Economie Imobiliare Publicat la 23.6.2009 62 comentarii
Pe termen lung, cererea de locuinte va scadea dramatic
In ultimii ani am tot auzit ca cererea pe piata imobiliara este uriasa, deficitul fiind de aproximativ un milion de locuinte. Avand in vedere ca aceasta cerere asa zis uriasa a fost unul dintre motivele pentru care preturile au crescut spectaculos in ultimii 10 ani, m-am gandit ca ar fi util sa vedem cum vor evolua lucrurile pe termen lung si privind cifrele, tare mi-e teama ca in urmatorii zeci de ani acest deficit se va transforma in excedent.
Cererea de locuinte variaza in functie de numarul celor care participa la piata, pe termen lung fiind imposibil ca cererea sa creasca daca numarul clientilor scade continuu. Tocmai din acest motiv, cand discutam despre cerere pe piata imobiliara, nu putem sa nu luam in considerare evolutia demografica, evolutie care din punctul meu de vedere este mai importanta pe termen lung decat variatia indicatorilor macroeconomici.
1. Cum a evoluat populatia Romaniei in ultimii 50 de ani
Sa privim graficul de mai jos, click pentru marire.
In 1960, populatia era de 18.4 milioane iar in ceea ce priveste numarul nou nascutilor, in Romania se nasteau in jurul a 300.000 de copii pe an. In 1967 insa, Ceausescu a dat celebrul decret prin care a interzis avorturile astfel incat in acelasi an numarul nasterilor a explodat, depasind 500.000, dupa care a inceput sa scada, mentinandu-se insa la un nivel net superior perioadei de pana in 1960.
Drept urmare, intre 1967 si 1990 populatia a crescut cu 4.8 milioane (26%), dupa care a inceput sa scada. Intre 1960 si 1989 s-au nascut 11.4 milioane de copii, cu o medie de 380.000 de nasteri pe an.
Anul 1990 a reprezentat un punct de cotitura, populatia incepand sa scada pe masura ce numarul nasterilor a devenit din ce in ce mai mic. Intre 1990 si 2008 am pierdut 1.7 milioane de persoane insa acestea sunt cifrele oficiale, realitatea fiind si mai sumbra pentru ca alte milioane au plecat in Italia sau Spania, multi dintre romani ramanand acolo.
Tot intre 1990 si 2008 s-au nascut 4.5 milioane copii, spre deosebire de cei 7.3 milioane de copii nascuti in perioada 1960-1978 sau cei 7.4 milioane din perioada 1970-1988 (serii de 18 ani).
In acest moment piata imobiliara se afla sub presiunea milioanelor de copii nascuti dupa decretul lui Ceausescu cand in medie s-au nascut 404.000 de copii pe an (1967-1989) insa peste 10-15 ani, cererea va fi formata in principal de catre cei nascuti dupa Revolutie. Ori acestia sunt cu 40% mai putini, media fiind de doar 236.000.
2. Cum a evoluat populatia altor tari din Europa intre 1991 si 2006
Dupa 1990, tarile foste comuniste s-au confruntat cu o scadere a populatiei in timp ce in tarile dezvoltate populatia a crescut, in principal ca urmare a emigrantilor veniti din est. In topul scaderilor se afla Bulgaria urmata de Romania, in timp ce populatia SUA spre exemplu, a crescut cu peste 18%, click pe graficul de mai jos pentru a vedea cum stau lucrurile.
In acest context, pe termen lung cererea va creste pe pietele mature in timp ce pe pietele de tipul celei din Romania va scadea, fiind foarte probabil ca si preturile sa urmeze acelasi pattern. Deci, daca preturile vor creste in SUA, Spania, Italia sau Germania, acest lucru nu va insemna neaparat ca si in Romania se va intampla la fel.
3. Cum a evoluat structura populatiei pe grupe de varsta si medii de rezidenta
Scaderea populatie nu este singura problema cu care se confrunta Romania. Pe fondul scaderii numarului de nasteri, ponderea populatiei de varsta a treia in totalul populatiei creste in fiecare an. Detaliile in graficul de mai jos.
Astfel, daca in 1990 ponderea populatiei de peste 64 de ani a fost de doar 10.3%, in 2008 procentul a ajuns la 14.9%, insa ceea ce este mai rau urmeaza sa vina. Numarul tinerilor este tot mai mic, ponderea in total populatie a celor cu varsta de pana in 19 ani scazand de la 31.9% la 22.1%, respectiv de la 7.4 la 4.7 milioane, si asta in doar 18 ani. Daca lucrurile vor evolua in acelasi mod, in 2020 vor exista mai multe persoane trecute de 64 de ani decat tineri pana in 19 ani.
Mai mult, speranta de viata in Romania este de 72.5 ani, iar in acest moment exista peste 2 milioane de persoane care au depasit aceasta varsta, din care 940.000 in mediul urban (in 1990 nu existau decat 540.000). Cate dintre aceste persoane vor mai fi in viata peste 10-15 ani si ce se va intampla cu zecile sau sutele de mii de apartamente in care acestia locuiesc acum?
