Imobiliare Publicat la 12.6.2009 28 comentarii
Imobiliarele inca mai pot genera profituri de 100%
In urma cu trei zile un domn mi-a acrosat masina in parcare, nimic grav insa am petrecut doua ore la politie asteptand intocmirea actelor, timp in care am stat putin de vorba.
Printre altele, am aflat ca omul se ocupa si cu imobiliarele insa nu cu constructia de imobile (mi-a spus ca nu mai renteaza, castigul fiind acum mai mic de 50% fata de peste 100% in anii trecuti) ci cu mansardarea blocurilor care se preteaza la asa ceva.
De curiozitate l-am intrebat cat castiga si mi-a spus ca in urma cu doar cateva zile obtinuse aprobarile pentru a transforma un imobil din P+3 in P+4+mansarda iar costul total nu va depasi 100.000 de euro cu tot cu micile atentii pe care le va acorda proprietarilor actuali pentru deranjul creat.
Etajul suplimentar si mansarda vor genera 8 apartamente cu o camera al caror cost unitar nu va depasi 12.000 de euro, respectiv 300 eur/mp.
In Timisoara, pretul unui apartament decent cu o camera situat intr-o zona medie se invarte in jurul a 28-33.000 eur. Persoana respectiva mi-a spus ca nu va vinde cele 8 apartamente sub 25.000/bucata (daca ar aplica acum acest pret ar “strica” piata).
Profitul acestei afaceri? In jurul a 100%.
Aceasta intamplare m-a facut sa ma gandesc la miile sau zecile de mii de blocuri situate in marile orase carora li se poate aplica aceasta solutie tehnica, rezultand zeci sau sute de mii de apartamente noi, construite la un pret extrem de bun din moment ce “investitorul” nu mai are nici un cost cu terenul sau fundatia.
In plus, cu aceasta ocazie se pot reabilita si blocurile vechi care acum arata execrabil.
Aceste apartamente - daca vor fi vandute cu un profit rezonabil – pot duce si la scaderea generala a preturilor, probabil acesta fiind si motivul pentru care cei care activeaza in acest domeniu nu se inghesuie sa dezvolte o asemenea alternativa pentru ca astfel s-ar impusca singuri in picior.
Insa pana cand aceasta idee va fi pusa (sau nu) in practica la scara nationala, este bine de stiut ca imobiliarele inca mai pot genera profituri “bunicele”.
Cristian Orgonas, Timisoara, blogger din 2008. Am 10 ani experienta in Vanzari, Supply Chain si Achizitii, iar pe acest blog public articole pe teme economice.
12.6.2009, 8:47 am
Mansardarea, desi posibila si fezabila, nu a prins cine stie ce in Romania. Exista fel de fel de piedici, incepand cu faptul ca 1-2 proprietari din bloc refuza si terminand cu neobtinerea autorizatiilor necesare. Avantajul, ca afacere, este ca investitorul construieste peste o structura deja existenta si dispar astfel mare parte din costurile cu utilitatile si total pretul terenului. Insa, in totalul pietei imobiliare, mansardarea este o afacere periferica, chiar daca poate genera profituri de 100%. Oricum, nu mansardarea va scoate piata imobiliara din impas.
12.6.2009, 8:51 am
@Radu: mansardarea nu va rezolva problemele pietei imobiliare, dar este una dintre alternativele care merita luate in considerare. In plus, cu ocazia asta s-ar mai renova si blocurile vechi carora pe pica tencuiala pentru ca proprietarii nu au bani nici de intretinere
12.6.2009, 9:33 am
Eu nu as baga mansardarea in zona de imobiliare. Mansardarea mai ridica o problema majora. Multe blocuri sunt si asa la limita din punct de vedere al structurii de rezistenta, daca nu chiar peste limita. Astfel ca orice incarcare suplimentara poate duce la probleme mari, daca nu chiar catastrofe, iar mansardarile nu se fac intotdeauna luand in considerare aceste aspecte.
Sunt insa de acord cu faptul ca tot spectrul de imobiliare poate genera in continuare profituri mari chiar de 100%, dar nu pentru toti diletantii ca pana acum. Este nevoie de mult mai mult profesionalism in toate fazele: de planificare, de obtinere a resurselor si avizelor necesare si de desfasurare efectiva a proiectului din partea tuturor celor implicati in proiect: proiectanti, arhitecti, diriginti de santier, inspectori de stat in constructii, diversi experti tehnici, antreprenori generali, subantreprenori, beneficiari, finantatori, responsabili din primarie pe probleme de urbanism, cumparatori, chiriasi, etc.
