Imobiliare Publicat la 7.6.2010 24 comentarii
Pacaleala numita ‘indicele oficial al pietei imobiliare”
De mai bine de un an, asteptam ca INS sa publice indicele oficial al pietei imobiliare si astfel sa putem afla care sunt preturile reale de tranzactionare ale locuintelor din Romania.
Insa, ziarul financiar ne informeaza astazi ca cei de la statistica nu vor publica preturi, ci doar tendinte, iar baza de comparatie va fi inceputul anului 2009. Cu alte cuvinte, nu vom afla decat variatia pretului, nu si preturile, astfel ca utilitatea acestui indice pentru cei care vor sa vanda sau sa cumpere proprietati scade semnificativ.
Dintr-un anumit punct de vedere, inteleg motivul pentru care nu se publica preturi – daca un potential cumparator afla ca in Bucuresti pretul real de vanzare pe metru patrat este de (sa zicem) 800 euro, acest client nu va tine cont de faptul ca pretul calculat de INS reprezinta o medie nu un maxim, si va cauta sa cumpere orice proprietate la un pret de cel mult 800 de euro.
Un asemenea comportament este probabil considerat “periculos” de catre INS, BNR si UNNPR, astfel ca acum ni se livreaza un surogat de indice al carui utilitate va fi unul mai mult psihologic – nu cumperi atat timp cat preturile scad!
Problema este ca aceste institutii sunt cel putin in parte vinovate de cresterea absolut uluitoare a preturilor locuintelor in ultimii 10 ani prin faptul ca au perpetuat lipsa de transparenta pe piata, ceea ce a facut ca preturile sa se formeze in functie de zvonuri si manipulari, nu in functie de preturile reale de tranzactionare.
In aceste conditii, ne-am fi asteptat ca macar acum sa se faca lumina pe piata imobiliara, insa probabil s-a considerat ca nu suntem inca pregatiti pentru asa ceva.
Personal, sunt foarte dezamagit – publicarea unui indice oficial care arata un trend inseamna mai mult decat nimic, dar in acelasi timp, inseamna foarte putin comparativ cu ceea ce ma asteptam sa aflu.
PS: bulgarii sau polonezii publica preturile pe mp. Noi suntem mai destepti decat ei.
Cristian Orgonas, Timisoara, blogger din 2008. Am 10 ani experienta in Vanzari, Supply Chain si Achizitii, iar pe acest blog public articole pe teme economice.
7.6.2010, 10:43 am
prietenii tai de la INS…acum nu stiu ce sa prefer…preturi manarite de INS sau anunturi din ziare manarite de firmele de imobiliare…asteapta si tu sa isi vanda udrea apartamentele…
7.6.2010, 2:04 pm
tara ne vrea prosti…
))
7.6.2010, 11:01 am
oricum, tendinta pietei nu prea tine cont de ce se scrie aici. nashpa!
7.6.2010, 11:09 am
Ca de obicei, tot ce face statul sau intitutiile de stat este scump si fara prea multa valoare. Acest index ar fi trebui sa fie facut folosind tranzactiile efectuat, be baza datelor furnizate de notari. Cei mai vinovati de bula imobiliara sint agentii imobiliari. Din pacate, nu exista nici o lege care sa condamne manipularea, publicarea de anunturi false sau informatii eronate. Zona euro se duce naibii, Romania se afunda mai tare decit euro, ma indoiesc ca mai cumpara cineva ceva pina la vin timpuri mai bune…si asta s-ar putea sa ia ani de zile.
7.6.2010, 11:16 am
Eu inteleg si mai bine de ce nu se publica preturile: aceasta informatie reprezinta o mina de aur pentru persoanele care au bani si vor sa speculeze.
O miscare foarte desteapta a guvernantilor, care impusca 3 iepuri dintr-un foc:
- au creat cu bani de la buget un mecanism pentru monitorizarea pietei imobiliare
- informatiile valoroase se vor vinde persoanelor interesate, pe bani negri
- se dau 3 firmituri si oamenilor de rand, ca sa nu mai poata zice ca piata imobiliara nu e monitorizata
Tare, nu ?
