Imobiliare Publicat la 3.6.2009 7 comentarii
Sectorul constructiilor rezidentiale rezista la criza
Ieri, Institutul National de Statistica a dat publicitatii informatii legate de numarul locuintelor terminate in primul trimestru si se pare ca lucrurile stau destul de bine in acest sector din moment ce diferenta fata de primul trimestru al anului trecut este nesemnificativa, respectiv 2.8% sau 306 locuinte.
Astfel, daca in primul trimestru al anului trecut s-au finalizat 10.901 locuinte, in primele trei luni ale acestui numarul acestora a fost de 10.595.
Sa aruncam o privire asupra evolutiei numarului de locuinte terminate in ultimele 13 trimestre, respectiv de la inceputul anului 2006 si pana in martie 2009.
Dupa cum se poate observa din graficul de mai jos (click pentru marire), in ultimii ani s-a construit tot mai mult, investitorii mizand pe cresterea cererii insa criza economica a determinat o schimbare radicala de atitudine din partea clientilor, acestia fiind acum extrem de reticienti in a mai cumpara ceva inainte ca preturile sa se stabilizeze.
 |
Vestea buna este ca sectorul constructiilor nu s-a prabusit, se construieste in continuare chiar daca cererea este foarte mica. Mai mult, este foarte probabil ca in 2009 sa avem un record in ceea ce priveste numarul locuintelor finalizate, principala cauza fiind numarul extrem de mare de imobile aflate in curs de executie (graficul de mai jos).
 |
In ultimul trimestru din 2006 existau 98.167 de locuinte in diferite stadii de executie, la sfarsitul anului 2007 existau 120.570, iar la sfarsitul anului trecut 143.139, deci cu 20% mai mult fata de 2007, si cu 45% fata de 2006.
In conditiile in care cumparatorii straini s-au retras complet iar cei romani nu intentioneaza deocamdata sa achizitioneze o casa, este foarte probabil ca cele 60-70.000 de locuinte ce vor fi finalizate in acest an sa traga si mai mult preturile in jos, chiar daca doar o parte dintre ele vor fi scoase la vanzare.Â
Vestea buna este ca se construieste. Vestea proasta (pentru unii)Â este ca preturile vor continua sa scada.Â
Cristian Orgonas, Timisoara, blogger din 2008. Am 10 ani experienta in Vanzari, Supply Chain si Achizitii, iar pe acest blog public articole pe teme economice.
3.6.2009, 10:16 am
Obisnuita confuzie Khris ! Folosim numere dar nu si unitati de masura !
Cateva motive de reflexie :
- Locuintele din statistici sunt la gramada : si casa de paianta inlocuita de una din BCA in Vascauti si apartamentul de lux din Primaverii si casa de lemn de pe terenul “de vacanta” la munte au acelasi “drept de vot ” in statistica. daca ne referim doar la locuinte “comerciale”, destinate vanzarii, atunci tocmai am definit o functie asimptotica (spre zero evident).
)))))) Ce nu ne-am lamurit e cum vor contininua sa scada preturile cand costurile – mai mult sau mai putin raman , iar marginurile sunt “razor thin”? Aici vorbesc de realitate si nu de legende urbane cu marginuri de 2-300% care insa nu-i permit dezvoltatorului nicio scadere si il baga in faliment din lipsa de cumparatori. 
)))
- Case terminate = PV de receptie semnat cu primaia. Nu inseamna chiar “terminata” pe bune. Pt. dinamica cifrelor insa de la trimestru la trimestru asta intr-adevar nu prea conteaza.
- “Q1 results 09″ vin probabil de pe la sf lui 2006 inceputul lui 2007 cand majoritatea acestor locuinte au INCEPUT sa se construiasca. E vb. evident deci de inertia specifica sectorului (care are timpi de 2-3 pt. dezvoltarea/finalizarea unui proiect) . Interesant insa DE AICI incolo ce se intampla !
- Locuinte in “diverse faze de executie” cred ca nu mai sperie pe nimeni ! E echivalent cu reteaua de autostrazi a Romaniei inn lungime de 7000 km – “in diverse faze de executie” !
- Si o ultima obs : “preturile vor continua sa scada” e o afirmatie cu dublu tais : daca vor “continua” sa scada cum au scazut din August 2008 pana acum atunci ne-am lamurit.
Vise placute !!!
