Economie Imobiliare Publicat la 12.12.2009 46 comentarii
Piata imobiliara, intre faliment si renastere
Ziarul Financiar a scris ieri despre cel mai mare faliment care a avut loc pana in acest moment pe piata imobiliara – proiectul miniorasului de langa Buftea, proiect care presupunea construirea a 6000 de locuinte in valoare totala de 1.9 miliarde euro, a cazut.
Cum dezvoltatorul se afla acum in lichidare, terenul de 125 de hectare pe care acesta in detine, a fost scos la licitatie. La ce pret? La 9 euro pe metru patrat, cu 78% mai mic decat cei 42 de euro la cat a fost evaluat in iulie 2008.
Ce consecinte va avea o asemenea vanzare? Va reaseza preturile terenurilor din zona respectiva la noua valoare, care va deveni referinta. In acest caz, referinta este cu 80% mai mica decat in urma cu 18 luni!!Â
In jurul Bucurestiului si al marilor orase, exista mii sau zeci de mii de hectare de teren cumparate in anii trecuti, fie pentru a specula cresterea preturilor, fie pentru a construi ceva pe ele, iar in momentul in care vor avea loc astfel de executari silite, noile preturi vor deveni si ele referinta.
Cine va beneficia de noua situatie? Investitorii care abia asteapta sa cumpere in 2010 terenuri la preturile din 2003-2004, terenuri pe care in anii urmatori, vor aparea noile complexuri rezidentiale, la costuri rezonabile de data aceasta.
Unul dintre motivele pentru care costul apartamentelor noi si al caselor nu scade pe masura asteptarilor, este acela ca acestea au fost construite in ultimii 2-3 ani, atunci cand atat preturile la terenuri, cat si cele ale materialelor de constructii au fost la nivel maxim.
Cu alte cuvinte, cum sa vand la 600 de euro pe metru patrat, cand pe mine m-a costat 800 sau 1000?
Falimentul despre care vorbeam mai sus nu reprezinta decat varful icebergului, urmand probabil ca in 2010, sa vedem multi dezvoltatori imobiliari trecand prin momente dificile, iar executarile silite vor stabili noi referinte de pret, atat in ceea ce priveste terenurile, cat si imobilele.
Iar acel moment va reprezenta un nou inceput pentru piata imobiliara romaneasca.
Cristian Orgonas, Timisoara, blogger din 2008. Am 10 ani experienta in Vanzari, Supply Chain si Achizitii, iar pe acest blog public articole pe teme economice.
12.12.2009, 9:32 am
Interesant analiza! Stii ca exista cateva pareri in piata care afirma ca in perioada aceasta exista premisele lansarii unor proiecte rezidentiale ieftine. Si aceasta pentru ca tot ce este legat de domeniul acesta prezinta costuri mult mai mici ca in anii de boom.
Dar din pacate acest nou val de locuinte noi va aparea in 2011-2012 si pana atunci trebuie sa scapam de stocul existent de locunte noi. Dezvoltatorii sau… bancile finantatoare!
13.12.2009, 6:36 pm
@Alexandru: tocmai vanzarea acestui stoc existent duce piata in jos. Ei incearca sa ne convinga cat de bune sunt investitiile si cum vom reincepe sa crestem anual ca altii in 10…
In privinta costurilor reale de constructie, se stie ca ce se facea in regie proprie iesea in 2007-2008 la 350-400 Euro/mp, in conditiile in care crescuse sensibil fierbetonul. Costurile normale acum cand piata si-a mai revenit sunt de aprox 200-250Eur/mp la cheie cu materiale ok. Mai adaugam si costul terenului (de aprox 2 ori sup casei* pret/mp) si utilitatile (care te cam jupoaie) si aflam cat ar trebui sa ne coste o casa cu curte si cat era profitul…!
Partea interesanta e ca pentru cele gata facute, la care nu mai alegi tu materialele si care trebuie executate, s-ar putea sa se ajunga la preturi chiar mai mici! Motivul: trebuie vandute!