7.6.2010, 11:37 am
Cred ca suntem cu totii de acord ca piata imobiliara romaneasca este mult supraevaluata, cu o exagerare in zona Bucuresti.
Se dau urmatoarele conditii: majoritatea tranzactiilor imobiliare de la noi s-au realizat cu credite luate in euro, franci, dolari si alte valute, fata de care leul a scazut. Multe dintre persoanele care au cumparat credite in anii precedenti au ramas fara lucru sau si-au vazut veniturile diminuate din cauza scaderii leului. De asemenea, scaderea economica ne-a afectat pe toti si se adauga peste scaderea veniturilor datorate devaluarii leului.
Din pacate pt. ele, in momentul de fata se produc niste evenimente care le sunt potrivnice: pe pietele internationale acoperirea riscului costa din ce in ce mai mult, a scazut lichiditatea, au disparut investitorii si investitiile mari, se trece printr-o etapa de spargere a bulei imobiliare. Prin urmare, bancile au niste costuri in crestere cu toate categoriile de credite pe care le-au dat si incep sa ramana fara resurse de capital pentru a acoperi gaurile imense pe care le primesc in capitalul propriu.
Bancile care au dat credite prosteste pana in 2008 se afla inca in faza de negare – vor sa creada ca piata imobiliara isi va reveni in urmatoarele 6 luni
Exista in lumea larga investitori mari care sunt capabili sa simta si sa speculeze slabiciunile unui sistem. Nu stiu daca Romania este considerata o tinta suficient de buna pentru asemenea entitati, dar am senzatia ca, la pachet, alaturi de ungaria, bulgaria, moldova, ucraina si tarile baltice putem deveni. Daca acesti investitori vor forta o scadere a preturilor imobiliare si o eventuala panica (sa zicem ca isi construiesc si popularizeaza un site imobiliar si cumpara cateva sute de proprietati imobiliare; apoi introduc niste oferte de vanzare reale, la preturi reale, la care se presupune ca se fac tranzactiile in momentul de fata; dupa care, neavand cerere, incep sa scada pretul si sa caute cererea; dupa cateva luni se poate ajunge la gasirea pretului la care vor exista tranzactii).
Care ar putea fi scopul acestor investitori? Sa zicem ca cumpara masiv asigurari impotriva riscului de default al catorva banci romanesti care s-au imprumutat de pe pietele externe (sau al bancilor-mama care le-au creditat) si al insusi statului roman. Cu cateva sute de milioane de euro ar putea forta o scadere a preturilor in imobiliare, o panica in domeniul asta, urmata de o avalansa de vanzari care amplifica scaderea + o crestere a creditelor neperformante. Ar urma niste falimente de banci de la noi care sunt oricum foarte slabite in momentul de fata si fortarea vanzarii unor pachete de proprietati imobiliare care sunt oricum sub linia de plutire…
Un scenariu de genul asta nu-i deloc imposibil si, cu cat criza globala se adanceste, cu atat devine mai probabil. Remember, in 2006-2007, cand a inceput criza in State, in Romania inca se atingeau noi varfuri de preturi, iar bula speculativa lasa impresia ca nimic nu ne va opri din crestere la infinit. Se pare ca realitatea “nu prea tine cont” de ceea ce spun unii…
9.6.2010, 1:17 am
Am incercat si eu o analiza a costurilor influentarii pietei imobiliare si sunt mult peste puterile chiar ale celor mai bogati oameni din lume.
Un agent de bursa din strainatate iti poate spune cu siguranta ca pe bursa cel putin e sinucidere curata sa-ncerci asta (la noi nu stiu, ca-s toti vorbiti intre ei…).