Daca vor fi inchiriate de catre copii/rudele celor mentionati mai sus, piata chiriilor va avea de suferit. Daca le vor vinde, va fi supraoferta de locuinte, deci preturile vor scadea.
Mai jos gasiti evolutia populatiei pe medii de rezidenta, din 1956 si pana in 2008. Este vizibila urbanizarea fortata facuta de Ceausescu prin transferarea in orase a celor de la sate, ponderea populatiei urbane crescand de la 31% in 1956 la 53% in 1990. Pentru majoritatea acestor oameni au fost construite apartamente, care in viitor vor ramane goale pe masura ce populatia urbana va scadea. Probabil nu este departe momentul in care dezvoltatorii vor incepe sa darame blocurile vechi pentru a construi unele noi. Cine sa le cumpere insa daca populatia scade vertiginos?
Concluzia
Scaderea populatiei va duce in mod sigur si la scaderea cererii de locuinte, iar asta se va intampla indiferent de evolutia indicatorilor macroeconomici pentru ca cererea nu poate creste daca numarul clientilor scade. Cu cat se vor construi mai multe locuinte acum, cu atat mai mica va fi cererea la orizontul anilor 2025-2030. Este posibil ca in acest moment cererea totala (nu si solvabila) sa fie mai mare decat oferta, insa pe termen lung situatia va fi in mod sigur cu totul alta.
In aceste conditii, in urmatorii zeci de ani preturile apartamentelor construite inainte de Revolutie nu pot avea decat o singura directie, in jos. Iar daca preturile pe un segment important al pietei scad, in nici un caz preturile apartamentelor/caselor noi nu va exploda, ci se va stabili la un nivel acceptabil pentru piata, urmand ca eventuala crestere sa nu fie mai mare de 2-3%/an.
Nota: datele despre evolutia populatiei au drept sursa statisticile ONU si INS
Cristian Orgonas, Timisoara, blogger din 2008. Am 10 ani experienta in Vanzari, Supply Chain si Achizitii, iar pe acest blog public articole pe teme economice.
23.6.2009, 9:20 am
Ti-au scapat 2 lucruri:
1. nu ai mentionat deficitul actual de locuinte si ritmul de construire de noi locuinte;
2. cate din actualele blocuri vor mai fi locuibile in 2025-2030? Multe si acum au probleme serioase de rezistenta
23.6.2009, 9:24 am
Liviu: discutam de evolutia pe TL. Ori daca populatia va scadea extrem de repede, eventualul deficit existent in momentul asta se va transforma in excedent. Peste 15-20 de ani pe piata vor exista cu minim 2-3 milioane de clienti mai putini
23.6.2009, 9:41 am
Pe TL discutam si eu. Ce se va intampla in conditiile in care o parte semnificativa a blocurilor vor trebui daramate pt ca vor deveni pericole publice? Ce solutii sunt pt inlocuierea lor? In prezent nici una. Pe viitor ma indoiesc. Deci nu as fi foarte convins legat de acest excedent. Daca s-ar pastra situatia locativa actuala, as fi de acord cu punctul tau de vedere, dar cum ma indoiesc serios ca toate blocurile din anii ’70-’80 vor ramane in picioare inca 15-20 de ani, asa ca da-mi voie sa am dubii legate de excedentul prezis de tine. Chiar daca vor fi mai putini clienti, iar acest lucru nu il contest.
23.6.2009, 10:39 am
Blocurile din ’70-’80 vor fi cu siguranta in picioare peste 20 de ani (unii inca vor plati la ele si atunci?!). Demolarea blocurilor vechi (oricat de vechi) va aparea doar dupa ce nu mai au nici o valoare si vor fi nelocuite/nelocuibile. In acel moment cererea de locuinte vechi va tinde spre 0 si cea de locuinte noi -> normala!
Solutiile pentru inlocuirea lor vor fi date de piata libera. Nu mai traim intr-o societate cu planuri cincinale.
23.6.2009, 11:01 am
O cladire bine proiectata si construita are o durata de viata de peste 100 de ani. Sigur ca un bloc construit in ultimii zeci de ani nu e la fel de rezistent ca palatele, cetatile si catedralele care rezista de multe, multe sute de ani … dar nici sa reducem acum viata unui bloc la numai 30-40 de ani nu se poate. E totusi beton, nu placaj sau carton. Prin urmare blocurile comuniste NU VOR CADEA in urmatorii 20 de ani … Aaaa, ca mai explodeaza unu’, mai cad 2-3 la un cutremur mai mare … asta e altceva, sunt accidente.
Acuma sa nu crezi ca sustin parerea lui Khris, ca cererea va scadea dramatic pe termen lung … nu cred asta, dar nici cu argumentul tau nu sunt de acord.
Alte argumente care contrazic scenariul lui Khris:
- scaderea populatiei nu este obligatoriu sa dureze vesnic, ma astept chiar ca nivelul sa se stabilizeze, si chiar sa se inverseze trendul, mai ales pe TL.
