Economie Imobiliare Publicat la 27.4.2009 65 comentarii
Cand si la ce nivel se vor stabiliza preturile pe piata imobiliara
Dupa cum am promis cu ceva timp in urma, revin astazi cu un articol care are drept subiect piata imobiliara. Avand in vedere ca acest articol se vrea unul cat mai complet, nu va fi scurt si usor de citit.
Cand se vor stabiliza preturile iar piata imobiliara va iesi din starea de amorteala in care se afla acum? Pentru a putea raspunde la aceasta intrebare, trebuie sa intelegem care au fost factorii ce au influentat piata in trecut, in ce situatie ne aflam acum si care sunt premisele evolutiei viitoare.
I. EVOLUTIA PIETEI IN ULTIMII ANI
In anul 2000, in Bucuresti pretul unui apartament vechi cu doua camere se situa in jurul a 10-12000 de euro iar in primavara anului trecut a ajuns la peste 110.000 - am avut deci o crestere de peste 10 ori in doar 8 ani. In acest moment, acelasi apartament de tranzactioneaza cu 60-70.000 (65.000 in medie) sau chiar mai putin, in functie de zona. Avand in vedere ca ultimii 4 ani au reprezentat perioada de maxima efervescenta pe piata imobiliara, analiza de fata se va concentra in principal pe intervalul ianuarie 2005 – februarie 2009.
I.a. Evolutia preturilor apartamentelor versus evolutia veniturilor
Pentru a diminua influenta cursului valutar, am luat in considerare atat evolutia preturilor si veniturilor in euro, cat si a celor in lei. Mai mult, avand in vedere ca salariul mediu comunicat de statistica este pus sub semnul intrebarii de veniturile obtinute la negru, nu am analizat raportul preturi/venituri ci evolutia preturilor versus evolutia veniturilor exprimate in procente lunare de crestere.
Astfel, intre ianuarie 2005 si martie 2008, preturile apartamentelor au crescut cu 250% in euro si 240% in lei, in timp ce veniturile au crescut cu 78% in euro si 74% in lei. Din aceste cifre, rezulta ca in doar 3 ani, s-a acumulat o diferenta de 172% intre cresterea preturilor si cresterea veniturilor exprimate in euro si de 166% a diferentei exprimate in lei. Aceasta diferenta este enorma si complet nesustenabila pe termen mediu si lung.
Din martie 2008 si pana in februarie 2009, preturile apartamentelor au scazut iar veniturile in lei au crescut, ceea ce a facut ca in acest moment, comparativ cu ianuarie 2005 preturile apartamentelor sa fie cu 110% mai mari in euro si cu 135% mai mari in lei, in timp ce veniturile sunt cu 98% mai mari in lei si cu 76% mai mari in euro (observati ca exprimate in euro, veniturile au scazut in ultimul an). Diferenta dintre evolutia preturilor si a veniturilor intre ianuarie 2005 si februarie 2009 ramane mare, respectiv 34% in euro si 37% in lei desi preturile apartamentelor au scazut in ultimul an cu cel putin o treime.
De aici putem deduce ca preturile mai pot scadea cu mimim 30% fata de cele actuale. Evolutia preturilor si a veniturilor sunt exemplificate in graficul mai jos (click pentru marire) - observati va rog diferenta uriasa intre evolutia preturilor si a veniturilor, diferenta care a atins apogeul in primele luni ale anului trecut.
 |
I.b. Creditarea si tranzactiile imobiliare
Fara indoiala, explozia creditarii a fost unul dintre factorii principali ai cresterii preturilor si prin urmare, m-am gandit ca ar fi util sa analizez evolutia soldului creditelor ipotecare asa cum este el comunicat de catre BNR. Astfel, daca in ianuarie 2005 acest sold avea o valoare de 4.8 miliarde lei (1.3 miliarde euro), la inceputul acestui an cifra a ajuns la 41 miliarde lei sau aproximativ 10 miliarde euro - avem deci o crestere de 750% in doar 4 ani.
Analizand fiecare din ultimii 4 ani, vedem ca in 2005 bancile au acordat credite ipotecare in valoare de 800 milioane euro, in 2006 de 1.6 miliarde, in 2007 de 3.7 miliarde iar in 2008 de 3.9 miliarde euro.
De asemenea, mi s-a parut interesant sa analizez pe scurt si evolutia numarului interogarilor efectuate de catre banci la Centrala Riscurilor Bancare, pentru ca acest indicator arata interesul populatiei fata de creditare. In 2005 au avut loc 4 milioane de interogari, in 2006 8.3 milioane, in 2007 11.4 milioane iar in 2008 doar 9.3 milioane, in special din cauza scaderii inregistrate in ultimele trei luni.
Numarul tranzactiilor imobiliare a crescut de la 480.000 in 2006 la 513.000 in 2007, in 2008 scazand la 471.000. In primele doua luni ale acestui an, numarul tranzactiilor a scazut cu 37% fata de aceeasi perioada a anului trecut, de la 123.000 la 78.000. In graficul de mai jos gasiti evolutia soldului creditelor, al numarului interogarilor CRB si al tranzacatiilor imobiliare.
 |
Concluzie: cresterea preturilor imobilelor nu a fost corelata cu cresterea venitorilor, diferenta fiind acoperita prin intermediul creditelor. Desi preturile au crescut abrupt in ultimii ani, numarul tranzactiilor nu a crescut spectaculos (crestere anuala mai mica de 10%), ceea ce inseamna ca oferta a fost limitata, in timp ce cererea a crescut sustinut, situatie care a determinat o crestere nesustenabila a preturilor. In plus, multe dintre cele 1.5 milioane de tranzactii imobiliare realizate in ultimii 3 ani au fost facute doar in scop speculativ.Â
II STAREA PIETEI IN PREZENT
1. Preturile imobilelor au scazut in ultimul an cu cel putin 35%, mai mult in cazul apartamentelor vechi (o scadere de pana la 50%) si mai putin in cazul celor noi (-15-30%) iar piata nu da semne ca s-ar stabiliza la acest nivel al preturilor.
2. Numarul tranzactiilor imobiliare a scazut cu 37% in primele trei luni iar in conditiile in care soldul creditelor ipotecare a ramas stabil, inseamna ca marea majoritate a acestor tranzactii au avut loc “cu banii jos”. In acest caz, putem aproxima ca o treime din tranzactiile efectuale in ultimii ani au fost pe credit si doua treimi cu banii jos.
3. Interesul populatiei pentru creditare este egal cu zero din moment ce numarul interogarilor la Centrala Riscurilor Bancare a scazut cu 90%. Daca in 2007 existau in medie un milion de interogari pe luna, in februarie 2009 au avut loc doar 100.000.
4. Pe fondul cresterii dobanzilor, a inaspririi conditiilor de creditare si a deprecierii monedei nationale, sumele care pot fi imprumutate cu acelasi venit au scazut dramatic, ajungand sa fie cu 40-50% mai mici decat in 2007. In plus, avansul cerut de banci a crescut de la 10-15% la 25-30% sau chiar mai mult, ceea ce inseamna minim 13-15.000 de euro pentru un apartament cu doua camere care valoreaza 50-60.000. In ultimii ani, multi dintre cumparatori au imprumutat si acest avans insa acum nu mai este posibil decat daca ai un salariu foarte mare.
5. In 2007 existau aproximativ 350.000 de someri insa pana la sfarsitul acestui an, numarul acestora va creste pana la 600-650.000 de persoane in cel mai fericit caz. Asta inseamna 300.000 de salariati mai putin, deci numarul potentialilor cumparatori scade, mai ales daca luam in considerare si scaderea salariilor foarte mari si a bonusurilor primite de manageri.
II.a Speculatorii, prinsi in capcana propriei lacomii
La nivelul intregii tari, estimez ca exista minim 50-75.000 de apartamente cumparate in anii trecuti doar pentru a specula cresterea preturilor (sa nu uitam ca in ultimii 3 ani au avut loc 1.5 milioane de tranzactii). In acest moment, proprietarii se afla intr-o dilema: sa vanda sau sa astepte cresterea preturilor, chiar daca aceasta crestere va veni doar peste cativa ani. Problema este ca cei care nu sunt presati sa vanda, vor oferi aceste apartamente spre inchiriere, sporind astfel presiunea deja existenta pe piata chiriilor.