S-a facut si un film celebru despre cum un tanar pus la conducerea unei filiale bursiere a bancii Barclays din Anglia (cea mai populara si a doua ca marime) acum vreo 10 ani, a bagat banca in faliment incercand sa influenteze bursa din Singapore, obtinand doar succese temporare care nu tineau mai mult de cateva… minute… exact cat sa inregistreze pierderea…
7.6.2010, 11:58 am
Eu as zice ca nu sunt CAPABILI sa fac un asemenea indice. Nu au capacitatea intelectuala pentru un proiect de asemenea amploare. Vezi in ce stare a ajuns tara cu acesti oameni…
7.6.2010, 12:17 pm
Fireste ca nu sint capabili. Daca ar face publice datele vinzarii (adresa, pretul, caracteristicile imobilului – suprafata, etaj, etc.) s-ar gasi cine sa faca un indice corespunzator. Eu am incercat sa fac chestia asta personal prin 2007, dar cind am vorbit cu aia de la primarie prima lor intrebare a fost “si mie ce imi iasa la asta”
7.6.2010, 12:27 pm
Indraznesc sa exprim cateva contraargumente la articolul dvs. de mai sus: informatiile venite de la INS se bazeaza pe raportarile de tranzactii imobiliare autentificate care cu exceptia celor bancare si cele intre societati comerciale se bazeaza pe valorile declarate de parti adica valorile minime cele care sa gasesc in rapoartele de evaluare globala (valoarea minima de impozitare) ceea ce reprezinta o informatie “spoita”. Pe de alta parte agentiile imobiliare mai nou au tendinta de fi jucatori activi in piata imobiliare introducand asa zisele “cartite” in piata pentru influentarea pietei imobiliare. Colac peste pupaza site’uri de specialitate precum imobiliare.ro au prognoze in unele cazuri care sunt desprinse din scenarii “sci fi” avand erori si de 15-20% fata de valorile reale de tranzactionare. De aceea sincer cred ca ceea ce poate INS sa prognozeze nu sunt in mod real valorile din piata care nu se regasesc decat intr-o mica masura in informatiile pe care le detin ci evolutia ca frecventa si volum a tranzactiilor imobiliare.
7.6.2010, 12:36 pm
@marcel popa
imobiliare.ro face statistica preturilor afisate de vanzatori(agentii si particulari) si nu au interes sa influenteze piata, ci doar sa o dinamizeze. Eu cred ca le-ar placea sa vada scaderi de preturi.
Indicele imobiliar ar trebui facut de notari, deoarece ei au valori apropiate de realitate.
Ceilalti ar fi bine sa nu isi dea cu parerea in vant, deoarece nu au cum sa se informeze.
7.6.2010, 12:54 pm
De ce sa-i aparam pe dezvoltatorii imobiliari? Asta ca sa nu zic speculantii imobiliari. In tara asta lumea nu se gandeste decat cum sa faca bani fara sa miste un deget. Au aparut marii proprietari de terenuri, spatii comerciale, etc.
Oamenii astia fac o gramada de bani din chirii. Ei au o secretara si o contabila, atat. Si incaseaza sume uriase. Apoi apar marii chiriasi care nu fac altceva decat sa subinchirieze si tot asa pana cand se ajung la niste preturi artificial umflate. Pe piata vanzarilor e cam la fel, din cauza asta pretul/mp e probabil cel mai scump din UE, raportat la venit.
In Olanda pretul/mp e undeva la 1200-1500 EUR (pret mediu) echivalentul unui salariu mediu spre mic. (si Olanda e printre tarile cu cele mai scumpe imobile). In Romania salariul mediu nu cred ca depaseste 500EUR, insa avem preturi de peste 1000EUR/mp, nu de 800 cum incercati sa invocati in articol (800EUR e mai degraba un pret minim, nu mediu). O alta bataie de joc in Romania, in toate domeniile, nu numai in constructii este afisarea unui pret, dupa care ti se spune “+TVA”. Ca si cum ar exista posibilitatea achizitionarii fara TVA. As vrea sa mai vad un singur stat in UE cu mizeriile astea. Nu exista, nu va mai chinuiti sa aflati.