Problema: s-ar putea ca in momentul in care piata se va ajusta atat de grav, noi sa nu mai avem veniturile cu care ne-am obisnuit si sa ne ajustam odata cu piata!!! Lovitura asupra dezvoltatorilor ar putea fi transferata la banci (ale caror bilanturi deja sufera), la sutele de mii de oameni angrenati in constructii care raman fara venituri, care isi ajusteaza consumul si care intr-un final ajung ca nu mai plateasca nici alte bunuri si servicii din care ne luam noi ceilalti salariile!
14.12.2009, 12:22 pm
Imi cer scuze ca intervin, dar legat de pretul de constructie in regie proprie, eu tocmai mi-am terminat de construcit casa in regie proprie, cu finisaje normale, si cand am tras linia a iesit 364 eur/mp. Mentionez, casa este din caramida poroterm, finisaje mai mult decat normale.
Asa ca materialele, cel putin cele pentru finisaje (gresie,parchet,faianta,instalatii) nu prea au scazut cine stie ce, ba chiar unele s-au si scumpit. Ce s-a ieftinit intradevar au fost fierul, caramida si cimentul cam cu 45 %, dar asta reprezinta doar 35 % din costul unei case.
Legat de manopera, daca vrei o constructie buna un finisaj cat de cat de calitate atunci manopera nu este ieftina. Poti angaja manopera mai ieftina dar pierderile de materiale sunt considerabile si finisajul este de calitatea indoielnica.
12.12.2009, 9:47 am
Asta se intampla cand se favorizeaza cresterile pe baza de specula in schimbul celor rezervate dar sigure. Orice investitie are riscurile ei, in acest caz, specula, cu riscuri considerabile.
Cand s-o domoli mentalitatea de tun, mai vorbim si atunci eventual o sa ne para si rau de situatia in care se afla “investitorii”
12.12.2009, 10:53 am
Aha, vine criza! De cand o astept.
12.12.2009, 2:50 pm
Bogdan: recesiunea nu produs pagube, sa vedem cu ce ne alegem in 2010 de pe urma crizei post recesiune
12.12.2009, 11:21 am
Renasterea poate avea loc numai prin faliiment.
12.12.2009, 11:33 am
Gresesti, zic eu. Doar daca se va vinde la pretul de 9 euro pe metru patrat se va reaseza piata, poate nici atunci. Pentru ca una este scoaterea la licitatie si alta este vanzarea efectiva. Multe au fost scoase la licitatie la un pret, si nu s-a prezentat nimeni, astfel ca la a doua strigare s-a redus pretul de pornire cu 25%. Asa ca, inca nu se poate sti daca e 9 euro, 7 euro sau 1 euro. Totul porneste de la cine cumpara si de ce cumpara. Daca cumpara.
12.12.2009, 12:05 pm
falimentele nu cred ca sunt ceva neaparat rau. asa se va mai `cerne` piata
12.12.2009, 1:01 pm
intr-adevar cred ca falimentele vor fi declansatorul asezarii cu picioarele pe pamant a preturilor in mai multe domenii dar in mod special in imobiliar.
problema este ca net worth-ul Romaniei va scadea dramatic si, probabil, vom asista si in Romania la spirala descendenta scadere pret imobiliare-scadere rating bancar care a dus la criza. Si in acest caz nu cred, realist vorbind, ca putem evita o depreciere semnificativa care va avea ca efect si cresterea instanta a gradului de indatorare publica externa denominata in Euro.
12.12.2009, 1:14 pm
Cristian , cu citeva luni in urma scriai un articol de genul “unde sint falitii nostri ? ”
Uite ca incep sa apara . In Romania evenimentele se produc cu efect intirziat . Comparat cu restul UE !
12.12.2009, 1:37 pm
500 Eur/mp este pretul corect pentru Romania, si asta doar presupunand ca dobanda BCE nu o ia razna iar venitul mediu ramane macar stationar.
12.12.2009, 9:23 pm
buna dimineata!
12.12.2009, 2:01 pm
Corect, la 500 EUR/mp as cumpara si eu apartamente in complex rezidential la marginea Bucurestiului. Si pretul asta nu e irealizabil in noile conditii.
12.12.2009, 2:41 pm
“cum sa vand la 600 de euro pe metru patrat, cand pe mine m-a costat 800 sau 1000???” … pai da, o poti face ! Si diferenta de 200-400 Euro/mp o numesti impozit pe prostie. Ca doar nu trebuie sa castige toata lumea, nu !?