In ultimele luni, chiriile au scazut cu cel putin 15-20% iar intrarea in piata a catorva zeci de mii de apartamente va determina o scadere si mai mare a acestora. Stim ca studentii sunt clienti de baza ai celor care inchiriaza locuinte insa atat in acest an cat si in anul urmator, numarul locurilor cu taxa este de asteptat sa scada (numai Univ. Bucuresti va reduce cateva mii de locuri in acest an) si prin urmare, sunt convins ca in marile centre universitare numarul studentilor se va reduce, deci cererea va scadea in timp ce oferta va creste.
Mai mult, o parte dintre cei care muncesc in oras si stau cu chirie vor ajunge someri in perioada urmatoare; este posibil ca in lipsa unui loc de munca, acestia sa se intoarca in localitatile de domiciliu, diminuand si mai mult cererea.
In aceste conditii, scaderea chiriilor va face ca inchirierea unui apartament sa devina mai rentabila decat plata unor rate la banca (mai ales daca tinem seama de cresterea dobanzilor) si drept urmare, ne putem astepta ca cel putin o parte dintre cei care doresc sa cumpere un apartament sa isi amane decizia, cel putin pe moment. Unii vor spune ca in acest mod, cererea pe piata inchirierilor va creste iar chiriile nu vor mai scadea. Eu cred ca per total, cererea va scadea iar cu cat somajul va creste mai mult, cu atat mai mult vor scadea chiriile.
II.b Ce impact va avea criza asupra livrarilor de imobile noi
Unul dintre argumentele celor care sustin ca preturile nu vor mai scadea in perioada urmatoare este acela ca din cauza crizei, se va construi mai putin si prin urmare, daca oferta scade preturile se vor stabiliza sau chiar vor creste. De curiozitate, am analizat evolutia numarului de autorizatii de constructii si am vazut ca in ultimele 6 luni (de cand a ajuns criza in Romania), au fost eliberate 26.010 autorizatii in timp ce in urma cu un an, au fost eliberate 25.988 iar in urma cu doi ani 26.102. Dupa cum se vede, numarul autorizatiilor emise s-a mentinut constant insa este posibil ca nu toate autorizatiile sa se transforme in imobile.
In ceea ce priveste livrarile de locuinte noi, in 2009 si 2010 se vor finaliza marea majoritate a ansamblurilor rezidentiale a caror constructie a inceput in 2006-2007, deci si numarul apartamentelor livrate pe piata va creste. Mai mult, stim ca multe dintre aceste apartamente noi au fost cumparate din faza de proiect de catre “investitorii” care doreau sa profite de cresterea preturilor iar acum, vazand ca nu le-au iesit calculele, le vor scoate la vanzare.
Tinand cont de acest aspect, este posibil ca in 2009 si 2010 sa fie oferite la vanzare mai multe apartamente noi decat in 2006, 2007 si 2008 cumulat. Acestea fiind spuse, parerea mea este ca temerile legate de scaderea ofertei sunt in mare parte nefondate.
III CAND SE VOR STABILIZA PRETURILE
Cred ca atat potentialii cumparatori cat si vanzatorii se intreaba cat va mai continua trendul descendent al preturilor pe piata imobiliara. Dincolo de orice speculatie bazata pe date empirice (ii las pe altii sa speculeze momentul revenirii), din puncul meu de vedere, pentru ca preturile sa se stabilizeze trebuie indeplinite cumulativ urmatoarele conditii:
1. Cresterea numarului interogarilor la CRB. Spuneam mai sus ca acestea au scazut cu 90% in ultimul an iar o crestere de la 100.000 cate au fost in februarie la minim 4-500.000 pe luna, va arata faptul ca populatia redevine interesata de contractarea unui credit. Fara o crestere a numarului interogarilor, nu va exista o crestere a numarului creditelor acordate.
2. Cresterea depozitelor populatiei la banci. Bancile au inasprit conditiile de creditare si prin urmare, avansul minim cerut de banci a crescut iar cumparatorii trebuie sa aduca mai multi bani de acasa daca vor sa isi cumpere un apartament. In acest moment, depozitele populatiei scad in termeni reali, ceea ce inseamna ca oamenii consuma mai mult decat castiga iar diferenta este acoperita din banii economisiti. Pana cand valoarea depozitelor nu va creste, este foarte putin probabil ca potentialii cumparatori sa aiba avansul cerut de banci.
3. Stabilizarea ratei somajului.Ultimele trei luni au adus peste 100.000 de someri si cum Guvernul nu se grabeste sa adopte masuri clare si hotarate de sustinere a activitatii economice, ne putem astepta ca numarul somerilor sa creasca in urmatoarele luni. Aceasta evolutie va determina atat scaderea in continuare a depozitelor populatiei la banci (somerii vor consuma din economii – daca le au), cat si retinerea potentialilor clienti de la a cumpara un imobil in conditiile in care starea economiei este una proasta.
4. Cresterea numarului tranzactiilor imobiliare. In momentul in care numarul tranzactiilor va creste (nu vorbim de o crestere de la o luna la alta ci comparativ cu aceeasi perioada a anului trecut) putem discuta despre o potentiala stabilizare atat a preturilor cat si a pietei in general.
Atentie, preturile se vor stabiliza dupa ce conditiile de mai sus vor fi indeplinite, nu inainte. Mai mult, revenirea economiei romanesti va fi de asemenea anterioara stabilizarii preturilor.
S-a vorbit mult despre faptul ca dezghetarea creditarii va duce si la deblocarea pietei imobiliare. Acest rationament este in mare parte fals pentru ca cele mai optimiste previziuni facute de catre bancheri indica pentru acest an un avans al creditarii de 10%, ceea ce inseamna credite noi in valoare de sub un miliard de euro. Comparati aceasta cifra cu cele aproape 4 miliarde de euro aruncate de banci in piata anul trecut si veti vedea ca lipsesc 3 miliarde.
La o valoare medie de 40.000 de euro/credit, miliardul respectiv va finanta in cel mai bun caz 25.000 de tranzactii, ceea ce inseamna mai putin de 7% din numarul total de tranzactii care se presupune ca vor avea loc in acest an. Prin urmare, cresterea cu 10% a soldului creditelor ipotecare nu va impulsiona decat intr-o foarte mica masura piata insa cel mai probabil, va incetini putin scaderea preturilor. Sa nu mai vorbim despre faptul ca in conditiile in care cu acelasi venit poti accesa cu 50% mai putini bani decat in urma cu un an iar avansul minim a crescut, preturile trebuie sa scada suficient de mult pentru ca oferta de pret sa intalneasca potentialul de creditare.
Concluzii finale
Am scris cu doua luni in urma ca din punctul meu de vedere, in Bucuresti un apartament vechi cu doua camere va ajunge sa coste in medie 45.000 eur (ceea ce inseamna mai putin de jumatate fata de maximul anului trecut) si imi mentin aceasta previziune.
Cred ca in general, preturile vor continua sa scada in urmatoarele 12 luni insa cu procente din ce in ce mai mici, urmand sa se stabilizeze in prima parte a lui 2010 dupa care vor ramane la nivelul respectiv cel putin cativa ani. Sa nu uitam ca in 2011-2012 vor intra in piata apartamentele noi a caror constructie va incepe in acest an si al caror pret de vanzare va fi de maxim 1000 eur/m2 cu tot cu TVA. Totul depinde insa de evolutia si severitatea crizei: cu cat criza va fi mai lunga si mai grea, cu atat mai mult va dura pana cand preturile se vor opri din scadere. Despre crestere nu vom putea vorbi mai devreme de 3-4 ani.
Un sfat: daca intentionati sa cumparati un apartament sau o casa si nu stiti ce sa faceti, eu spun ca ar fi bine sa mai asteptati pana la sfarsitul anului pentru ca este posibil sa cumparati cu cel putin 20-25% mai ieftin. Pana atunci, cu siguranta preturile nu vor creste.
Nota: calculele privind evolutia preturilor apartamentelor in ultimii ani s-a bazat pe aceasta sursaÂ
Â
Articole pe aceeasi tema
1. Cat de mult pot scadea preturile la apartamente (I)
2. Cat de mult pot scadea preturile la apartamente (II)
3. Imobiliare – despre pretul de vanzare pe metru patrat
4. Sfarsitul legendei si inceputul normalitatii in sectorul imobiliar
Cristian Orgonas, Timisoara, blogger din 2008. Am 10 ani experienta in Vanzari, Supply Chain si Achizitii, iar pe acest blog public articole pe teme economice.
