000 locuitori + mediul rural au o pondere de 51%.

Pe de alta parte insa, daca luam in calcul doar ultimul trimestru al anului trecut, numarul locuintelor a fost cu 12% mai mic decat in T4.06, iar in 2012 si 2013 este de asteptat ca trendul de scadere sa continue in conditiile in care numarul autorizatiilor de construire scade. Din totalul locuintelor date in folosinta, 47,7% au fost in mediul rural, iar 52,3% in mediul urban.

Raportat la populatie (fara a lua in considerare datele rezultate in urma ultimului recensamant), anul trecut au fost date in folosinta 2,1 locuinte noi la 1.000 de locuitori, iar daca luam in calcul o populatie de 19 milioane de persoane, raportul devine 2,3/1.000. Pentru comparatie, in tarile dezvoltate, raportul este de circa 3-5/1.000.

Per total, intre 1990 si 2011 au fost construite 808.000 locuinte noi, dintre care 395.000 in mediul rural, in timp ce fondul locativ a crescut de la 8 la 8,5 milioane locuinte, iar populatia a scazut de la 23,2 la 19 milioane persoane.

Numarul locuintelor/1.000 de persoane a crescut de la 345 in 1990, la 447 in 2011, raport cu care ne situam practic in jurul mediei europene, insa spre deosebire de celelalte tari, in Romania, 25% din fondul locativ este format din locuinte din chirpici.

In acest an, grila notarilor publicata zilele trecute indica faptul ca, in aceeasi zona, in cazul apartamentelor cu doua camere situate la etajele intermediare si construite dupa 1977, pretul minim variaza intre 42.970 si 53.050 euro, comparativ cu intervalul 39.800 – 49.100 euro valabil anul trecut, preturile minime fiind cu practic cu 5-10% mai mari, detalii in tabelul alaturat, click pe imagine pentru marire.

Pentru comparatie, potrivit datelor INS, in Bucuresti, preturile apartamentelor au scazut in 2010 cu 16%, iar in primele 9 luni din 2011 cu inca 16,7%, ceea ce duce scaderea totala intre T1.09 si T3.11 la 32%, procentul fiind influentat temporar in 2009 de lansarea programului Prima Casa.

Cateva comentarii

1. Cresterea (chiar si usoara) a preturilor minime in 2012 comparativ cu 2011 nu inseamna nimic altceva decat ca notarii nu accepta preturi mai mici decat cele din grila. Cu alte cuvinte, preturile nu vor creste doar pentru ca au crescut preturile minime pe baza carora se calculeaza taxele notariale.

2. Grilele pe 2012 au generat titluri de genul “Cresc preturile la apartamente”, insa uitam mult prea repede ca, anul trecut, preturile minime pentru Bucuresti au scazut atat de mult incat nu prea mai aveau nicio legatura cu preturile reale de tranzactionare. Spre exemplu, revenind la Bulevardul Unirii despre care aminteam mai sus: chiar se pot cumpara apartamente cu doua camere confort I cu 35-40.000 de euro in centrul Bucurestiului? In alte zone, preturile minime pornesc chiar si de la 25.000 de euro pentru un ap. cu 2 camere,  cf I.

3. Indicele imobiliar calculat trimestrial de INS se bazeaza pe preturile declarate la notari. Prin urmare, asa cum scaderea dramatia a preturilor minime in 2011 a influentat intr-o oarecare masura evolutia indicelui anul trecut, la fel se va intampla si in acest an, numai ca in sens invers.

Grila notarilor 2010

Grila notarilor 2011

Grila notarilor 2012

Astfel, cotele reduse de impozitare au facut ca detinerea unei locuinte sa nu ii coste prea mult pe proprietari, in timp ce gradul mic de fiscalizare a pietei chiriilor a generat venituri suplimentare semnificative, toate acestea contribuind din plin la dezvoltarea bulei imobiliare dupa anul 2000. Iata mai jos o comparatie intre impozitele pe locuinte aplicate in mai multe tari.