- migratia de la rural la urban continua si acum, nu s-a terminat odata cu regimul trecut.
- va incepe (sau mai bine zis se va accentua) imigratia strainilor catre ro (moldoveni, asiatici, africani ?)
- se va reduce emigratia romanilor catre alte tari, poate chiar o parte din cei plecati se va intoarce.
- salariile vor creste ( nu acum, nu anul viitor, dar parca vorbeam de TL, de 10-20 de ani)
23.6.2009, 11:07 am
In Japonia si in SUA crescusera preturile pe scenarii de TS. Aceiasi prostani erau si acolo… se termina pamantu’, ne inmultim ca sobolanii, va fi, vom face si vom drege.
In fapt se umfla o bula prin creditarea oricarui prostovan, iar la terminarea numarului efectiv de prostani eligibili alternativa era praf si pulbere.
In Romania va fi altfel… praf selenar… fin-fin… picometric.
23.6.2009, 11:12 am
liviu, toate locuintele, inclusiv cele noi construite au serioase probleme de rezistenta. In unele cazuri cele vechi sunt mai bune decat cele noi. Pentru ca s-a construit hei-rupist.
23.6.2009, 8:28 pm
Liviu: imensa majoritate a blocurilor existente in marile orase vor fi tot acolo si in 2040, mai ales cele construite dupa 1977. Daca observi in ultimul grafic, si populatia urbana scade, iar de la sate cine sa vina in oras? La bunica mea in sat cred ca 70% din populatie are 50 de ani+
@Axu: este foarte geru sa intorci trendul de scadere al populatiei, mai ales ca nu ai mijloace administrative. Ceausescu a dat decretul ala si a obtinut milioane de copii. Cat priveste salariile, cresterea preturilor a epuizat poate 200% din cresterea viitoare salariilor. Raportat la castigurile care se obtin in marile orase, pretueile sunt de 2-3 ori mai mare decat raportul din SUA sau UK
24.6.2009, 6:27 am
bineinteles ca ai dreptate….: scade populatia, scade cerinta, scade pretul. Combinat cu acceasi putere de cumparare si salarii mici, scade cerinta si mai mult, scade pretul si mai mult, numai daca nu ne ridicam nivelul de trai si devenim cineva printre tarile europei, ca sa schimbam cursul normal al evolutiei acestor conditii economice.
23.6.2009, 9:28 am
khris, eu zic sa iei in calcul si migrarea oamenilor de la sate spre oras si provinicie -> capitala. nu stiu cat influenteaza ce ai spus tu, inca daca am vedea cati studenti din provincie raman in bucuresti , plus cati din imprejurimi se muta in bucuresti pentru job, plus cati vin in bucuresti din alte regiuni din tara pentru mirajul unui salariu mai mare – unii si reusesc (vezi vedetele feminine din Moldova) – eu zic ca in Bucuresti cel putin, avem o cerere in piata si din partea acestora. tu avind acces la multe statistici, poate iti gasesti timp si updatezi postul si cu cifrele astea in caz ca le gasesti pe undeva.
23.6.2009, 9:50 am
Chris, ai uitat ceva: incet, incet ne vom umple de emigranti din tari mai “africane” decat noi. Oamenii astia vor lua in chirie aparatamente.
Moldovenii au creat deja un trend cu Bucurestiul.
24.6.2009, 6:46 am
Fiind tara de tranzit catre europa…, nu cred ca cerinta de locuinte permanente va creste odata cu tranzitul emigrantilor prin Romania: nu suntem atit de frumosi, iar business-ul nu merge chiar pentru toti bine, la noi acasa.
23.6.2009, 9:54 am
Ihim ! Avand in vedere parcul nou de locuinte, standardele inalte la care s-a construit, lipsa cutremurelor, urbanizarea inalta a tarii si sistmatizarea deja incheiata a oraselor, structura sociala care nu se va schimba cat si lipsa oricaror mutari de populatie (imigratie/emigratie, urban/rural) putem concluziona in mod categoric ca pe termen lung cererea de locuinte va scade.
)))))))
…sau vorbeam de Romania ?!
23.6.2009, 10:04 am
Lasa parcu’ nou ca asta cade pana la ultima caramida la primul cutremur.
23.6.2009, 8:30 pm
Olandezu: cererea nu poate creste daca numarul participantilor la piata scade. Restul sunt detalii.
23.6.2009, 10:02 am
Migratia rural => urban a avut loc inainte de ’90. Din ultimul grafic doar o pisica n-ar putea pricepe ca vorbim de emigratie din toate zonele Romaniei. Bucurestiul s-a dezvoltat conjunctural si, odata cu spargerea balonului speculativ, se face praf si mitul capitalei.
Prosteala imobiliara avea la baza alt scenariu… expatii bahreinezi si vietnamezi. Odata cu cronicizarea crizei si trimiterea in somaj a bugetarilor, puteti sa mai taiati din statistici 1 milion de romani incepand cu 2011.