Doar proiectele care vor merge ca si unse de la un capat la altul vor reusi sa mai obtina randamente bune si foarte bune.
15.6.2009, 9:26 am
Daca imobilele pe care se mansardeaza ar fi “peste limita de rezistenta” s-ar darama la primul musafir in plus fata de numarul de locatari.
In al doilea rand, discutand cu cineva care construia in anii 70-80 structura de rezistenta pentru un bloc in anii aceia era calculata ca pe orice bloc sa se poata instala un post de lupta antiaerian cu tun cu 4 tevi (cadenta mare de tragere) si sa poata ateriza un elicopter cu toti membrii echipajului.
Calculand ca din 1977 incoace nu am avut un seism major, toate blocurile construite in aceasta perioada pot fi mansardate fara probleme.
Nu o spun eu o spun constructorii si specialistii din primarie.
15.6.2009, 10:59 am
..si la nevoie sa parcheze Titanicul
. Hai sa batem campii. Un elicopter Apache are 10 tone ‘full loaded’ iar tunul ala super-periculos ceva peste suta de kile.. O mansarda de 200 mp (1 scara de bloc) porneste (conf.NP64/2002) de la un minim de 120 tone .
Iar ‘constructorii si specialistii din primarie’ spun ce vrei tu daca le dai suficienti bani.
12.6.2009, 9:49 am
Sa-ti zic si eu cum mai poti avea 100% profit ca si constructor.
Daca faci la preturile materialelor de acum case la metru patrat.
Reduci un pic din pretul /mp si inca te incadrezi la 100%. Clientul plateste tu esti fericit.
12.6.2009, 9:53 am
Din pacate realitatea bate filmul in cazul mansardelor romanesti. Deoarece simt pe pielea mea ‘beneficiile’ mansardarii pot sa va spun ca este o mare pacaleala :
- studiul geotehnic nu se face (e prea scump)
- expertiza tehnica nedistructiva asupra structurii este de asemenea foarte scumpa drept pentru care se inlocuieste cu o asa-zisa expertiza ‘de laborator’ care valoreaza fix ZERO in cazul unei cladiri vechi dar contra unei mici atentii inspectori ISC se fac ca nu vad
- instalatiile existente (in special canal si electrica) ar trebui obligatoriu redimensionate de catre constructor dar nu se face pentru ca si asta costa.
- argumentul potrivit caruia se rezolva problema infiltratiilor este absolut ridicol. De parca noua constructie nu va avea acoperis.
- cateva familii in plus inseamna masini in plus
- intrucat mansardele ieftine sunt inferioare calitativ constructiei existente intregul imobil va fi declasat astfel incat apartamentele existente vor suferi o depreciere
Si mai pot continua cu lista dezavantajelor
In concluzie prin aceste ‘mansarde ieftine’ transformam niste cladiri existente (mai mult sau mai putin sigure) in niste cladiri cu rism seismic ridicat . De asemenea calitatea vietii in interiorul lor scade (instalatii subdimensionate, supra-aglomerarea parcarii existente etc..). Ce obtinem in schimb : O ZUGRAVEALA. !!!
Si pe final o intrebare pentru Chris: Aveti idee ce durata de viata au aceste mansarde ? Interesati-va si mai vorbim dupa aceea.
14.6.2009, 1:12 pm
total de acord cu acest comentariu.
mansardarile aduc mai multe probleme decat rezolva pentru comunitati. singurii castigati sunt cei care le construiesc si apoi vand. Dupa parerea mea (de timisoarean), sunt o mare prostie in conditiile in care densitatea in zona de blocuri e foarte mare, iar infrastructura nu este deloc pe masura. e suficient sa ne gandim la 2-3 locuri de parcare in plus. de unde le luam? ca sa nu mai vorbesc de alte fineturi…
12.6.2009, 10:12 am
Chiar zilele trecute povesteam cu un amic exact despre acceasi treaba, mai mult chiar a avansat aceleasi costuri de 100k si acelasi randament de 100%. Si asta in alt oras din Romania :d L-am intrebat daca stie cui o sa vanda apartamentele din mansarda si mi-a marturisit ca ar avea un cumparator din cei sase de care are nevoie.
“daca vor fi vandute”- acesta este un mare “daca” si acest raport de unu la sase reflecta destul de bine, cel putin pentru zona in care este amicul meu, cat de putini cumparatori au ramas.