27.4.2009, 9:23 am
exista inca o mare inertie din partea vanzatorilor privind preturile cerute.
ma uitam peste Publitimul din weekend si vedeam in aceasi zona si conditii apartamente vechi cu 80 de mii, 60 de mii si 40 de mii Euro, astfel incat gasesti practic si apartamente noi mai ieftine decat unele din cele vechi…
cat despre cele noi, preturile nu au scazut semnificativ deocamdata.
probabil cand se va vorbi si la noi la modul concret despre executari silite si despre chirii mult mai mici in corelatie cu venitul mediu din Romania si cu volumul tot mai mare scos pe piata chiriilor, socul va determina o scadere mai vizibila a preturilor.
27.4.2009, 9:28 am
@radumiki: preturile la apartamentele noi au scazut mai mult decat ne dam noi seama, uite un exemplu http://www.zf.ro/zf-24/ionut-negoita-pretul-la-locuinte-a-scazut-cu-aproape-40-4098153/
Tot ieri m-am uitat si eu prin Publitim si am vazut o diferenta foarte mare intre preturile unor apartamente cu acelasi numar de camere in aceeasi zona.Este doar o problema de timp pana cand piata se va regla
27.4.2009, 9:46 am
Atentie Khrish la un aspect pe care l-ai inclus in analiza ta: numarul tranzactiilor raportat de ANCPI include toate operatiunile care au legatura cu publicitatea imobiliara si nu se refera strict la operatiuni de vanzare-cumparare bunuri imobile.
27.4.2009, 9:49 am
stiu, tocmai de aceea numarul tranzactiilor nu este cel raportat de ANCPI ci de Uniunea notarilor
27.4.2009, 10:16 am
chiar si asa mi se pare foarte mare numarul acestor tranzactii in comparatie cu soldul creditelor ipotecare acordate. Impartind cele 3,7 bio Eur acordate sub forma de imprumut ipotecar in 2007 (considerat ca an de varf, neinfluentat de criza) la 513 mii tranzactii raportate reies 7.200 Eur utilizati din credit pentru fiecare tranzactie, ceea ce este foarte putin in opinia mea, avand in vedere faptul ca in acel an aportul propriu la cumpararea unui imobil se redusese semnificativ, pana la 10-15%. Sistemul nostru de colectare si prelucrare a informatiilor este jalnic…
27.4.2009, 10:31 am
Si mie mi se pare mare numarul de 78.000. Poate a cumparat statul de la anumiti dezvoltatori “destepti”.
27.4.2009, 10:38 am
mai adauga aici si un alt aspect. o parte din creditele raportate drept ipotecare, sint luate pentru alte scopuri. este vorba de creditele de nevoi personale cu ipoteca, care au acelasi regim aproape, dar sumele provenite de aici au luat tot felul de destinatii: de la achizitia de terenuri mici, constructia/terminarea de case, pina la completarea banilor de masina scumpa la mina a doua. aceste situatii deformeaza puternic sistemul statistic la noi. si e normal atita timp cit aceste solutii ieftenesc diferitele achizitii in mod substantial.
27.4.2009, 10:24 am
@Engel: daca o treime din numarul tranzactiilor s-a facut pe credit asta inseamna 170.000 (doua treimi au fost cu banii jos – asa am estimat eu). Cum in acelasi an soldul creditelor a crescut cu 3.7 miliarde, asta inseamna 22.000 eur/credit. Oricum, ai dreptate, ducem lipsa de date statistice detaliate, mai ales cand vine vorba de piata imobiliara.
27.4.2009, 10:35 am
Salut Khris,
Da-mi si mie un sfat te rog. Am bani stransi in lei si vreau sa cumpar un apartament. O sa mai astept pana la sfarsitul anului sa vad evolutia preturilor la apartamente dar ce sa fac cu banii? Ii las in lei sau in mai cand vin banii de la FMI daca prind un curs bun sa ii schimb in euro?
Multumesc
27.4.2009, 11:01 am
@Rares: eu cred ca preturile vor mai scadea, deci merita sa astepti. Acum, legat de modul de pastrare al banilor: ii poti tine in lei la banca cu o dobanda de minim 12-13% pe an sau ii poti schimba in euro si primesti 5% pe an. Diferenta este de 7% iar daca pana la sfarsitul anului leul se devalorizeaza cu mai mult de 7% (sau 4.5 ron/eur) pierzi. Parerea mea este ca la sfarsitul anului cursul valutar va fi de 4-4.1lei/eur asa ca vei castiga cel putin diferenta de dobanda.
Dar asta este doar parerea mea, nu inseamna ca asa se va intampla. Oricum, exista 99% sanse ca preturile sa scada pana la sf anului.
27.4.2009, 10:53 am
lucruri pertinente indiscutabil. dar cind vine vorba de piata din bucuresti analiza trebuie nuantata. este adevarat ca exista autorizatii noi, mai multe. este adevarat ca exista si declaratii ale unor investitori care intentioneaza sa investeasca anul acesta. ceea ce multi uita este ca in bucuresti pretul este facut intr-o masura din ce in ce mai mare de accesul la transport. de orice fel. si uitati-va cum au evoluat pretuilr in drumul taberei fata de balta alba de exemplu. initial preturile au crescut repede, bazat pe vechimea apartamentelor in mare parte si zona de amplasare. cu timpul zonele cu acces mai bun la transport, inclusiv cel public, dar mai ales bulevarde, au crescut mai repede. si este normal sa fie asa. multi din dezvoltatori ignora acest lucru. poti sa vezi in bucuresti cite o dezvoltare imobiliara unde accesul auto va fi pe baza de musculatura. a masinii sau a proprietarului. iar data fiind criza ar trebui sa ne uitam si la transportul public. aducet-va aminte acum 10 ani ca pretul se facea in functie de accesul la metrou. cred ca ne vom reintoarce la aceste situatii. in momentul in care firma nu mai plateste benzina, sau chiar ia masina inapoi, banii si timpul de deplasare devin importanti. si nu putem compara bucurestiul, deocamdata, cu nici-un alt oras din tara in privinta asta. a merge minim o ora pina la servici este in bucuresti regula. aceasta nu se mai intimpla in alt oras. asa ca preturile vor ramine inca o perioada de timp indelungata ridicate pentru locuintele vechi, dar intimplator bine amplasate.
27.4.2009, 11:16 am
am citit analiza ta si in mare ii dau dreptate insa nu pot sa ignor faptul ca nu exista date statistice pe care sa ne putem baza … unii spun de scaderi in medie cu 30%, altii cu 35%, eu de ex. tocmai am cumparat un apartament care in urma cu un an se tranzactiona la un pret dublu…. deci sa zicem redus cu 50% fata de maxim …asadar o abatere destul de mare printre procente. Ce cred eu este ca pentru o locuinta de locuit (care satisface cerintele cumparatorului) se poate intra la cumparare a-la-long cu maturizare la ~8 ani.
Legat de trend cred ca mai pot aparea scaderi insa nu spectaculoase si nu de 30% cum spuneai … oricum vom trai si vom vedea.. pana la urma astea sunt doar niste pareri atat timp cat nu exista date care sa sustina si o analiza tehnica.
27.4.2009, 11:20 am
@Cosmin: corect, preturile se vor aseza pe baze economice. Pana acum nu se bazau pe nimic.
@Sorin: depinde la ce ne raportam: acolo unde preturile au scazut cu 50% nu vor mai scadea cu inca 30% dar per total, cred ca scaderea va fi de 50-60% fata de maximele de acum un an
28.4.2009, 2:05 pm
@khris – ei… asa mai rezonez cu tine…50-60% cadere fata de maxime mi se pare fair in actualele conditii.
Insa nu uitati orice piata are tendinta de a exagera (intr-o directie sau alta) asadar cred ca minimele care sunt (sau in fine… vor fi) (oricum piata e destul de nelichida ca sa-mi spun exact unde se afla; bid-ul si ask-ul nu prea se vad unul cu celalalt) vor fi un moment bun de intrare .. in plus de asta revin la cele spuse de mine: atat timp cat cumperi casa pentru a locui .. deci nu pentru 1-2 ani ci pentru macar 8 -10ani (minim cat un ciclu economic) si atat timp cat apartamentul respectiv bifeaza mare parte din cerintele tale si in plus de asta – obligatoriu – ai bani de avans iar o rata nu-ti depaseste 30-40% din castiguri (de preferat 2 persoane pentru disiparea riscului) … nu sunt de parere ca trebuie sa astepti pasiv… poti cauta … si cand ce-ti doresti se intalneste cu ce gasesti (tre’ sa fii si un pic realist) .. NU Ezita!