23.6.2009, 10:07 am
Khris, analiza ta este destul de limitata. De ce?
1. Evaluezi cererea doar din perspectiva natalitatii, nu a sporului natural.
2. Cresterea preturilor a fost generata si intretinuta in mediul urban. In acest caz trebuie sa iei in calcul tendintele naturale de migratie a populatiei din rural in urban.
3. Sa nu uitam si de imigranti. Au inceput deja sa apara. Cine mai are dubii ca asia va cuceri europa?
4. Daca vrei sa inveti din istorie, cauta ceva cu care sa te poti compara. Istoria are tendinta sa se repete. Compara romania cu alte tari pentru punctele 2 si 3 luand in considerare evolutia nivelului de trai. Ce s-a intamplat in Grecia cand a crescut nivelul de trai si a intrat in zona euro? Dar in restul tarilor din uniune?
5. Sa nu uitam ca in Ro s-au dat multe tzepe din 90 pana acum. Oamenii au mai invatat, sper, si nu vor mai pica de fraieri la aceleasi scheme.
Stim cu totii ca preturile s-au umflat artificial si cererea nu a fost pe masura, dar realitatea este ca legea cererii si ofertei este scrisa in anumite conditii de piata, informatie care circula liber, reguli egale… stii povestea. Aceste conditii nu par sa se aplice la noi. Va mai dura…
23.6.2009, 10:51 am
1) Sporul natural e negativ acum ~ 4500 luna.
2) Cresterea preturilor a fost in zona urbana si celei imediat adiacente, provocata de specula.
3) Fenomenul imigratiei in .Ro e destul de scazut. Poate khris va scrie si pe tema asta si ne va lamuri cu niste date statistice cum sta treaba.
4) In Grecia – dupa ce a intrat in zona euro (cu moneda) toata lumea a saracit! Oricum Grecia a intrat in UE in ’81, imediat dupa criza petrolului… sunt greu de comparat cele doua situatii.
5) Tzepe s-au dat si se vor mai da!
Preturile s-au umflat din cauza speculei bazata pe bani ‘usori’ de la banci. Cum banii ‘usori’ au disparut este naiv sa crezi ca preturile vor mai creste altfel decat pe baze strict economice (iar economia noastra “duduie” pe un buget care functioneaza pe imprumut). Si cum va fi ‘W’, deocamdata nu creste nimic (decat datoria, care trebuie platita.
23.6.2009, 10:14 am
Eu cred ca este doar o perioada de moment. Nimeni inainte de criza nu vorbea de scaderea preturilor la locuinte si nimeni nu spunea ca si cererea va scadea. Acum multi cei din care nu si-au luat case in perioada boom-ului bat apa in piua ca preturile vor scadea si mai mult.
Sunt de acord cu tine Khris ca apartamentele vechi nu pot avea pret de apartament nou. Dar pe de alta parte trebuie luat in seama deficitul de case din prezent, mai degraba decat evolutia populatiei. Pentru ca, e posibil ca populatia sa nu mai creasca, dar cei deja in viata vor locuinte. Plus ca romanul nu are nici cultura si nici infrastructura pentru a locui la 20-30 de km de orase, asa cum se intampla in UK de exemplu.
In plus, cred ca trebuie luata in seama si dorinta oamenilor de la sate de a pleca din acel mediu si tendinta de urbanizare excesiva. Cred ca oamenii vor continua sa plece de la sate catre oras si vor avea nevoie de locuinte. Si ca in orice tara normala vor vrea sa aiba si o casa de vacanta undeva. Si asa cum a mai spus cineva mai sus, e foarte posibil ca dupa ce ne vom mai reveni din aceasta perioada dificila sa avem din ce in ce mai multi vizitatori permanenti din tari asiatice sau africane.
Eu nu vad lucrurile atat de gri.
23.6.2009, 10:22 am
Si cum aduci oamenii cu 4 clase de la sate la oras? Ai oi in fata blocului?
23.6.2009, 10:56 am
nu mai sunt de mult cu patru clase ,poate vrei sa spui cu patru masterate
chiar daca cererea de locuinte in tara va scadea in orasele mari si in special Bucuresti va creste .
23.6.2009, 11:01 am
Si mie mi se pare normal sa creasca cererea in Bucuresti: deja are aproximativ 3.5 mil. locuitori si populatia Romaniei se apropie de 16 mil. Mi se pare logic ca la suprafata Romaniei, capitala sa aiba o treime din populatie. Plus ca aici totul e pus la punct: infrastructura, parcuri industriale, spatiu de dezvoltare?!
23.6.2009, 11:39 am
Pai nu ii aduci, vin ei singuri. Ca turma. Ce, ori ai impresia ca la oras sunt numai doctori in economie? Sunt tot oieri, numai ca nu au oi.
Si asa cum creste exponential prostia in ultima vreme, e posibil sa isi aduca si oile. In parc…ca le-a dat Oprescu liber pe iarba acum.