12.12.2009, 2:49 pm
miluch: dupa ce ti-ai facut calcule cu un castig de 50 sau 100%, cu greu accepti pierderi
12.12.2009, 7:01 pm
pai eu cred ca statul (capitalist !) trebuie sa intervina in acest caz si la supraprofituri sa aplice o suprataxare ; lucru valabil si pentru afacerile (sa punem oare ghilimele?) bancilor si dezvoltatorilor imobiliari din Romania.
In afara deja se cam “lucreaza” la bonusurile bancherilor …
12.12.2009, 5:53 pm
@ Cristian Orgonas: nu sunt un mare specialist in piata imobiliara, dar as fi asteptat ceva mai mult de la cineva care apare pe hotnews. In primul rand, cateva corecturi gramaticale aduse articolului ar fi binevenite – gramatica este destul de logica si nu ar vrea nimeni sa apara cu lacune in aceasta zona.
In al doilea rand, este dezamagitor sa citesti articole care declara falimentul pietei imobiliare. Prima conditie ca o piata / industrie sa fie in faliment este ca ea sa existe. Problema fundamentala este ca aceasta piata nu a existat. Faptul ca cineva pune la vanzare terenuri de “mii sau zeci de mii de hectare” in jurul Bucurestiului – ca sa citez – nu inseamna ca exista o piata sau industrie in adevaratul sens al cuvantului.
Ar fi probabil util sa citim si noi despre ce piata vorbim – cati bani s-au investit in adevaratul sens al cuvantului in zona imobiliara din Romania? proiecte sunt, nu asta e problema, dar un proiect nu defineste o piata.
Si inca un amanunt pe care l-as fi pus in orice articol de bun simt: multi citati preturile la terenuri din 2003-2004, bula imobiliara, preturi umflate. Regula simpla si de aur a afacerilor este ca cineva pierde, cineva castiga. Faptul ca investitorul X a platit de 100 ori pretul pe un teren pe mine, ca potential cumparator de apartament in Bucuresti (repet: potential), nu ma afecteaza si nici nu ma intereseaza; e evident insa ca cineva a incasat acei bani, deci cineva a facut profit (urias), iar altcineva si-a luat o mare teapa. Daca acel investitor X cumpara terenuri de milioane de euro cu gandul sa faca un proiect de miliarde de euro asta nu inseamna ca este o piata. Inseamna ca cineva si-a imaginat ca exista o piata, iar valoarea adaugata la piata imobiliara in urma unei astfel de tranzactii este pretul real al pamantului si nimic altceva.
Aici e insa si greseala celor de la ZF, care pun titlu cu “1.9 miliarde de euro”, “faliment”.
Maine cumpar si eu 3 hectare la 20 km de Bucuresti si fac o conferinta de presa in care spun ca am proiecte de 300 milioane de Euro pe cele 3 hectare. Mare investitor sunt, nu? si mare ar fi “falimentul” daca in loc de 300 milioane de fapt sunt doar 3 milioane si aceia neconfirmati de banci.
Si, bottom line, sunt doar basme cu piata imobiliara din Romania. O piata exista prin interactiune cu alte piete: comunicatii, transport & infrastructura. Despre ce vorbim noi in Romania?? comunicatii? poate sunt cat de cat in regular. Transport si infrastructura? zero.
Concluziile nici nu le mai scriu, sunt evidente.
O seara frumoasa.
12.12.2009, 6:47 pm
@Florin: – n-ar strica sa ne explici si noua fraza asta:
“Problema fundamentala este ca aceasta piata nu a existat. Faptul ca cineva pune la vanzare terenuri de “mii sau zeci de mii de hectare†in jurul Bucurestiului – ca sa citez – nu inseamna ca exista o piata sau industrie in adevaratul sens al cuvantului.”
Cam ce intelegi dumneata prin “piata sau industrie in adevaratul sens al cuvantului”?
12.12.2009, 7:50 pm
Eu sunt de acord cu Florin la fraza respectiva.
1. Piata libera prin definitie este reglata prin concurenta. Eu nu cred ca in piata imobiliara romaneasca exista concurenta libera, suntem departe de asta. Sunt multe tranzactii care nici nu ajung in “piata” tocmai pentru ca se fac in afara concurentei si la preturi total in afara echilibrului cerere-oferta.