Oircum cei care vand pe maxime precum si cei care cumpara pe minime sunt foarte putini – statistic vorbind.
In alta ordine de idei cred ca pretul unui apartament trebuie corelat cu yield-ul pe care ti-l poate aduce asadar pentru a determina pretul trebuie sa raspundem la urmatoare intrebare: care este randamentul de la care investitia devine atractiva chiar si pentru speculatori (personal cred ca la eur e undeva la 7-8%)
Eu sunt totusi de parere ca bani cash inca exista si ca 1000eur/mp intr-un bloc vechi insa la un etaj intermediar (<4), zona linistita, acces usor intr-unul din parcurile mari, acces supermarket, scoala, transport inclusiv metrou ..mi se pare ok.
27.4.2009, 11:28 am
Din analiza lipseste un element esential, anume cresterea numarului de restante la creditele ipotecare, si cresterea numarului de ipoteci executate.
Cresterea numarului de restante a fost exploziva in februarie, dar despre numarul de ipoteci executate nu exista date.
Institutia “executorului bancar” este total netransparenta, nu publica nimic.
Se pare ca exista un prag de la care datorinicii din 2007 incep sa aiba dificultati mari de plata si anume euro>4.2.
Tocmai elementul asta lipsa este cel care face diferenta dintre scaderea preturilor si prabusirea lor.
Trebuie sa fie cineva total neserios sa vorbeasca cu autoritate despre “sanatatea sistemului bancar romanesc” si sa nu tina seama de sanatatea imprumutatilor , care incep sa sufere de somaj si devalorizarea leului.
Nivelul preturilor imobiliare din toamna va fi dat in principal de evolutia numarului de ipoteci executate.
Celelalte calcule sunt corecte, dar daca tinem seama de cresterea restantelor populatiei, nu-si mai au rostul.
27.4.2009, 12:04 pm
Intr-o astfel de analiza (si nu numai) eu cred ca trebuie pornit de la fundamentele stiintifice. Cererea pentru bunuri imobiliare este, in opinia mea, profund inelastica. Exceptand speculantii, care oricum au o tema de meditatie in prezent, niciun om nu cred ca isi cumpara mai mult de o casa la 10-15 ani, iar tranzactiile ce urmeaza primei achizitii sunt de cele mai multe ori niste schimburi si nu achizitii noi. In romania, faptul ca bancile creditau pana in urma cu cca. 9 luni acest domeniu cu o frenezie ce friza bunul-simt a alterat acest caracter inelastic al cererii. Avand in vedere proiectiile demografice pe termen mediu si lung care prevad imbatranirea&scaderea populatiei din Romania nu cred ca exista premise pentru variatii pozitive majore – respectiv cresteri ale cererii la nivelul exuberant din anii 2005-2007.
Criza, va reaseza multe arii de business in limitele unor cresteri sanatoase, speculatiile vor fi privite cu mult mai mare rezerva.
Chiar si in anii trecuti existau tranzactii la preturi rezonabile, eu personal am cautat si cumparat un apartament pentru familia mea la un pret care era cu cca. 25% sub nivelul afisat de piata pentru acelasi gen de imobile. Nu a fost o tranzactie speculativa, la momentul achizitiei aveam trei variante in aceleasi conditii de pret – tot ceea ce facusem era sa caut metodic in oferta existenta. Vanzatorii cu care am discutat erau oameni rezonabili care se saturasera de influenta agentilor imobiliari care ii sunau de 10-15 ori pe zi sa le spuna ca exista cumparatori pentru apartament la pretul “pietei” respectiv 120-130 K Euro apartament 4 camere Timisoara. Pana la urma, am avut 3 oferte de apartamente cu 4 camere in intervaluln 85-90K EUR, in diferite zone, cu suprafete peste 100 mp. Bineinteles ca si acest apartament va pierde din pretul de lista insa devalorizarea lui nu va insemna acelasi 50-60% pe care il prevad toti, iar eu voi pierde in termeni de equity maxim 20-25%.
Nici scaderile nu cred sa mai dureze foarte mult, din cel putin doua motive:
1) majoritatea clientilor eligibili la credite sunt deja creditati, iar restrangerea ofertei de creditare face foarte dificila largirea acestei baze de clienti;
2) posesorii acestor imobile vor incerca alte metode de valorificare a activelor lor – inchirieri pe termen lung, aparthoteluri etc, pentru ca nu sunt dispusi si nici obligati sa inghita pierderi de 50%.
27.4.2009, 12:50 pm
Cind compari veniturile cu preturile uiti un lucru: piata nu este una inchisa, ci, din contra, una foarte deschisa. Adica f. multi cumparatori au fost straini. Asta a facut ca: 1 – sa influenteze direct preturile apartamentelor noi sau vechi, fiind dispusi sa plateasca preturi mai mult sau mai putin corelate cu veniturile LOR, nu cu ale NOASTRE; 2 – sa influenteze indirect preturile apartamentelor, achizitionind terenuri sau alte proprietati de la proprietari romani care s-au trezit peste noapte cu sume mult peste veniturile lor obisnuite si reale, sume care s-au intors, in parte, in piata imobiliara. Sa nu uitam de romanii stabiliti in strainatate, din care multi si-au cumparat apartamente in romania si ale caror venituri sunt, in general, mult peste media locala.
Pe scurt, in perioada 2005-2008, pe piata au fost mult mai multi bani decit au cistigat localnicii din activitatile lor obisnuite (mai mult sau mai putin legal), iar preturile s-au comportat absolut firesc.
27.4.2009, 12:58 pm
@razvan
Adica cash-ul, 2/3 din tranzactii, s-a dus de rapa, iar treimea din creditare va fi pe sfert conform declaratiilor optimiste ale bancherilor.
Nu fac estimari deocamdata pentru ca modelul matematic la care lucrez se afla inca in faza preliminara si n-am reusit sa includ intreaga multitudine de variabile pentru a prognoza econometric corect o scadere de cel putin 50% in lei pentru o minima deblocare a pietei.
27.4.2009, 12:51 pm
Khris, o parere despre terenuri (intravilane, pt constructie casa)? Crezi ca evolutia va merge mana in mana cu cea de la apartamente. Care ar fi factorii pe care i-ai lua in considerare aici, diferiti de cei de la apartamente daca sunt? Eu as zice ca proprietarii de terenuri nu-s la fel de presati ca speculatorii de apartamete pentru ca mai exista mosteniri. Am dreptate?
27.4.2009, 2:33 pm
ca sa stiti ce va asteapta ar trebui sa cunosteti ce s-a intamplat … cum au facut preturile apartamentelor in Romania sa fie atat de mari respect la veniturile anuale declarate de romani?!
27.4.2009, 4:12 pm
Excelenta incercare de sistematizare a datelor problemei, dle Orgonas.
Introducerea in discutie a impactului creditarii (adica interogari CBR) e inedita in sens pozitiv, pentru ca, intr-adevar, daca acum se vand mai putine imobile, e pentru ca nu se mai dau credite ipotecare (desi datele in privinta asta sunt contradictorii), nu pentru ca eventualii romanii cumparatori sunt neaparat mai sarac acum decat in perioada boomului.
Un mic adaos, totusi ; o scadere in euro cu x la suta a chiriilor a facut ca o garsoniera (personala) sa se inchirieze azi cu 1000 roni, desi anul trecut pe vremea asta se inchiria cu 900. Cum va explicati
Dincolo de asta, e clar ca ‘afordabilitatea’ romanului cu 300 E pe luna este si va ramane zero (atat pt. inchiriere, cat si pt. achizitonare). Ca atare, in discutie raman veniturile care conteaza, cele de peste 1000 E lunar per capita, 2000 pe familie, sau capitalurile speculative (cele ‘lacome’, vb dvs.). Prin urmare, nu stiu daca o eventuala crestere a NUMARULUI depozitelor marunte in banci reprezinta cine stie ce indicator al deblocarii pietei, tinand cont de faptul ca valoarea medie a unui dep. bancar e pe la 20 mii E, iar cele mai multe sunt de ordinul sutelor de euro. Cu banii astia nu se poate face avans la un credit ipotecar,cel mult la un Logan. Mai degraba cresterea VALORII depozitelor individuale ar fi relevanta, informatie bine pazita de banci (cum e si normal).