23.6.2009, 11:16 am
ba se vorbea de balon si de scaderea cererii.
cauta pe google balonul imobiliar si-o sa te lamuresti, vezi blogul cu acelasi nume.
activ din 2007, an in care “preturile numai creste”
23.6.2009, 11:36 am
Vorbeau de balon numai frustratii care nu aveau posibilitatea sa isi cumpere o casa. Si, e drept, cativa economisti remarcabili pe care nu i-a luat nimeni in seama.
23.6.2009, 12:22 pm
@Pascu
Maria ta are locuinta cumparata in plina bula?
Garle de imbecilii aveau posibilitatea sa acceseze credite de zeci de mii de euro. S-au gandit cum vor plati? Las’ ca economia creste, preturile creste si, oricum, daca intru’n rahat, vand mai scump si plec in concediu, da’ nu-s asa de retardat s-o vand pana n-ajunge la echivalentul unei vieti … in croaziere.
Frustrati, zici? Mai gandeste-te. E posibil sa-ti sara in ochi nuanta si sa nu mai vezi esenta… n-au fost prostiti… sau prosti.
23.6.2009, 10:33 am
nu, il faci vedeta de televiziune …
. daca stau bine si ma gandesc , e posibil sa ajunga si cu oi la oras, prin spatele blocurilor – unde stau eu (lujerului bucuresti) sunt gaini in fata unui bloc. ideea e ca nu iti trebuie multe clase sa stai la oras , mai ales in Bucuresti.
23.6.2009, 10:55 am
Mai ales daca ai cloaca de la Ceasca sau de la Ilici.
23.6.2009, 2:39 pm
@ Aristotel.
Referitor la raspunsul de mai sus nu sunt de-acord cu tine din simplul motiv ca oamenii care au luat credite nu sunt “imbecili”, ci au luat pt ca pur si simplu au avut o nevoie. Poate chiar nevoia de consum. Si consumul este o nevoie si trebuie satisfacuta, poate mai ales dupa ce vii dupa atatia ani in care nu ai avut posibilitatea sau ocazia sa consumi ceea ce vrei. Nu cred ca au fost prostiti sa ia credite, ci asa au vrut ei. In ceea ce ii priveste pe cei care au luat case in scop de specula, sunt de-acord cu tine.
Chill out, prietene!
23.6.2009, 2:44 pm
@ Razvan Pascu
- multi au cumparat pentru ca au crezut ca nu mai apuca; cine se mai grabeste acum sau in viitorul apropiat?
- mai intai trebuie ca: sa fie bani, siguranta, lumea sa uite si apoi incepe iarasi dansul
23.6.2009, 11:15 am
Pai putem spune asa :problema cu analiza lui Khris este ca ignora elementul esential al ofertei, si anume calitatea slaba si vechimea constructiilor din anii ’50-’70 (in anii ’80 s-a construit putin), perspectiva lor fiind mai degraba de demolare decat de scadere de preturi.
Dej si Ceausescu nu au construit pentru “civili” mai bine decat se face acum (nu ca acum e roza situatia), mergandu-se pe principiul cincinalului in 4 ani jumate, cu toate consecintele ce decurg de aici. Azi, in 2009 nu stiu ce om normal ar cumpara un ap. construit in ’75,de pilda,(daramite mai vechi). Singurul atu pe “vechi” este amplasamentul (sau locatia, cum spun aberantii semanticii).
Ca atare oferta reala de locuinte este f. slaba,deja. Peste inca 10-15 ani, si inca 1 cutremur gen ’77, un ap. din Titanul patriei va avea 50 ani si multe probleme de a se tine pe picioare la propriu, nu doar de fatada. Sa mai spun ca deseori e mai ieftin sa demolezi decat sa consolidezi…
Pe de alta parte, oferta pe “nou” este simbolica si scumpa. De pilda, din cele 50-60 mii locuinte tranzactionate anual in Buc./IF doar cateva mii sunt noi.
Cei care sustin deficitul ala de 1 milion de locuinte probabil au in vedere demolari progresive si…. luarea de la capat. Dar pentru asta e nevoie de bani.
23.6.2009, 11:49 am
In legatura cu migrarea populatiei – la nivel mondial se observa deja un trend masiv de migrare catre orase, din motive de supravietuire (!).
Pe masura ce agricultura devine din ce in ce mai industrializata au loc doua mari fenomene:
1. e nevoie de foarte putina forta de munca in mediul rural pentru activitatile legate de agricultura
2. Terenurile devin din ce in ce mai putin fertile si toxice (datorita folosirii pesticidelor si multitudinii de substante toxice)
Si in Romania au inceput sa apara in Dolj si Teleorman aceste fenomene, si populatia migreaza incet incet catre marile orase.
Afirmatia lui Chris este corecta dintr-un punct generalist, dar sunt atat de multe particularitati legate de acest subiect incat e bine sa c ategorisim locuintele in macar doua mari clase: cele din aglomerarile urbane si … restul.
Intr-adevar, pe termen lung, locuintele din mediul rural vor ajunge din ce in ce mai putin valoroase (eu am avut bunici la tara, si acum casa si terenurile zac in paragina).