2. O regula simpla a pietei e ca atunci cand pretul creste cererea scade. In Romania pretul si cererea au crescut intr-o spirala scapata de sub control. Reglarea pretului nu s-a facut nici macar prin mecanisme interne ale “pietei imobiliare” (cum ar fi fost normal daca ar fi existat o piata functionala), ci e pur si simplu efectul crizei financiare. Ar trebui sa fim fericiti ca avem o criza, altfel “piata” nu ar fi reglat preturile si lucrurile ar fi fost scapate si mai mult de sub control.
3. O piata “in adevaratul sens al cuvantului” ofera informatii de pret vanzatorilor si cumparatorilor. Eu daca vreau sa cumpar teren maine la Cernica (de ex), voi obtine o gama de preturi pentru acelasi teren variind intre 10 si 20 EUR/mp (10 daca intreb un observator neutru al pietei, 12 daca intreb pe un intermediar, 15 daca intreb un intermediar la mana a doua, 20 daca intreb pe vanzator samd). Informatia circula foarte greu in “piata imobiliara”.
4. In surogatul de piata imobiliara de azi sunt prea multi intermediari. agenti si comisionari care distorsioneaza preturile si care nu ofera nici un serviciu real.
20.4.2010, 11:55 pm
“No true scotsman” fallacy.
Au existat oameni care cumparau terenuri? Da. Au existat oameni care au vandut terenuri? Da. Deci a existat o piata. Punct.
12.12.2009, 6:41 pm
Deci, unul a cumparat un teren cu 100,000 E (constructii, specula, nu ma intereseaza). Ca orice afacerist, e de presupus ca nu si-a investit banii proprii…cel mai probabil pe ai unei banci..ups…
A venit criza. Terenul lui valoreaza…50,000 E. Nu mai poate sa plateasca ratele.
Se scoate la vanzare pentru recuperarea banilor. El intra in faliment.
Pai si banca? Nu banca i-a dat restul de 50,000?…Si la cati altii, asemenea?
Voi va puneti problema ca intra in faliment constructori, antrepenori, etc?
Problema e la cine i-a finantat! Acolo o sa fie buba. Spiritul antrepenorial renaste…dar capitalul…
Sa vedem,…sa vedem…
13.12.2009, 9:34 am
ai pus punctul pe i! bancile ce au finantat proiecte imobiliare esuate sau care urmeaza sa esueze sunt si ele afectate de aceasta situatie.
iar daca falimentul unui dezvoltator este chiar un motiv de bucurie pentru unii abrutizati (v unele comentarii chiar pe aici), falimentul unei banci este ceva dramatic pentru multi, daca nu chiar pentru toti.
12.12.2009, 7:02 pm
Si mai este ceva: ei spun ca terenul era EVALUAT in 2008 la 42 euro dar nu spune cu cat l-au cumparat initial (cel putin eu n-am vazut).
Evaluarea din 2008 mai mult ca sigur ca a fost umflata. Si daca e numai dupa evaluare si l-au cumparat la mult mai putin atunci falimentul nu ar fi atat de rasunator, poate au pierdut mai putin.
Imprumutul lor este de 21 milioane euro iar evaluarea este pentru 1,9 miliarde euro.
12.12.2009, 7:20 pm
Se pregateste terenul pentru cei care vor profita de situatie si vor cumpara terenuri, active si imobile pe preturi de nimic. Cu alte cuvinte, Romania la pret de dumping. Dupa care preturile se vor reaseza in matca lor fireasca dupa cativa ani.
12.12.2009, 7:22 pm
A dat faliment un camp de buruieni? Uau, impresionant! Oare ce se intampla cu acel camp acum?
12.12.2009, 8:20 pm
Planteaz? ceap?