La fel – stabilizarea somajului. Somerii crizei, cei care chiar nu-si gasesc ACUM de lucru sunt oameni care nu dispuneau de resurse pt. imobiliare nici in perioada boomului. Nu veti gasi oameni de 1000 E de acum 1 an care sa traiasca din ajutor de somaj ,azi, ci oameni care castiga acum mai putin. Daca ies din jocul imobiliar, putem judeca doar de la caz la caz. Ca atare, scaderea ratei somajului va insemna mai degraba cresterea vanzarilor retail ,decat dezmortirea cumpararii de ap. de 3 cam. in militari.
Eu as introduce, plecand de la criteriul cresterii tranzactiilor, indicele agentilor imobiliari. Deocamdata, din cati cunosc, vreo jumatate s-au reprofilat pe alte meserii, sau mai rau. Imbunatatirea ‘starii de sanatate’ a intermediarilor va insemna cu adevarat ‘dezghetul/deblocarea/dezmortirea’ etc a pietei.
O mica nedumerire : anul trecut creditarea a fost, spuneti dvs., de 4 miliarde, si va creste anul asta cu 10 la suta, ajungand la 1 miliard.
Pe langa nepotrivirea matematica, ramane intrebarea : creditarea ipotecara a fost de x, sau cea totala ? Pentru ca cele 2 tipuri joaca dupa reguli diferite.
“……cele mai optimiste previziuni facute de catre bancheri indica pentru acest an un avans al creditarii de 10%, ceea ce inseamna credite noi in valoare de sub un miliard de euro. Comparati aceasta cifra cu cele aproape 4 miliarde de euro aruncate de banci in piata anul trecut si veti vedea ca lipsesc 3 miliarde.”
27.4.2009, 4:19 pm
M-am prins mai greu, dar m-am prins.
Aticomparat cresterile creditarii (1 miliard anul asta, 4 anul trecut), nu valoarea creditarii de anul asta vs. anul trecut.
Pai nu stiu, sincer, ce relevanta are compararea cresterilor. Mai interesant este ca, totusi, volumul creditarii in 2009 va fi mai mare decat in 2008 (cu 10 la suta).
27.4.2009, 4:28 pm
intrebare:
raportul de 2/3 tranzactii cash 1/3 tranzactii realizate din credit pe ce informatii se bazeaza? Pentru ca daca este corect, diminuarea tranzactiilor realizate ar trebui sa fie mult mai mica, majoritatea tranzactiilor nedepinzand de banca. Ori inghetul e clar, si atunci intrebarea e unde sunt banii?
27.4.2009, 4:33 pm
Razvan a dat raspunsul.
f. multi cumparatori au fost straini. Asta a facut ca:
1 – sa influenteze direct preturile apartamentelor noi sau vechi, fiind dispusi sa plateasca preturi mai mult sau mai putin corelate cu veniturile LOR, nu cu ale NOASTRE;
2 – sa influenteze indirect preturile apartamentelor, achizitionind terenuri sau alte proprietati de la proprietari romani care s-au trezit peste noapte cu sume mult peste veniturile lor obisnuite si reale, sume care s-au intors, in parte, in piata imobiliara.
Intrebarea e… care bani?
27.4.2009, 4:38 pm
” Ori inghetul e clar, si atunci intrebarea e unde sunt banii?”
Banii asteapta scaderea in continuare a preturilor, logic. Mereu sunt bani undeva care asteapta chilipiruri, atat la nivel de afaceri imobiliare, cat si la nivel de cumparator de Carfur.
27.4.2009, 5:25 pm
o singura observatie.
cris compara pretul la care vor scadea apartamentele cu pretul la care au urcat veniturile din cauza bulei imobiliare si a freneziei creditarii.
sa nu uitam, aceste venituri se afla intr-o stare flagranta de bula, exact ca si imobilele, deci si veniturile vor scadea drastic in urmatorii ani, noile salarii vor fi reglementate de numarul din ce in ce mai mare al somerilor, de patronii care vor trebui sa taie in carne vie, atunci cand vine vorba de salarii, pentru a reduce costuriel si pentru a supravietui. cine va taia salarii si va reduce costuri va merge inainte, restul se vor transforma in falimentari si somerii.
deci, pretul la case va trebui comparat cu salariile scazute la jumatate sau mai putin, cu veniturile obtinute din somaj sau cu cele obtinute dupa somaj, ce vor fi de pana la trei patru ori mai mici. credeti ca un mare “manager de vanzari” ce vindea materiale de constructie sau masini si obtinea usor, fara sa faca nimic peste 2000 de euro pe luna, va reusi sa faca aceeasi suma vanzand produse lactate sau cosmetice? ma indoiesc.
in alta ordine de idei, s-a dicutat enorm despre functia clopotul lui gauss, despre fenomenul de bula, despre cum a inceput si cum se v-a termina. macar din respect trebuia amintit graficul lui renderman si al domnului stroiescu, care au intocmit aceste grafice cu peste un an in urma sau al celor de pe blogul lui manole.
orice persoana cu cunostinte de statistica poate sa spuna ca, scaderile vor continua pana in punctul in care curba lui gaus, pe panta descendenta va intalni functie liniara a unei cresteri decente si sustenabile de 5-7 la suta pe an, hai sa spunem 7, ca ne-am integrat in europa si am avut parte de crestere economica exceptionala, chiar bula.
scaderile abia au inceput si v-a urma o perioada de cel putin 5-7 ani de scaderi, urmate de o stare cronica de stagnare de multi multi ani. uitati-va doar la japonia.
preturile in bula au crescut de 800%, incepand cu 2002 iar scaderile vor fi pe masura. s-a inceput de ;a 15000 dolari pe apartament si va garantez, vor ajunge inapoi la 20 000, maxim 25 000. asta e pentru cei care gandesc riguros, pe baza de formule matematice si nu pentru visatori si cei care spera. asa e, speranta moare ultima dar e si sora buna cu resemnarea.
crris, poate in 2010 vom asista la ceea ce se numeste bull trap, dar in nici un caz la o relansare, asa ceva nu va mai exista , am mai spus-o si o voi reposta.
27.4.2009, 5:27 pm
MI-AM PERMIS SA REPOSTEZ O OPINIE MAI VECHE:
domnilor, mai incet cu criza pe scari. inca de abia incepe si vor urma 5-7 ani grei. doar apoi va urma o stabilizare si o plafonare, dar la nivele joase, iar o relansare imobiliara cum a fost cea din 2000-2006 nu va mai fi in urmatorii 50 de ani. de ce? pentru ca aceasta creditare iresponzabila, urmata de lacomia tuturor putorilor care luau gramada de bani imprumut, bani gratuiti, fara nici o acoperire, sperand sa se imbogateasca peste noapte, a fost cauza principala a prabusiri economiilor nationale.
primele masuri care vor fi luate, vor fi tocmai cele care vor reglementa domeniu financiar si bancar pentru a se evita asemenea situatii si in viitor.
creditele se vor acorda in conditii extrem de severe si se va reveni la sistemul capitalist adevarat. esti productiv si performant, ai credibiliatate, loc de munca, bani pentru a plati macar 30% avans, si mai indeplinesti si alte conditii, atunci poate primesti credit, dar si ala cu dobanzi ustratoare, exact asa cum a fost in state pana prin 2000, cand a inceput nebunia.
oamenii vor trebui sa munceasca ani buni, sa economiseasca, pana se vor califica la un credit, in jur de 5-7 ani, abia apoi vor putea accesa un credit.
preturile la case vor scadea pentru ca somerii vor accepta salarii mult mai mici decat pana acum, iar producatorii de materiale le vor produce mai ieftin, inclusiv prin diminuarea propopriilor salarii, sau vor disparea si vor ingrosa numarul somerilor.
cris, nu ma leg de tine ci doar de cei acre si-a facut studiile si scurta cariera in perioada de dupa 2000, care are foarte putin de-a face cu capitalismul, a fost o anomalie economica, provocata, fara indoiala, dar asta nu e capitalism.
a fost doar o tzeapa trasa de marii mahari corporatisti si cei din marile banci, care au devalizat pur si simplu economia.
te asigur ca asemenea devieri nu vor mai exista prea devreme, pur si simplu nu mai exista resurse care sa permita asa ceva. vor urma 20 de ani de lins rani si platit oale sparte, asa ca cine-si inchipuie ca gata, de saptamana viitoare reincepe creditatre si nebunia, sa-si aminteasca de caritas si fni, pur si simplu nu mia e de unde, s-a inchis robinetul si asa va sta pentru acest secol. si dupa criza din 30, domeniul banca a fost reglementat foarte strict si asa a ramas mai bine de 50 de ani, abia apoi si-au bagat unii si altii coada si au inceput sa fure din nou, iar rezultatele se vad din plin….criza si depresie de lunga durata, asta ne asteapta, doar inconstientii isi inchipiue altceva.
singurul lucru pozitiv este dacia, dar nu din cauza vanzarilor interne ci pentru ca germanii au saracit si nu-si mai permit decat chestii ieftine, in timp ce industria lor intra in recesiune si mercedesul si bmw-ul stau in magazin si acolo vor ramane pentru multa vreme…
27.4.2009, 5:54 pm
Se termina si cu rabla nemteasca. Nemultumirile nemtilor sunt mari , Dacia a “mancat” 2.1% din program si asta nu le place deloc.