In schimb, cele din mediul urban vor avea o cautare din ce in mai mare, pe termen scurt datorita conditiilor de trai superioare, dar pe termen lung din motive strict legate de supravietuire (vezi China, India, Nigeria).
Parerea mea…
23.6.2009, 12:27 pm
Khris doar a desfiintat mitul cererii.
Asta a fost principalul argument al umflarii preturilor… cererea sufoca oferta.
Cauza prabusirii preturilor e lipsa banilor, iar prabusirea “economiei” Romaniei asigura inlocuirea subiectului imobiliar cu retete eficiente de coacere a painii la Soare.
23.6.2009, 12:04 pm
Interesant articolul si analiza efectuata. Poate ca nu s-a tinut cont de uzura/invechirea vechilor locuinte care, cu timpul, vor iesi din uz, chiar daca aceasta nu presupune 100% echivalarea in cerere concreta de lucuinte, datorita faptului ca implica si factorul resurse financiare, pe care nu toata lumea il detine, mai ales cand nu mai iei 2 bani pe vechea locuinta, iar vanzarea terenului cu 100 de propietari nu acopera mai nimic…
23.6.2009, 12:05 pm
Analiza ta e corecta khris in ciuda faptului ca privesti lucrurile doar din punct de vedere demografic. Ti-as da si mai multa dreptate daca ai calcula cererea ca un raport de doua variabile, Populate/imobile de locuit. Din raport s-ar vedea si mai clar ca in timp ce populatia a scazut, scade si va mai scadea, nr de imobile este net superior lui 1989 (s-a construit totusi ceva de la revolutie incoace). Daca la Revolutie locuiam 23 de mil intr-un nr. X de locuinte, astazi traim 21 de milioane (sau mai putini) intr-un numar X+t de locuinte. In conditiile astea trebuie sa fii ori agent imobiliar, or speculator ramas cu marfa nevanduta daca incerci sa convingi ca cererea va creste si o data cu ea si preturile.
23.6.2009, 12:21 pm
ati scapat din vedere un aspect: in mod normal, in 10-15 ani va incepe
demolarea/ reconstruirea actualelor blocuri comuniste. va fi mult de munca in constructii.
salutari
23.6.2009, 2:40 pm
pe ce iti bazezi afirmatia asta ?
23.6.2009, 12:26 pm
Salut Khris,
Stii cumva o statistica cu ponderea fiecarui trimestru in PIB? Din cate stiu Q3 are cea mai insemnata pondere, iar Q1 cam 18%?
Multumesc.
23.6.2009, 3:45 pm
am gasit tot pe blogul tau:
T1=18%
T2=23%
T3=27.4%
T4=31.6%
23.6.2009, 1:15 pm
Lasand deoparte toate statisticile si analizele, eu sper ca romanul de rand sa se mai destepte un pic in urmatorii 20, 30 de ani. Eu cel putin, in ceea ce-i priveste pe plozii mei, o sa incerc sa duc un pic de munca de lamurire legat de ce inseamna un imobil si cati bani merita sa dai pe el.
23.6.2009, 1:23 pm
Si cam cat de frustrat esti si cam cati bani ai pierdut din imobiliare de ti-ai facut forum de frustrat?
23.6.2009, 11:55 pm
Ai o problema?
24.6.2009, 12:12 pm
L-am intrebat pe “unu” la ce-i foloseste forumul de frustrat si l-as mai intreba ce are cu Adrian Panaite/Curierul National? Manele ceva?
23.6.2009, 1:31 pm
Perfect logica concluzia articolului – daca ai considera piata imobiliara omogena .
Pe vremea lui Ceausescu , la o populatie de 23 M , strazile oraselor pareau de-a dreptul pustii fata de cele de astazi . Adeseori sunt uimit cand vad explozia imobiliara din orasul natal .
Asadar sunt mult mai multe locuinte acum , iar populatia tarii e cam aceasi .
Ar fi trebuit sa scada preturile , dar ele sunt colosale pentru cine traieste din salariu (ma refer la oamenii cinstiti ).
In realitate insa populatia oraselor e in continua crestere , chiar daca populatia tarii e in scadere . De aceea si presiunea asupra cererii e in crestere (in orase)
Totodata a crescut puterea de cumparare . Din momentul in care au venit banii “capsunarilor” preturile au inceput sa cresca mereu .
Daca e vorba de pretul locuintelor din orase , populatia in crestere impreuna cu banii tot mai multi veniti de la cei plecati vor duce chiar si pe termen lung la mentinerea unor preturi ridicate !
Se construieste , dar cu tot cu criza , forta de munca e tot mai scumpa si mai rara . De curozitate cauta niste “maistori” sa-ti zugraveasca sau sa-ti
execute vre-o lucrare si vezi ce sume cer ! Astia habar n-au de nici-o criza !
Au scazut materialele , dar mana de lucru te omoara . Ziceai de termen lung ?