3.6.2009, 10:25 am
Problema este alta: locuintele noi sunt prea scumpe pentru mare parte din romani – este foarte simplu. Nu prea mai conteaza cate ies pe piata:1000 sau 100000, daca banii din afara nu mai vin sa cumpere nu prea mai ai cui sa vinzi.
Este o problema fundamentala, locuintele astea se adreseaza celor care locuieste in RO, nu se pot exporta – preturile trebuie sa fie accesbile celor de aici.
PS: Legendele astea urbane mai sunt si adevarate: stiu si eu vreo doi care au profit de > 100%
3.6.2009, 10:58 am
Si eu stiu victor de marginuri de 100% . Dar NU pt. apt de care vorbim : pt clasa “medie” (ce-o insemna “medie” asta in RO). Iar acolo unde e 100% profit se vinde pozitia si nu apartamentul. Ca atunci cand vinzi un Picasso mostenit de la bunica : ea la cumparat in tinerete cu 1000 $ si tu il vinzi cu 2 milioane $. Da’ asta nu prea inseamna ca ai profit 200000 % si ca cine picteaza sau cumpara tablouri si apoi le vinde face profitul asta, ci inseamna pur si simplu ca vinzi un lucru rar. Ca apartamentele din Herastrau sau Primaverii care au o oferta limitata si ca atare se vand scump etc . Iar alt element care de obicei scapa “publicului specialist” este ca profitul ala de 100 % (sa zicem) e facut in 3-4 ani – timpul de dezvoltare si vanzare a proiectului.
La o gogoserie daca se merge cu profit de 5% pe luna e moral (5% pe luna = 240% pe 4 ani ….de fapt mai mult pt. ca profitul se reinvesteste, da’ nu ne mai complicam). In schimb la imobiliare 100% in 4 ani e obscen ! Interesant mod de a privi lucrurile . Poate d-aia avem si gogoserii multe iar apt. noi nu se mai construiesc !
3.6.2009, 2:24 pm
5% pe luna = 240% pe 4 ani??? 5%/luna = 5% pe 4 ani. Unde ai studiat matematica???? Te costa sa produci 100 ron si vinzi cu 105 ron. Raman 5 Ron. Inteleg ca in urmatorii 4 ani vin cumparatorii din prima luna si doneaza cate 5 ron/luna ca faci tu profit de 240 RON adica de 240%, in amintirea gogosilor care le-au mancat.
Esti genial.
3.6.2009, 10:39 am
ok, la numarul locuintelor livrate sa zicem ca stam bine [vad si eu proiectele din zona mea ca se lucreaza si incearca sa se finalizeze]
ramane totusi intrebarea: cate se vor vinde, la ce pret si cu ce margin (dincolo de orice urban legend) ?!?!
succes
3.6.2009, 11:56 am
@Olandezu: trebuie sa ne bazam pe statisticile oficiale (atatea cate sunt), altfel putem specula orice.
Gresesti confundand cei x mii de km de autostrada si cele 140.000 de imobile aflate in diferite faze de executie – autostrada exista pe hartie, imobilele sunt acolo…
In plus, oricum am lua-o, anul asta se vor termina mai multe imobile decat oricand dupa Revolutie pentru ca dupa cum si tu ai mentionat, cei care au inceput sa construiasca in 07 si la inceputul lui 2008 vor termina acum constructiile.
Legat de profituri: daca tu ai costuri de 100.000 eur/apartament iar alti dezvoltatori au reusit sa il scoata la 80.000, tu cu cat vinzi? Crezi ca iti da cineva 100.000 doar pentru ca astea sunt costurile tale? Nu doresc nimanui sa vanda in pierdere, dar daca piata se duce in jos iar costurile tale sunt mari, ori vinzi in pierdere, ori astepti vremuri mai bune.
@Victor: corect, raportat la venituri (chiar si la salariile din Bucuresti) preturile raman mari. In plus, si contextul este unul de natura sa nu avantajeze vanzatorii
@C seful: cine este disperat va vinde, cine nu va astepta (daca isi permite)
3.6.2009, 12:01 pm
Da Khris,
dar cred ca a fost doar o manifestare a inertiei, in sensul ca au fost utilizate economiile facute inainte de inceperea crizei, pentru terminarea unor proiecte incepute inaintea acesteia. Dupa ce aceste economii se vor termina vom vedea o incetinire a ritmului finalizarilor de locuinte si o stagnare a declansarii (inceperii) proiectelor noi.
Nu sunt eu mare analist dar ma uit la mine ca trag sa-mi termin casa, dar nu m-as apuca acum sa o construiesc de la zero!