27.4.2009, 10:57 pm
Buna Khris,
In sfirsit am inteles acum ceva mai mult despre evolutia pietei imobiliare. Analiza ta este destul de corecta, dar totusi nu inteleg cum unii cer inca peste 2000euro pe m2. Incerc sa cumpar o locuinta in sectorul 1 in Bucuresti, si ma minunez cind vad preturile expuse pe realestate.ro.
Crezi ca preturile in sectorul 1 vor ajunge la 1000euro pe m2 la sfirsitul anului? Multumesc anticipat
28.4.2009, 12:28 am
@mia: peste un an, rar vei mai gasi preturi de 1000 de euro pe m2 la apartamentele vechi. Eu zic sa mai astepti cel putin pana in ianuarie 2010.
27.4.2009, 11:13 pm
Khris, spune-i ca da, spune-i ca da !!
27.4.2009, 11:32 pm
Eu cred ca este loc de scazut pe piata imobiliara ,pentru ca bani sunt din ce in ce mai putini .
28.4.2009, 3:27 am
Am citit tot articolul.
Este interesant sa citesc despre piata imobiliara romaneasca pe care o compar cu impresia pe care o am despre o zona a pietei imobiliare in US, tinind cont ca nu mai cred (atit de mult) in teoria/teoriile pietei, precum si ca in Romania piata nu este nici macar in stadiul de adolescent.
Din punctul meu de vedere, este important sa se arate ca preturile nu reflecta nici pe departe valoarea, precum si forta de cumparare a pietei, a oamenilor in medie, a romanilor. Din aces motiv depling lipsa si posibilitatea crearii unui raport bazat pe valoare imobil raportat la venit mediu anual. Este un lucru ce se ascunde de multa vreme, si nu mai poate fi inteles, cred.
In privinta pariului tau ca pretul unui apartament cu doua camere va ajunge sa coste $45,000, cind anume va ajunge si: o norma foarte buna a calcularii preturilor imobiliare in Romania poate fi creata pe baza preturilor imediat premergatoare “Revolutiei” din ’89. Calculeaza rata de inflatie pe ultimii 19-20 de ani si include-o in calculul pretului unui apartament care, in 2000 a costat, sa zicem (pentru ca am aflat si eu atunci) #10,000. Cit face?
Apropos, daca in Romania nu se mai acorda imprumuturi decit salariilor mari si cu arvuna mare, aita timp cit se face comparatia cu US ar trebui sa se copieze si FHA (federal housing administration), precum si ajutorul lor.
Poate ca preturile o sa scada dupa cum spui tu, sau ei, sau piata insa va intreb: Daca inca nu s-a creat, se poate, credeti, crea un grup puternic de proprietari imobiliari care sa aibe motive sa imprumute bani de dezvoltare bazati pe proprietate imobiliara? Vor putea ei influenta preturile pietei? Si in ultimul rind: daca acesti proprietari vor da faliment, este posibil ca statul sa preia dauna, deci proprietatea, iar oamenii sa re-inceapa sa plateasca chiria la stat?
In privinta “Cresterii numarului de interogari”: este functie de doi factori, nu numai de unul. Functie de prezenta clientului precum si de conditiile (banca) de imprumut. Amindoi trebuie sa se intilneasca. Daca relatia este N-S, se intilnesc, daca se vrea N-N sau S-S, nu. Cu alte cuvinte, sunt sceptic, deci negativ.
In privinta “Crestere deposit la banci”: Negativ
- oamenii pierd interesul in banci
- diferenta dintre preturi si salarii creste
In privinta stabilizarii somajului: Negativ
- este o mare problema sa fie creata de catre guvern posibilitatea garantarii serviciilor sociale atita vreme cit nu exista fonduri create din taxare, ci numai din imprumuturi
In privinta “Cresterea numarului de tranzactii imobiliare”: Negativ
- Numai daca se include guvernul, ca in US
Aceste negative de mai sus pot duce la solutii ce deja se arata in alte tari unde guvernul devine proprietar pe din-ce-in-ce mai multe proprietati, personale si de business.
Cu alte cuvinte, chiar si cu multi baroni in Romania, ma astept la o re-nationalizare bazata pe imprumuturi externe. Piata si regulile ei, ce conteaza?
28.4.2009, 1:52 pm
@Marcus: romanul s-a nascut cu visul de a deveni proprietar. Acesta este unul dintre motivele pentru care multi s-au indatorat pe doua vieti pentru a plati preturile exorbitante cerute de cei care vindeau apartamente si care s-au imbogatit din asta (un randament de 1000% in euro in doar 8 ani nu se obtine prea des). In momentul acesta, daca statul ar interveni in piata nu ar face decat sa o dezechilibreze si mai mult si in plus, in Romania sunt convins ca s-ar aparea o gramada de “oportunitati” pentru baietii destepti aflati in pozitii de decizie – din moment ce nu avem un indice oficial al pietei, statul poate plati oricat pentru un apartament iar opinia publica nu poate spune nimic.
Pretul unui apartament cu doua camere vechi va ajunge in medie la 45.000 eur pana la mijlocul anului viitor.
28.4.2009, 6:24 pm
Mi s-a parut interesanta urmatoarea comparatie, atita vreme cit puterea de cumparare a romanilor nu a crescut si nu a scazut extraordinar fata de preturile ce au explodat in ultimii 19 ani.
Inainte de bula imobiliara in America, o casa cu trei dormitoare dintr-o suburbie buna (..) a Los Angelesului, cu alte cuvinte o zona medie si putin mai sus de medie, buna, costa in jur de $300,000 – $350,000. O casa asemanatoare pe un lot putin mai mare, cu patru dormitoare sau trei dormitoare mai mari, deci o casa mai spatioasa costa la fel intr-o zona cu o treapta mai jos decit prima. Pomenesc de zone pentru ca in imobiliare sunt importante. Rata de inflatie istorica in America este aproximativ 2.7% (http://www.inflationdata.com/inflation/inflation_rate/historicalinflation.aspx). Case de mai sus care s-au vindut in 2000 cu aprox $300,000 s-au vindut de curind cu $370 – $400,000. Daca aplici 2.7% rata de inflatie pretului de $300,000 pentru 9 ani obti $381,289. Daca o aplici pentru 8 ani, obti $371,265. Cu alte cuvinte se poate vorbi de o medie legata de rata de inflatie undeva la $375,000, pentru aceasta perioada in care 2009 nu s-a terminat inca.
Daca aplicam acelasi principiu unui apartament vechi din Constanta unde, in 1990, costa in Tomisuri in jurul a $10,000, obtinem, cu rata de inflatie 6.7% pentru 19 ani, $34,286. Cu alte cuvinte, daca piata ar reflecta mai bine nevoia de locuinte bazata pe puterea de cumparare a individului, un apartament cu doua camere vechi ar trebui sa coste undeva intre $34-40,000.
Observatia mea se bazeaza pe o perceptie si intelegere personala a pietei de acum si de atunci in Romania. Imediat premergator anilor 1989 piata noastra a desvaluit mai aproape de adevar care era relatia suportata cu bine de populatie intre cerintele lor si puterea de cumparare. Apartamentele erau numai $10,000 pentru ca si puterea de cumparare tinea cont de aceeasi suma. Astazi piata este bulversata, dezechilibrata.