Si sa nu uitam ca acesti cumparatori trebuie sa treaca si pe la banca sa se milogeasca de un imprumut, fie el si prin programul “prima capsa” cum un alt amic de-al meu, glumet din fire, l-a denumit.
Profitul de 100% este doar pe hartie, raportat la niste preturi care nu se mai formeaza pe piata, fiindca nu mai exista tranzactii. Un etalon mai bun de masura pentru preturi ar fi acum preturile obtinute la lichidarile silite prin licitatie, care au un fel al lor tacut si elegant de a trece nebagate in seama.
14.6.2009, 1:24 pm
prima capsa…looooooool….super tare!
cu executarile….e putin mai dubioasa treaba. si foarte putin transparenta. adica poate fi un barometru al pietei, dar poate fi si o mare teapa pentru cel executat. as fi curios de niste exemple concrete de executari si imprejurarile lor (cati au licitat? s-a facut publicitate?)
altfel, preturile cerute in anunturi sunt inca foarte mari. poate ‘prima capsa’ sa animeze putin (doar pe termen scurt zic eu)
12.6.2009, 10:18 am
inainte de”criza” numai cine nu avea grija la costuri scotea 100% profit din imobiliare, in rest de la acest procent in sus…cred ca suntem de acord asupra faptului ca sunt mult mai multe persoane care au de castigat de pe urma necosmetizarii blocurilor vechi, fata de beneficiarii directi ai lucrarilor de consolidare/reabilitare termica, etc….vorbesc de justificarea pretului unui apartament nou(indiferent de calitatea lucrarii) fata de un apartament dintr-un bloc comunist care arata execrabil.
12.6.2009, 10:59 am
numai doua ore???
)
cel mai putin cred ca am stat vreo 4 ore, recordul personal fiind de 6 ore, din care mai bine de jumatate de ora, stat afara in miez de noapte, la minus15 grade, pentru verificat avariile
revenind la subiect, adica mansardarea, ar putea fi o solutie de moment si ieftina, din pacate si aici si-au bagat coada cei care cred ca un 50, 60 % profit nu e acceptabil intr-o afacere. ce sa-i faci, venim dupa o perioada lunga de timp in care nu prea aveam voie sa detinem nimic si acum incercam sa apucam cu amandoua mainile tot ce putem.
in ceea ce priveste partea tehnica vorbisem cu niste ingineri la un moment dat si spuneau ca marea majoritate a blocurilor ar putea suporta o astfel de lucrare lejer. bineneteles situatia variaza de la caz la caz, iar chestiunea cu riscul seismic nu e valabila pentru toata tara, cel putin in transilvania cutremurele sunt destul de rare si de mica amploare, asa ca nu prea pun probleme.
12.6.2009, 11:08 am
Intr-adevar poate anumite parti din imobiliar (mai) pot genera profituri de 100% insa intrebarea este: pe ce volume?
Oricum una peste alta chiar daca profituri de100% par ostentative ele au fost cele care nu au permis o volatilitate prea mare a pietei; cu alte cuvine cine a lucrat cu marje mari de profit in imobiliare (adica toti) isi permit sa stea cu apartamentele (noi) goale pentru ca pur si simplu nu sunt stramtorati cu banii (exista si unii pe care intr-adevar criza i-a prins descoperiti total insa cred ca numarul lor nu este decisiv).
12.6.2009, 11:22 am
nu prea inteleg de ce vi se pare profitul de 100% atat de mare pentru o tara in plina dezvoltare !?