12.12.2009, 9:47 pm
ok, sa spunem ca exista milioane de interesati carora le-ar conveni sa cumpere ieftin acele terenuri scoase la licitatie. intrebarea e unrmatoarea: de unde vin banii? cati dezvoltatori au venit cu banii lor pana acum? trendul a fost cel expus de florin. se lua un credit, se cumpara terenul apoi se anunta o investitie de sute de milioane de euro, apoi era asteptat FAZANUL sa vina cu suma integrala si sa semneze un antecontract.
credeti ca bancile vor mai da credite pentru “investitii emobiliare” ? sau credeti ca fazanii vor sari iarasi cu sumele integrale, obtinute tot din credite sub diferite forme?
asa cum spunea si florin, una e sa visezi cai verzi pe pereti si alta e sa ai bani si sa chiar poti face, iar parerea mea e ca fara exlozia de credite din 2005-2008, banii reali ai “desvoltatorilor” ar fi fost cu 90% mai putini.
banul, de unde banul , ca de visat si facut planuri de afaceri utopice se pricepe orice pustiulica “apsolvent” de spiru haret…
12.12.2009, 10:18 pm
Se pare ca EFG a investit bani frumosi intr-un articol de victimizare in ZF, pentru ca astfel nu-mi explic atitudinea de “vai, nenorocitii astia de la banca au omorat investitii de miliarde” …. Care miliarde ?? Pe un teren de 125 ha n-au luat mai mult de 20 mil EUR credit, si mi-e greu sa cred ca au investit ei efectiv 1.7 mld EUR in proiectul asta din mijlocul porumbului. Poate 1.9 mld ar fi incasat daca le reusea tunul. Aveam pretentii de la ZF, dar se pare ca banul dicteaza!
13.12.2009, 8:54 am
…cum sa vand la 600 de euro pe metru patrat, cand pe mine m-a costat 800 sau 1000?
Nici vorba: pretul de dezvoltator a fost de 400 iar pretul real (fara bula imobiliara) este de 200 euro.
15.12.2009, 6:35 pm
200 de euro … din ce era casa ? din sticle de bere ? utiltati n-avea , sigur , nici teren …
sa imi faci si mie o casa de 60mp cu 12 000 euro , pls pls
15.12.2009, 6:52 pm
Asta e ca faza aia cu “investitiile de 4 mld. la Rosia Montana” – cand colo, nu e mercedes e bicicleta, nu sunt 4 mld. si nici nu nu e decat “pierdere”
“Pierdere” pt. statul roman, evident
13.12.2009, 9:04 pm
Am 30000 de euro .Am aflat de o garsoniera in Rosetti de 30.3 mp la etaj 3/3,fara balcon si fara imbunatatiri.Wc -ul are 1.5mp.E buna ca investitie?
15.12.2009, 6:37 pm
trebuie sa vezi cat de vechi de blocul, daca are bulina … chiar daca nu are bulina daca e vechi ( depinde si din ce e facut)risca sa se faca praf la cutremur .
14.12.2009, 4:21 pm
ce zici de o garsoniera la 1000 de euro intntr-un oras din romania?
cu atat s-au vandut garsonirerele unor chiriasi…perfect legal.
http://www.evenimentulmuscelean.ro/social/chiriasii-de-la-aro-inca-asteapta-sa-fie-proprietari.html
15.12.2009, 6:39 pm
N-ai vrea tu sa locuiesti in garsonierele alea – iti garantez!
17.12.2009, 2:21 pm
http://www.ziareaz.ro/ziare/ziarul-evenimentul-muscelean.html
14.12.2009, 5:39 pm
se dovedeste inca o data ca “CA$H is king`
cine are acum bani sa dezvolte proiecte imobiliare cumpara totul cu 50-70% mai ieftin (teren, materiale, manopera) dar va vinde la momentul (2011-2012) cand preturile locuintelor vor fi pe un trend ascendent
in alta ordine de idei, cred ca dezvoltatorii, speculatorii si proprietarii de imobile aveau nevoie de acest dus rece, ca sa vada ca degeaba au construit/cumparat scump, vor trebui sa vanda ieftin (sau la pretul pietei) daca nu vor sa falimenteze
succes
14.12.2009, 7:01 pm
eu.sint.din.zona.nu.a.fost.niciodata.42.euro.metrul.patrat.in.zona.e.o.minciuna
15.12.2009, 4:11 am
stefan, daca trendul din 2011-202 va fi de pcaj liber…acum e momentul sa stai linistit, acum se iau cele mai tzepe de tzepe…
17.12.2009, 3:03 pm
nu stiu daca in 2011-2012 piata va fi in cadere libera
va fi probabil pe un trend ascendent, dar in nici un caz pe o panta atat de abrupta cum s-a vazut in ultimii ani
cred ca cine are acum bani (de care nu are nevoie in urmatorii 2-4 ani) merita sa investeasca si sa dezvolte acum, la costuri mult mai mici decat in urma cu nu mult timp
16.12.2009, 5:41 pm
cu riscul ca multi sa nu ma creada va spun cat m-a costat sa construiesc o casa, P+M de cca 120m2 construit, 100m util, cu toate finisajele exterioare si interioare, inclusiv mobilier de baie si bucatarie. Din BCA cu geamuri termopan si insulatie de 10cm. Ei bine – sub 20,000 EUR, inclusiv manopera si nu cu pirati ci cu o firma mica dar serioasa care a terminat treaba in 45 de zile.