In realitate se mascheaza afacerile cu bani negri. M-am saturat sa mi se propuna un pret pt ceva ce vreau sa cumpar si sa mi se specifice ca daca nu vreau factura se poate renunta la TVA. In special la chirii/cazari.
Piata imobiliara inca n-a primit lovitura pe care o merita.
Revin la Olanda pt ca de 2 ani traiesc aici: in pretul unui apartament de 3-4 camere (cca 160.000 pt 120mp – nivel mediu, pt ca am vazut si preturi sub 100000), intra si o bucatarie complet utilata, la fel si baia, toate bransamentele facute, loc de parcare (daca nu si garaj). Nu mai vb de infrastructura de aici, pt ca nici in 50 de ani Romania nu va ajunge la nivelul de azi al Olandei, poate daca doar vindem tara.
7.6.2010, 1:06 pm
INS au crezut ca pot doctorici indecele ca sa dea cit de cit bine, problema este ca tranzactiile reale sunt la preturi mult mai mici; datorita lichiditatii scazute vinzarile la pret de distres prin executari au pondere mult mai mare din total vinzari tragind media pretului de vinzare si mai mult in jos…
Daca ar da indexul preturilor real pe piatza am avea un minicolaps instananeu… ar rezulta efect negativ puternic asupra bancilor….
ORICUM pe baza legislatiei transparentei… daca mergi in instanta poti cistiga cel putin baza de date bruta… este ilegal sa colectezi date statistice in numele statului si sa le tii la secret…
7.6.2010, 1:34 pm
Ai zis ca instanta este corecta?
7.6.2010, 1:24 pm
ca sa calculeze indicele, sigur inregistreaza nivelurile de pret. asa ca eu cred ca cei de la statistica nu vor sa publice sau au fost fortati sa nu publice nivelurile medii pe categorii omogene
7.6.2010, 1:36 pm
@Imobiliarix
e adevarat ca imobiliare.ro afiseaza statistici intre preturile solicitate dar intr-o piata imobiliara dezechilibrata precum cea de acum valorile de tranzactionare difera intre 9-20% din valoarea afisata. dar credeti ca indicii acestia sunt interpretati de consumatorii uzuali? rapoartele lor nu specifica explicit acest lucru iar analizele sunt de asemenea incomplete in precizari.
cand vorbesc de tranzactii false afisate pe internet sau in ziare nu am vorbit doar ca sa ma aflu in treaba. exista si este dovedita aceasta tendinta a unor agentii imobiliare in promovarea falsa a unor interese speculative.
notarii cunosc doar faptul ca s-au indeplinit obligatiile legale si financiare in certificarea unei tranzactii, partile din tranzactii consulta expertizele inainte si declara valorile din expertize deci cum am spus cu exceptia bancilor (pentru ipoteci) si a soc. comerciale credeti ca informatiile pe care le raporteaza catre INS sunt informatii care pot duce la calcularea indicelui?
Ati mai facut o afirmatie ciudata: indicele imobiliar ar trebui facut de notari.
notarii verifica si certifica realizarea unei tranzactii si au mai degraba atributii de tip juridic. Nu sunt in stare sa inmulteasca sau sa imparta bine si le cereti sa se exprime asupra valorii unei piete imobiliare?
7.6.2010, 2:56 pm
Cum ar putea sa declare partile pretul din grila de evaluare si in realitate sa plateasca mai mult daca majoritatea tranzactiilor s-au facut prin credit sau prin programul Prima Casa?
Hai sa fim seriosi! Daca faceti asemenea afirmatii atunci veniti si cu dovezi!
Da, este adevarat, s-a facut si asa , nu s-a declarat pretul real, s-au spalat si bani si tot felul de chestii pe care statul vad ca nu a avut putere sau interes sa le cerceteze.
Dar nu cred ca acum se mai practica asa ceva.