inainte de perioada asta profitul atingea si 200% … preturile erau ff ridicart si la materiale si la terenuri, de aici rezulta ca acest profit se putea atinge numai umbland la calitatea finisajelor
deabea de acum dezvoltatorii incep sa ia in considerare si alte sisteme de constructie
… asta ne poate numai ajuta
12.6.2009, 11:45 am
@Daniel – profitul de 100% sau peste nu e unul mare, ci unul nesimtit, in conditiile in care nu este generat de “abilitatea” vanzatorului ci de absenta unei concurente reale pe piata. Din cate vad obiectivul principal al bisnitarilor din imobiliare (sa nu-mi ziceti ca exista in Romania “dezvoltatori seriosi”) este “sa nu strice piata” – adica sa nu cumva sa se lumineze consumatorul de faptul ca plateste de 3 ori pretul real
In mod normal, preturile si implicit profitabilitatea este data de piata. In momentul in care avem preturi artificiale e clar ca piata e varza…
12.6.2009, 11:57 am
pana acum toata lumea traia cu impresia ca `preturile vor mai creste`, insa acum s-a vazut clar ca preturile mai si scad
daca cumparatorii mai sunt dispusi sa plateasca preturi exagerat de mari, este vina lor, nu a nesimtitilor care nu vor sa lucreze cu marje normale (5-30%) cum se lucreaza in majoritatea industriilor
este normal sa vrei marje de 100% (tunuri) cat timp esti un speculator si nu antreprenor sau dezvoltator adevarat
succes
12.6.2009, 1:00 pm
Pe langa toate neajunsurile enuntate deja ale masardarii va mai atrag atentia ca pe multe le-a mai luat si vantul; nu stiu cati sunt dispusi sa plateasca cateva zeci de mii de euro si la prima furtuna mai consistenta sa ii zboare acoperisul si eventual o parte din pereti; chiar daca ai asigurare si nu patesti nimic, nu cred ca evenimentul te va incanta.
Din cate am auzit exista standarde europene ca pentru un bloc cu regim de la 4 etaje in sus (nu stiu sigur) trebuie sa existe lift. Eu nu am vazut blocuri mansardabile carora le mai poti pune lift (si oricum ar fi atat de scump incat nu mai justifica investitia); practic singurii care castiga din mansardare sunt cei care dezvolta: actualii locatari se aleg cu o zugraveala si mult disconfort, iar noii proprietari platesc foarte mult pentru ceva destul de fragil.
Eu nu consider mansardarea o solutie pentru cresterea calitatii blocurilor/caselor. Solutiile sunt: renovari, demolari/reconstruiri, noi cartiere cu infrastructura aferenta etc.
12.6.2009, 1:14 pm
@Khris: apartament cu o camera inseamna garsoniera sau ceea ce se numeste pe engleza apartament cu un singur dormitor, adica 2 camere?
12.6.2009, 1:37 pm
ideea cu mansardarea e una buna si prinde in general in orasele mari si scumpe.
cred ca nu vor dura multi ani pana cand majoritatea mansardelor vor fi destinate exclusiv inchirierii iar costurile mici de constructie se vor reflecta direct in pretul chiriei.
parerea mea!
12.6.2009, 2:21 pm
sa vedeti ce misto e ca 194 de familii sa isi dea acordul, iar a 195 a sa spuna nu pentru ca e zgomot si uite-asa p[ica afacerea. se intampla in rromania 2008:)
12.6.2009, 3:53 pm
“Multe blocuri sunt si asa la limita din punct de vedere al structurii de rezistenta, daca nu chiar peste limita. Astfel ca orice incarcare suplimentara poate duce la probleme mari, daca nu chiar catastrofe, iar mansardarile nu se fac intotdeauna luand in considerare aceste aspecte.”
Din pacate, numai si acest argument si e suficient sa ramai fara clienti pentru “noile” apartamente de “sus”.
In plus, ramane problema vechimii blocurilor respective. In Buc.,toate blocurile P+4 sunt construite inainte de ’70, unele chiar in anii 50-60. Evident, sunt intr-o stare in care mai degraba ar avea nevoie de consolidare, decat de refacerea aspectului exterior. Eu as avea strangeri de inima sa cumpar un ap. intr-un astfel de bloc fie si fara mansardare, daramite la ultimul “etaj”, cine stie cum facut.
12.6.2009, 5:41 pm
Sunt siderat sa constat simplismul rationamentului.
Adica:
- Omul obtine aprobare sa construiasca 8 apartamente pe un bloc existent
- 1 apartament il costa 12.000 €, adica 96.000 pentru toate 8 ~= 100.000 €
- Le vinde cu 25.000€ bucata, deci scoate profit de 100.000€.
Si acum vine intrebarea cheie:
Aia care sunt proprietari ai blocului respectiv, se vor multumi cu o jucarie la copii si flori la doamna si il vor invita pe afaceristul nostru – hai domne, baga-ne pick-hammerul in casa vreo 3 luni, fa-ne mansarda si fa dumneata profit de 100%, ca noi intre timp mancam ciocolata, punem apa la flori si ne stergem la cur cu atentiile tale.
Khris, tu ce studii ziceai ca ai facut? Economie?