Criza iese din discutie pe termen lung . E scump si sa o construiesti si va fi si mai scump !
Nu cumva vrei sa cumperi o locuinta si visezi cu ochii deschisi ?
23.6.2009, 3:06 pm
nu prea. criza va duce la intoarcerea caspunarilor acasa (urmatorul an, cred eu) majoritatea plecati din rural sau orase mici si cu apartamente sau case cumparate, intre timp, in urban exclusiv. somajul in crestere va duce la nevoia de a se intoarce in satul/micul oras natal, renuntand la apartamentul cumparat, deci oferta pe piata va creste. asta se va aplica si pentru miile de studenti din orasele mari ce locuiesc (proprietari sau chiriasi), actualmente cu joburi, ce vor trebui sa se intoarca de unde-au plecat, din cauza somajului si a recesiunii. in oarse vor ramane, dintre cei migrati din rural, doar cei ce n-au nimic(de pierdut), deci cei ce in nicun caz nu-si permit achizitia unei locuinte. deci putin probabil ca cererea sa creasca in orase, privind lucrurile dupa argumentatia ta. pare pesimist dar e doar realist.
23.6.2009, 3:03 pm
Buna analiza realizata de tine dar nu te poti referi doar la datele demografice cand estimezi o cerere. Numarul de apartamente care ar putea necesita inlocuire in urmatorii 10-15 ani depaseste un milion. Si asta deoarece, intre anii ’71-’80 (1,9 mln apartamente) si ’81-’90 (0,8 mln apartamente) s-au construit ~70% dintre apartamentele existente in prezent. Si dintre acestea cele inainte de ’77 sunt afectate de seism, iar cele dupa ’77 au fost construite in regim de urgenta, adevarate pericole publice (stiu asta din surse sigure). Calculele matematice in estimarea unui potential s-au dovedit a fi totusi incomplete.
23.6.2009, 3:14 pm
Daca vreti un argument…. PRO cerere…
Marea majoritate a apartamentelor din orasele mari sunt gestionate de asociatii de locatari incapabile sa le renoveze. Deoarece blocurile comunistoide sunt destul de vechi si in continua degradare, in viitor cererea de locuinte noi va creste. Fara sa mai vorbim de un eventual cutremur care va curata centrul Bucurestiului si al altor orase mari.
23.6.2009, 3:19 pm
Ai impresia ca blocurile comuniste ocupa centrul Bucurestiului? – parca erau in cartierele dormitor, alea inghesuite…
Dorinta de locuinte noi este destula: putinta lipseste! Blocurile astea vechi trebuie consolidate si renovate, deci e o piata enorma! De ce nu-ti faci firma de asa ceva? Ti se pare riscant? Ca n-ar merge treaba? dar sunt cam 3 milioane de apartamente de renovat pe exterior! Ce nisa de piata mai buna vrei?
23.6.2009, 3:27 pm
Centrul Bucurestiului si al altor orase cu cladirile pline de buline… sunt cireasa de pe tort.
Nu pot sa estimez cat de fezabila ar fi infiintarea unei firme de contructii specializate in renovari si consolidari. Not my cup of coffee. In plus nu am nici puterea financiara si nici PCR-ul necesar unei astfel de aventuri.
Oricum, nu conteaza cate apartamente de renovat sunt in Bucuresti… cat timp nu exista resursa financiara. Iar ce exista, de la stat, e deja alocat/impartit/repartizat pe criterii clientelare.
23.6.2009, 3:43 pm
Din ce vad pe aici imi dau seama ca daca sunt inainte de 77 sunt proaste si afectate de seism iar cele dupa 77 si 90 sunt in regim de urgenta. Intrebarea se pune: daca in orice perioada de timp in care se construieste se construieste prost ce ma face pe mine sa cumpar o locuinta la anul, peste 5 sau peste 20 de ani? Stau cu chirie cum stau si americanii sau imi construiesc singur o casa cum vrea muschii mei si nu cum vrea dezvoltatorul. In felul acesta speculatorii o sa si-o ia mana. Legat de blocurile din perioada ceusista care sunt proaste si ca peste 20 de ani se darama, eu ma indoiesc, pentru ca vad blocuri din perioada interbelica care stau in picioare si azi iar acestea erau construite din caramida fara armaturi din beton armat cum sunt cele din comunism si stau bine mersi inca in picioare dupa atatea cutremure.
Asa ca lasati-o mai moale ca macane a propaganda imobiliara.
23.6.2009, 4:55 pm
Desi suna cam apocaliptic asa : la un cutremur te ai gandit ? poate ca excedentul pe care l vezi tu va fi de fapt un deficit
Analiza asta facuta numai tinand cont de factorul demografic nu tine Cred ca sunt mai multe variabile implicate in fenomen
23.6.2009, 4:59 pm
Scenariul apocaliptic are si mai multe variabile decat economia noastra de tranzitie.
23.6.2009, 5:30 pm
populatiune mai putina…spatiu mai mult, aer si mai putina prostie.