Piata si asa e la pamant, nu prea se mai fac tranzactii fara credite
8.6.2010, 3:21 pm
sigur nu ati citit primul meu post. 7.6.2010, ora 12:27 pm
7.6.2010, 2:39 pm
Singurii care pot oferi informatii complete si corecte sunt aia de la ANPCI si mai mult pot realiza un istoric al fiecarei proprietati tranzactionate cu valori samd. Asta ar trebui sa fie disponibil pe piata. Cu un demo gratuit si api cu plata pe masura ce vrei sa afli mai multe despre respectiva proprietate. Si atunci nimeni nu mai poate minti.
Asta se aplica in Olanda iar ai nostri au zis ca vor face si ei la fel… Evident ca a ramas zis…
Cat despre INS… indicele lor poate fi un element partial pentru o analiza de piata, dar in niciun caz pentru un cumparator.
7.6.2010, 3:14 pm
uite ce se mai gaseste pe net….
<>
foarte interesanta lucrarea respectiva – se ajunge la detalii de genul: strada, vechimea blocului, etajul la care este apartamentul, nr. de camere,etc… – asta in ceea ce priveste blocurile, pentru ca exista si sectiunea case / terenuri…
daca se aplica “tendinta” calculata de INS cred eu ca se pot anticipa valori foarte aproape de cele reale…
ca sa subliniez: “…studiu bazat pe analiza TRANZACTIILOR…”
7.6.2010, 3:16 pm
- asta se gaseste pe net., scuze…:
“GHIDUL VALORILOR ORIENTATIVE ALE PROPRIETATILOR IMOBILIARE PENTRU ANUL 2010â€, pentru Municipiul Bucuresti.
Lucrarea urmareste stabilirea valorilor orientative pentru proprietati imobiliare de tip rezidential, comercial si industrial pentru uzul Birourilor Notariale, avand in vedere respectarea prevederilor din Codul Fiscal, reprezentand un studiu al pietei imobiliare locale, bazat pe analiza tranzactiilor efectuate in anii anteriori si pe anticiparea evolutiei viitoare.
7.6.2010, 10:11 pm
Din pacate, pretul mediu pe mp util la apartamentele din Romania nu poate fi raportat ca fiind un pret mare fata de puterea de cumparare, cum spune cineva mai sus. La fel, se poate vorbi foarte bine si de costul medicamentelor, al alimentelor, al masinilor, al produselor de lunga intrebuintare (televizoare, frigidere etc) care sunt printre cele mai scumpe din Europa RAPORTATE LA PUTEREA DE CUMPARARE A CETATEANULUI ROMAN! In unele cazuri, chiar mai scumpe.
Problema nu e “puterea de cumparare”, ci mentinerea in mod special a salariilor extrem de mici! Teoretic, din moment ce o firma produce – sa zicem – aceleasi marfuri ca in vest si le vinde cu aceleasi preturi (cel putin!), oferind salarii de 5-10 ori mai mici… inseamna ca asistam la fenomenul numit SCLAVIE. Moderna, e-adevarat…
Piata imobiliara a fost extrem de supraevaluata si probabil ca inca mai este, in contextul crizei mondiale, insa pe termen lung (n-or sa vanda la preturi mici decat cei nevoiti!) ramane inca o alternativa investitionala. Stiti ce-au facut evreii din New York in perioada marii recesiunii din ’33 (1929-1933)? Da, ati ghicit…
Asa se va intampla si acum. Nu cu evreii in prim-plan, neaparat…
8.6.2010, 3:07 pm
Ha, ha, ha… buna asta!… dati-i afara.
8.6.2010, 10:00 pm
Lucrez la un astfel de indice impbiliar de ceva timp, aceasta l-am conceput sa se actualizeze in mod dinamic deci marja de eroare teoretic ar trebui sa fie mult mai mica decat alte site-uri de “specialitate”. In urmatoarea perioada doresc sa-l testez in Constanta.