12.6.2009, 5:56 pm
omul a inclus in calcule si costurile cu `convingerea` locuitorilor, indiferent ca le-a dat bani sau le-a zugravit casa scarii, sau le-a pus termopane pe scara, sau le-a reparat gardul si trotuarul etc
si sunt sigur ca nu s-a apucat de treaba si de investitii pana ce nu a avut aprobarea tuturor din bloc + cele de la autoritati
succes
12.6.2009, 6:06 pm
Inseamna ca la respectivii le merge mintea mai ceva ca la melci. De incet.
Ar trebui sa se faca mai multa publicitate pe tema asta si in special legata de orasul Timisoara pentru ca, asa cum spunea un prieten – economia de piata se bazeaza pe apa, aer si pe fraier. Aer cu iz de occident este, apa pe Bega este iar la fraieret se pare ca nu ii intrece nimeni (daca ipoteza ta se dovedeste corecta, ceea ce ma indoiesc, situatie in care ar trebui sa ne spui de unde esti tu, ca sa venim sa-ti dam o ciocolata si sa ne facem mansarda in capul tau).
13.6.2009, 5:30 am
“In plus, cu aceasta ocazie se pot reabilita si blocurile vechi care acum arata execrabil.”
Ma distrez cand vad ca toata lumea se pricepe la arhitectura, ne-am transformat toti in fini observatori ai fenomenelor urbanistice, suntem mari specialisti.Din pacate, tin sa va dezamagesc, in ceea ce priveste valoarea estetica a acestor interventii : sunt dezastroase la nivel urban.Nu se realizeaza dupa niste proiecte serioase de urbanism, prin care sa se evalueze , pe langa jocul “savant” de volume, modificarea indicilor si indicatorilor urbanistici : coeficientul de utilizare al terenului, locuri de parcare etc. Aici nu e loc de dezbateri publice, haideti sa nu ne mai pricepem la toate.
14.6.2009, 1:56 pm
din pacate in constructii, politica si fotbal, se pricepe toata lumea, lasind deoparte ca in barfe credem toti.
Mansardare apoate fi o solutie daca este facuta cum trebuie.
Vorbim de o suprastructura metalica si nu de lemn cum se face in anumite zone ale tarii, care este avizata de ISC is verficata de RTE,diriginte de santier samd. Daca se face cum trebuie pretul constructiei la rosu este de aprox 450 euro/mpcu toate utilitatile si cu facilitatile acordate locatarilor-termosistem, curatenie, interfon etc, la cheie este de 650 euro/mp, iar in Iasi se vinde daca se mai vinde cu aprox 750 euro/mp, de unrezulta un profit de 100% nu?
Numai structura metalica este 70 kg/mp*2 euro/kg material manopera montaj= 140 euro/mp, proiectarea 25 euro/mp etc. Cu siguranta mansardarea nu este o solutie la imbiliare dar stiti care este cauza ?
Faptul ca desi am citit mai sus ca se ocupa locuri de parcare etc, romanul este proprietar doar cind trebuie sa vinda si are doar drepturi nu si obligatii, pentru atunci cind se pune problema intretinerii, nimeni nu are bani, cei de la parter nu il intereseaza ce face cel de la ultimul nivel, cel de la mijloc nu il intereseaza daca scara este inundata sau canalizarea infundata atit timp cit nu ajunge la el, asa ca un var sau alte lucruri sunt facile atit timp ci nu le faci tu.
Concluzia o trageti dvs.
14.6.2009, 5:34 pm
nu pot sa spun decat ca fiecare isi vede interesul. poate ca nu toata lumea facea 100% daca respecta toate normele. sigur nici asociatiile de proprietari nu sunt nu stiu ce magnati financiari. eu raman la aceeasi parere: sunt o solutie foarte proasta in contextul infrastructurii existente. ca investitor tot ce conteaza sunt recuperarea banilor si profitul. efectele insa se vad pe termen lung si nu le va suporta decat comunitatea, care altfel cu mare lucru sigur nu se alege din aceasta situatie.
insa evident ca autoritatilor le e mult mai convenabil sa aprobe mansardari decat sa investeasca durabil pentru un oras european..
15.6.2009, 5:17 am
De pe blogurile imobiliare: Cat costa mansardarea unei locuinte…
Cristian Orgonas scrie pe blogul sau despre castigurile obtinute de firmele de constructii din mansardarea blocurilor: o rata a profitului de 100%. In exemplul dat pe blog, costurile pentru operatiunea de mansardare, care va genera 8 garsoniere, sunt d…