Ceea ce tu susti, anume ca pretul acelui apartament va fi $45,000, imi sugereaza ca si in cel mai fericit caz pentru piata imobiliara, intre 10-20% din piata va fi in continuare dezechilibrata.
28.4.2009, 6:36 pm
Nu se pune problema ca “daca statul ar interveni in piata ar dezechilibra-o si mai mult” deoarece, daca te uiti in jur si observi ca si in Romania s-a intimplat in imobiliare ceea ce s-a intimplat in Anglia si America…, vei observa, deci, ca daca in Anglia si America statul preia majoritati de proprietate…, se poate intimpla si la noi la fel, cu sau fara piata dezechilibrata de care nu mai tine cont de mult nimeni, chiar mai inainte de 2000!
Altminteri, visul de proprietate este iarasi unul dintre miturile interantionale si nu specific noua. Poti spune acelasi lucru despre populatiile din majoritatea tarilor europene si amecane-nord, cel putin, daca nu si mai mult. Pe aces vis si cerinta se poate baza o strategie, si atit.
28.4.2009, 8:59 am
Pretul unui apartament de doua camere ESTE de 45.000.
28.4.2009, 11:42 am
Corect, pretul UNUI ap. de 2 camere poate fi 45 mii, si totusi, pretul apartamentelor de 2 camere e mai mare. Cum e posibil asa ceva ?!
)
28.4.2009, 1:11 pm
@jipa
Pretul MEDIAN (50% ) de OFERTA pe BUCALE e 60 000 Euro.
Prin negociere se poate ajunge la un 59 968 Euro, probabil, dar 45 000 Euro mi se pare mai de bun simt.
28.4.2009, 2:50 pm
E, vezi ca stii
)
28.4.2009, 3:34 pm
Pretul actual al unui apartament de doua camere este de 45.000. Atunci cand se si vinde, nu cand se cere sau se negociaza.
Nu se mai vinde nimic peste 900 euro m2., iar suprafata medie la chestiile astea e in jur de 50 m2.
Evident , majoritatea proprietarilor cer mult mai mult, se gasesc papagali care sa si dea, dar foarte putini.
28.4.2009, 3:42 pm
Interesant. Care sunt sursele de informatii care afirma ca toate ap. vechi din buc, nu se mai vand decat la maxim 900 E/mp ? Notariatele, unde se subevalueaza inca intr-o oarecare masura preturile, au dat preturi medii de 1400-1600.
28.4.2009, 3:51 pm
Notariatele. Nu se mai subevalueaza cam de multisor, dimpotriva, valoarea impozabila a ramas neactualizata si este mai mare decat valoarea la care se face tranzactia.
28.4.2009, 4:33 pm
Aici ai dreptate. De pilda, mie mi-au calculat la un ap. in Rahova anul trecut valoare imp. de 79 mii, eu primind atunci 78. De atunci am inteles ca au mai scazut valorile, cred ca de prin ianuarie (http://www.antena3.ro/economic/imobiliare/grila-notarilor-preturile-locuintelor-in-2009-egale-cu-cele-din-2005_61402.html).
)
Pe de alta parte, eu vb nu de valorile impozabile, ci de banii efectiv platiti. E greu de crezut ca, si daca in ochii legii un ap.ar mai face inca 1400 E/mp, cumparatorii ar plati 900.
Ceea ce n-ar fi exclus
28.4.2009, 4:38 pm
Uite, am in fata un ‘supliment RL” din 19 martie(intamplator)
“militari-metrou gorjului 6/10, conf 1 55m2 ,intabulare, 52.500 euro
021.231.23.18
0731.144.153”
si inca unul dinacelasi ziar:
“brancoveanu-secuilor, cf1, 57 m2, 4/4 ,stradal. liber. 49.900 euro
021.231.23.18
0731.144.154″
Sunt curios daca a vandut vreunul. Incercati si voi sa-i sunati.
Bineinteles exista si anunturi unde cam pentru aceleasi chestii se cer …60.000.
Diferenta este ca unele se vand iar altele nu. Daca un proprietar cere un anume pret, poate fi dezinformat sau… visator.
Cumparatortul insa isi numara banii cu atentie, si se uita la toate anunturile.
28.4.2009, 5:03 pm
“brancoveanu-secuilor, cf1, 57 m2, 4/4 ,stradal. liber. 49.900 euro
021.231.23.18
0731.144.154? – crede-ma atata face! blocurile sunt contruite in ’63 iar daca nu are nici imbunatatiri (ceea ce pare plauzibil ca altfel ar fi spus in anunt) e clar…
sunt curios a sunat cineva sa vada despre ce e vorba ? ideea e ca tot pe secuilor mai sunt niste blocuri , mai noi de prin ’83 care chiar sunt faine si tare as fi curios cat mai sunt alea…
28.4.2009, 4:49 pm
Anuntul nr.2 este cat se poate de real, atat fac respectivele locuinte. Am locuit in Berceni, la 2 pasi de Brancoveanu,Secuilor si stiu bine blocurile cu 4 etaje, era sa si cumpar un 2 cam. cu 40 utili, 50 si ceva construiti. Blocurile acelea nu fac mai multi bani, sunt mai vechi chiar decat cele din Bvd. Metalurgiei, si alea facute in anii ’55/’60.
Blocurile din spatele pietei Gorjului se prezinta intr-o stare ceva mai buna. Pentru ca nu-ti imaginezi ca e vb de un bloc de pe partea opusa pietei, la banii astia, nu ?
28.4.2009, 5:08 pm
Da da pentru chestii similare se cer si 60.000.
Chiar daca prin negociere sau lipsa cumparatorilor se ajunge la cu totul alte sume.
Nu ma prea intereseaza piata apartamentelor, dar vreau sa subliniez ca n-ai cum sa faci esimari de preturi pe baza anunturilor de vanzare. Sunt absolut …dezorientative.
Uite alt anunt, tot din suplimentul RL , dar din 9 aprilie(am astea la indemana)
“giulesti, megaimage, 6/8 stradal, 55m2 , mobilat, 51.900 euro.
0213102703
0743696969
28.4.2009, 5:24 pm
khris, romanul s-a nascut cu visul de a fi proprietar?
asta e o alta mare duma imobiliara, folosita de ‘dezvolatori” pentru a influenta piata.
nu, nu romanul s-a nasuct cu acel vis, acel vis este universal, inca n-am intalnit pe nimeni care sa spuna, nu, nu-mi trebuie. dar alta este povestea atunci cand vine vorba si de posibilitati. strainii au realizat mai repede ca nu-si permit si ca nu are rost sa se bage in datorii pe viata pentru o cloaca.
romanii nu s-au nascut visand ci s-au nascut inconstienti…asta e problema.
iar visul, este al americanilor, este parte din “the great american dream”
28.4.2009, 5:44 pm
Nu s-au nascut nici cu visul de a fi proprietari nici inconstienti. S-au nascut ca toti oamenii. Da’ au fost manipulati sa viseze ca proprietatile lor ii vor face milionari. Ca o sa le tot creasca….
28.4.2009, 6:07 pm
Ca sa vezi pina unde merge ‘lacomia’ (sunt politicos, ca vb de subsemnatul)unora, ap. din Rahova a fost scos la vanzare prin august cu 100 mii. Am tot redus si am prins cam ultimul tren inaintea instaurarii trendului invers (adica ‘scade la infinit”, fata de anteriorul slogan – ‘creste la infinit’).
Evident ca pretul final de achizitie, nu doar la apartamente, e o chestie negociata, scazuta etc.
De fapt, raman convins ca preturile de vanzare raportate de notariate sunt oleaca umflate, pentru ca asta ar insemna ca un 2 camere chel prin Sebastian/ Prosper (o zona, din cate cunosc eu, foarte medie) sa faca la 65 mpc (sunt mai mari) la 1400 pe mp cam 91000 E – ceea ce nu prea rimeaza cu ce aud din piata. Oricum la banii astia sunt putine tranzactii.
Pe de alta parte, oamenii continua sa-si faca case in regie proprie,chiar f. bine.
28.4.2009, 6:54 pm
“De aici putem deduce ca preturile mai pot scadea cu mimim 30% fata de cele actuale. ”
Cred ca la fel de bine putem deduce si numerele de la 6 din 49 de duminica asta !
De cand veniturile si preturile sunt corelate (mai mult, sunt corelate perfect) ?