Ce impozite se platesc in tarile din Europa de Est

Romania – impozitul pe cladiri, in cazul persoanelor fizice, se determina prin aplicarea unei cote de impozitare de 0,1% la valoarea impozabila a cladirii, insa pe de alta parte, companiile sunt suprataxate, acestea platind anual un impozit cuprins intre 0,25% si 1,5%, cea mai mare parte a primariilor marilor orase aplicand procente care se apropie de nivelul maxim (in Bucuresti, companiile platesc 1,5%). In ce priveste cota aplicata populatiei, ea creste cu 65% – 300% in cazul in care proprietarul detine mai multe locuinte.

Bulgaria – cota de impozit este de 0,15%, usor mai mare decat in Romania;

Polonia – suma maxima pe care autoritatile locale o pot solicita este de 0,59 zloti pe mp util (19 zloti in cazul companiilor!), respectiv echivalentul a 0,6 lei;

Cehia – cota variaza de la o regiune la alta, insa suma platita anual se situeaza de multe ori sub 100 euro. In momentul in care vinzi o proprietate, trebuie sa platesti o taxa echivalenta cu 3% din valoarea tranzactiei;

Ce impozite se platesc in tarile dezvoltate

Germania – baza de calcul la nivel federal este de 0,35%, insa la nivel de Land mai adauga diversi coeficienti care duc procentul mediu la 1,9%. Venitul din chirii este taxat progresiv cu rate de pana la 45%.

Scotia – se plateste o taxa anuala numita “council tax”, care depinde de valoarea locuintei si include si unele servicii oferite de primarie (salubrizare, canalizare etc). Caz concret – un prieten care locuieste langa Edinburgh a platit anul trecut 1.850 lire sterline, respectiv ~0.8% din valoarea casei in care locuieste;

Danemarca – pentru locuintele cu o valoare de piata ce nu depaseste ~400.000 de dolari, impozitul este de 1%. Pentru locuintele cu o valoare mai mare, impozitul este de 3%, insa exista diverse reduceri in functie de vechimea imobilului. Veniturile din chirii sunt impozitate cu procente curinse intre 3.67% si 15%;

Italia – intre 0,4% si 0,9% din valoarea proprietatii. Veniturile din chirii sunt impozitate cu 23-43%;

Spania – se plateste o suma echivalenta cu 0,5 – 1% din valoarea proprietatii. Venitul din chirii pentru nerezidenti este taxat cu 25%.

SUA – procentul difera de la un stat la altul, media fiind de aproximativ 1%;

Cateva idei de final

1. Dupa cum se poate observa, pe segmentul persoanelor fizice, impozitul pe proprietate este extrem de scazut in Romania (la fel si in cazul Poloniei sau Bulgariei), insa cel putin pana in acest moment, niciun guvern nu a avut curajul sa majoreze semnificativ acest impozit – s-a “umblat” putin doar la cei care au mai multe locuinte.

2. Dincolo de faptul ca afecteaza veniturile bugetare, taxele mici platite de proprietari contribuie din plin la mentinerea unor preturi mari pe piata imobiliara.

3. Este adevarat ca multora le este greu sa plateasca un impozit de 0,5-1% din valoarea locuintei, dar pentru cei cu adevarat saraci se pot aplica diverse reduceri sau scutiri, astfel incat impozitul sa fie suportabil.

In ce priveste Prima Casa 4, numarul garantiilor acordate intre 1 iunie si 31 decembrie a fost de 15.034, si cum pana la inceputul lunii noiembrie, numarul garantiilor a fost de 10.500 rezulta ca, in ultimele doua luni din anul trecut au fost acordate circa 4.500 garantii, respectiv 500-600 pe saptamana. In acest moment, un numar de 241 solicitari de garantare se afla in analiza bancilor sau a FNGCIMM.

Valoarea garantiilor in cazul tuturor celor 4 versiuni ale programului a ajuns la 2,2 miliarde euro, suma din care 285,8 milioane euro este aferenta PC4, insa odata cu PC4, statul nu mai garanteaza 100% din valoarea finantarii, si doar 50%.

Valoarea medie a finantarii a scazut de la peste 41.000 euro in cazul primei variante a programului, la cca 38.000 euro in cazul ultimei variante, detalii in graficul alaturat, click pe imagine pentru marire.

Anul trecut, numarul tranzactiilor imobiliare a fost de 350-370.000, ponderea programului Prima Casa fiind de 5-6%.