Aici nu intra pretul terenului. Recunosc ca ma asteptam la costuri de cca 25,000 eur insa au fost reduceri la materiale si la finisaje.
Cine spune ca nu se poate construi la preturi decente probabil nu stie ce vorbeste ori a luat deja o mega teapa de la “dezvoltatori” si ii vine extrem de greu sa creada ca se putea si altfel
18.12.2009, 9:47 pm
Bravo ! Felicitari ! Dar la anul ar fi costat si mai putin (in aceleasi conditii).
22.12.2009, 5:31 pm
Zi-mi si mie pls care este firma cu care ai construit casa, sunt sincer interesat sa imi construiesc o casa si deocamdata sunt la faza de scanat piata.
22.12.2009, 3:53 pm
Piata Imobiliara din Romania trebuie sa intre in normalitate si sa urmeze tendintele pietelor din tarile din vestul Europei. Un bun exemplu este Olanda. Aici metrul patrat de locuinta (in Haga, de ex) este egal cu salariul mediu pe economie (in jur de 1500 de euro). Pe de alta parte statul exercita un control riguros asupra pietei imobiliare, prin faptul ca in momentul in care vrei sa vinzi casa, vei primi un “caiet al imobilului” de la primarie, in care se arata pretul la care a fost evaluat, cat si intreaga istorie de lucrari (si cu ocazia asta lucrarile importante trebuiesc facute numai de firme autorizate), in asa fel incat, atunci cand cumperi stii care sunt costurile de intretinere, ce s-a facut si ce urmeaza sa fie facut si care este pretul real al imobilului. Pe de alta parte, piata este tinuta sub control de cumparatori, care nu ofera peste pretul stabilit de primarie (acum in perioada crizei, vanzatorii lasa pana la 10% din pretul de evaluare, iar oferta este cuprinzatoare, pe cand cererea este minima).
Daca si in Romania cumparatorul nu ar oferi pretul imens cerut de vanzator, piata se va stabiliza. Oricum, atunci cand ai de a face cu oameni fara educatie si gandire economica, si mai ai si niste banci care ar putea fi numite “camatari” in Romania, ajungio la preturi exorbitante la imobile.
2.1.2010, 10:50 pm
un titlul mai bun si mai potrivit.. Falimentul unor manageri bancari!!! oameni ca astia ar trebui sa fie someri dar probabil o sa-si gaseasca loc caldut prin alte bani. Cum s-a intamplat sa ofere banca un credit pe ochi frumosi pentru cumpararea terenului acela?pentru un camp care atragea cu nimic si la superpret totodata, este Romania plina de campuri nu de asta duce lipsa – chiar si in interiorul orasului avem sosele neasfaltate! daca vroiau sa faca ceva de viitor trebuiau sa intre intr-un parteneriat cu statul, pentru ca utilitatile si sosele nu o sa fie capabil nici un investitor sa le realizeze; aici nu este vorba doar de cele din interiorul proiectului cat pana aducerea pana la teren. Revenind la banca desi este privata se aseamana cu Bancorex unde credite grase se dadeau intre prieteni la masa unui restaurant. Fazani imobiliari au mai fost si altii probabil vor defila prin ziare acestia luand terenurile prin mijloc de camp s-au apucat si au tras cate 2 sosele betonate sa para mai credibila investitia. Se asteptau doar sa dea tunuri si sa plece cu profituri grase de aceea momeau cu preturi super decente de la minim 150000euro in sus.