23.6.2009, 6:03 pm
Uitati cateva lucruri:
1. Romania e subdezvoltata. Asadar oricand poate avea loc un nou val de constructii, atat la tara cat si la oras.
2. Romania e o tara speculativa. Asa ca ciclurile economice sunt a. exacerbate si b. imprevizibile. Cresterile sau scaderile nu sunt neaparat in functie de cerere si oferta, ci in functie de interesele unora si altora cu influenta media sau cu acces in cercurile de putere politica.
Acestea fiind zise, discutia de mai sus e irelevanta. Piata o sa scada acum pentru ca asa “se vrea” si va creste cand “se va vrea” (indiferent de demografie). Bine ar fi ca trendurile (macar pe termen lung) sa fie in functie de cerere si oferta, asta ar da mai multa predictibilitate pietei.
PS: Khris: “Cererea de locuinte variaza in functie de numarul celor care participa la piata”. Ok, dar nu numai in functie de numarul celor care participa la piata, ci si in functie de comportamentul lor social. Daca comportamentul social a 20 de milioane de oameni se schimba (sunt mai bogati, vor o casa de vacanta, nu mai vor sa stea 6 oameni intr-o casa etc), cererea de locuinte va fi mai mare decat pentru 24 de milioane de oameni.
24.6.2009, 1:25 pm
lasa teoria conspiratiei. speculativ sau nu, sudezvoltat sau nu, e imposibil sa fortezi o crestere atunci cand nu ai pe ce s-o sustii. e imposibil sa cresti piata “cand se va vrea”, cum spui tu, pentru ca, pur si simplu, n-ai cu ce sa hranesti cresterea respectiva. e o problema de principiu si nu de control.
23.6.2009, 8:38 pm
All: o sa revin pe marginea subiectului in zilele urmatoare cu noi date, avem multe de discutat
24.6.2009, 1:58 am
Majoritatea vorbiti aici din experientza unei Romanii a anilor 70-80!
Care migratie de la sat la oras?
Pe viitor trebuie luata in calcul in mod serios, migratia de la oras la sat. Fenomenul suburbiei s-a remarcat in toate tzarile dezvoltate ale lumii si nu va lipsi nici intr-o Romanie cu ceva mai multi Km de autostrada decat acum.
Orice oras civilizat din lume, are mai putini locuitori decat acum 50 de ani.
Nu mai sperati ca vor creste pretzurile ca nu au de unde
24.6.2009, 2:34 am
O analiza foarte buna Khris si o concluzie pe masura.
Nu le mai raspunde tuturor trepadusilor din vanzari, domeniu in care am lucrat si lucrez.
Orice agent de vanzari inteligent stia ca ziua asta va veni, in care nu se va mai vinde orice,oricum. Acum ii ia cu transpiratii pe toti bussinesmanii care vad ca nu au avut o afacere corecta si profesionista si le fuge pamantul de sub picioare. Insa nu le-as subestima inteligenta, o inteligenta adaptata mediului de viata din Romania in care functioneaza pilele, cunostiintele si relatiile plus contractele cu statul.
Imi pare rau Liviu dar negi evidenta, Khris are dreptate. Iar la cat de saraci suntem ca popor vom locui in blocurile astea si in 2100. Macar atunci vor fi achitate.
24.6.2009, 5:07 am
[...] via Khris [...]
24.6.2009, 11:57 am
Va dau un link pentru cei care sunt interesati de o prognoza a evolutiei populatiei in urmatorii 20 de ani.
http://ispmn.gov.ro/studiu1/
Analiza este despre populatia maghiara din Romania, dar gasiti si un capitol referitor la evolutia populatiei tarii. Pagina 28, tabelul 12. Estimarile se bazeaza pe un scenariu usor optimist, luand in calcul nu populatia oficiala (umflata) ci populatia rezidenta (fara emigrantii care au parasit tara definitiv, un aspect discutabil).
3.7.2009, 3:30 am
Dupa calculele date ai perfecta dreptate, numarul populatiei este in scadere dar nu ai lut in calcul nasterile din afara romaniei a ROMANILORdup ’90. Sunt familie care sunt in strainatate si care detin imobile in ROMANIA (sau doresc sa cumpere o casa/apartament pt familie sau chiar si pentru copiii loi )si care totusi sunt de ani buni in strainatate . Apoi un alt lucru , nu putem sti daca strainii din tarile mai sarace nu vor veni sa lucreze si sa ramana pe teritoriul Romaniei peste 10 ani(in cazul in care salariile vor fi mai mari); va dau exemplu Franta ! sunt 30% francezi puri in Paris restul straini din tari mai sarace sau chiar USA pt afaceri care cumpara imobile . Nu ne putem limita doar la populatia Romaniei peste 10 ani ptca nu stim cum va fii …
10.7.2009, 2:43 pm
[...] Cele doua elemente de mai sus (locuintele vechi si cele nou construite), la care se adauga dinamica populatiei, fac expertii sa creada ca cererea de locuinte va scadea dramatic pe termen lung (sursa). [...]