Discutia asta, Khris, am mai avut-o si in alt context cu o alta audienta : daca ar fi asa ai vedea BMW vandut cu 3000 de E ca astea sunt veniturile in RO : de 10 ori mai mici decat in D (ca exemplu zic , nu ca ar fi exact asa). Cand colo ce sa vezi : BMW-ul se vinde in RO la fel ca in D. De ce ? Pt. ca e o piata globala si materialele (iar mai nou si munca si inteligenta) costa cam la fel . Problema in exemplul tau nu e pretul apartamentelor ci veniturile noastre care din cauza lipsei productivitatii , a mediului de afaceri greoi, a proastei gestiuni a resurselor etc etc sunt mai mici decat ar avea potentialul sa fie.
Sa te astepti ca preturile sa scada pt. ca salariile sunt mici (adica pt. ca nu e productvitate ceea ce are ca efect in realitate exact o evolutie inversa : de scumpire a lururilor facute prost si cu consum de resurse mare ) este cel putin naiv, ca sa nu spun mai multe
Stiu , o sa imi dai exemplu scaderile de pana acum ale unor preturi ale unor apartamente. Fac mentiunea insa ca astea sunt apt vechi iar modul de formare a pretului la ele si evolutia lui o sa le discut in alta postare !
Salutari !
30.4.2009, 3:44 am
Veniturile si preturile nu sunt corelate perfect insa exista o legatura strinsa intre ele atunci cind teoriile de piata functioneaza cit de cit. Exemplu:
- din 2000 pina acum vreo doi ani lumea a crezut ca toate se apreciaza si a inceput sa cumpere ca nebuna. Se credea ca valorile (PRETURILE) se vor aprecia, precum si VENITURILE
- de vreo doi ani de zile, lumea a realizat ca nu-si mai poate plati achizitia (pretul, costul, ect), sau nu mai poate cumpara la acelasi PRET, deoarece VENITUL personal nu permitea
- in final, lumea a incetat sa mai cumpere, industriile au inceput sa concedieze, VENITURILE s-au micsorat, PRETURILE s-au micsorat si ele
Ce spui, este, chiar si empirica daca nu demonstrata si calculata, o strinsa legatura intre venituri si preturi?
Nu ma astept sa scada preturile pentru ca salariile sunt mici din cauza scazutei productivitati. Preturile ar trebui sa scada deoarece consumatorul roman nu va putea cumpara nimic cu salariul de mizerie care, da, are legatura cu productia, insa nu in masura in care de 20 de ani se ascunde prin minciuna sfruntata lipsurile administratiei si politica de jaf. Nu cred nici pe departe ca lipsa productiei este datorata muncitorilor, ci administratiilor si conducatorilor business-urilor ce au decis in privinta productiei.
Preturile, in aceste conditii, chiar daca vor fi platite de banii celor putini ce isi permit, vor reflecta in final si cerintele celor multi ce traiesc prost si cu salariu de mizerie in Romania, deci vor scadea pentru ca salariile celor multi sunt mici. O sa observati cum, in aceasta piata noua romaneasca, oameni de afaceri cu minte vor re-inventa profitul de volum. Bineinteles, numai o parere.
2.5.2009, 6:29 pm
Pt. Olandezu. Ma bucur ca mai exista si oameni cu scaun la cap ( poate mai sunt si altii care posteaza dar sunt tendentiosi sau usor complexati ) .
28.4.2009, 8:35 pm
“De cand veniturile si preturile sunt corelate (mai mult, sunt corelate perfect) ?”
De cand economisti sunt, de cand economie este. Si de cand s-a inventat aritmetica in definitiv.
Si cu asta imi cer scuze, discutia ma depaseste, pe mine m-ati pierdut.
La intrebarea asta nu stiu sa raspund, daca as stii mi-as permite cheltuieli mai mari decat veniturile. Asa ca ma simt umilit in nestiinta mea.
Comentariile mele pe acest blog inceteaza deocamdata.
28.4.2009, 9:13 pm
…Si cam asta a fost tot, folks
)
28.4.2009, 9:45 pm
Sunt de acord cu elzorab. Cred ca e vorba de cicluri economice si, daca nu cumva vreunul din noi e profet si spune exact cand se va opri scaderea, putem cu totii sa ne dam cu parerea si sa discutam civilizat. Mie mi se par simptomele clasice ale unei bule. S-au mai intamplat in trecut, s-a scris despre ele (nu-mi amintesc exact ca sa dau referinte), dar se pare ca de fiecare data ne surprind si de fiecare data credem ca va fi altfel desi, statistic vorbind, cam de fiecare data e la fel. Trebuie doar sa asteptam si sa observam. S-aveti o criza productiva!
29.4.2009, 10:34 am
Marcus a vorbit mai sus de o inflatie anuala de 7% in Romania la DOLAR!!! aaa…heiheihei…what can I say…satisfaction…no reaction… but I try and I try…and I try…aaaa…hei hei hei…
Fata de 2002, romanii au astazi preturi aliniate si speculate la toate produsele esentiale, iar venitul mediu e doar dublu.
Olandezu, esti mancat taticu’, “cresterea la infinit” a adsorbit toate fortele prostiei umane, iar acum se descarca toate odata, iar echilibrul nu va fi atins, jipa, la infinit, si nici la zero, ci exact acolo unde se va manifesta cererea solvabila a celor CARE AU NEVOIE DE O LOCUINTA, iar venitul mediu lunar e indicele in dosul caruia trebuie sa suflati si pentru care sa va rugati.
29.4.2009, 5:03 pm
“venitul mediu lunar e indicele in dosul caruia trebuie sa suflati si pentru care sa va rugati.”
Asa cum am aratat mai sus, eligibili pentru proprietati sunt cei care castiga MULT mai mult decat acel mediu, statistic, pe economie, adica undeva la 1000 E/persoana.
Dealtfel, si mediul asta de 300 E e putintel sub-evaluat. Sunt si ceva venituri la negru, probabil.
30.4.2009, 3:15 am
Cum crezi defapt, fost buna estimarea mea cu 7% inflatie in Romania, pentru ca eu am luat-o repede de pe o statistica din 2005 pina in prezent…:)) Nu de alta, dar sunt curios cit de aproape/departe am dat cu batul. Altminteri, telul meu a fost sa indrept atentia catre doua puncte principale:’
- preturile mai apropiate de puterea de cumparare in jurul anilor 90
- un alt mod de calculare a valorii viitoare medie a caselor, luind in considerare inflatia, precum si discutia rezultatului
Well?
2.5.2009, 6:36 pm
Corect . Venitul mediu lunar european ( cu media tarilor din vechiul grup ) . Aici se raporteaza cererea solvabila .
3.5.2009, 11:26 am
@Apolodor
Te-ai bucurat de olandezu, singurul om cu scaun la cap, si ne demonstrezi tuturor ca si tu esti lemn.
Romanii care lucreaza in UE pe mai mult decat venitul minim sunt integrati si nu-i vad intorsi in mlastina prostiei.
Doar un retardat ar putea afirma ca cetatenii cu venituri medii lunare la nivel UE si-ar cumpara o cloaca in Romania.
29.4.2009, 3:24 pm
http://economie.hotnews.ro/stiri-energie-5647320-pierderile-energetice-din-romania-reprezinta-treime-din-consumul-resurse-primare.htm
Asta daca mai era nevoie de vre-o confirmare l acese scrise anterior ! Evident cele din aticol sunt motive suficiente pt. a scadea preturile la bunurile produse in Romania !
Tara trista !…oameni si mai tristi !!!!
3.5.2009, 8:06 pm
Nici Miciurin n-ar fi reusit sa corceasca un neaos escu cu un ginditor celebru , daramite niste neica nimeni . Realitatea este ca o parte din cei care cistiga sume importante , trimit inca suficienti bani in tara pentru ca rudele lor sa ridice case care , la un moment dat , vor deveni refugii de vreme rea . Deja este vizibil acest fenomen . Eu m-am referit la faptul ca preturile pe mp. vor avea un corespondent legat doar de media europeana a salariilor ( si numai statistic ) , pe considerentul ca preturile materialelor sunt europene si nu romanesti ( majoritatea ) .
4.5.2009, 8:46 am
Pana una alta esti din gama Costel.
Ia in calcul si “considerentul” ca in Romania locuiesc romani, tigani, maghiari, armeni, tatari, ceva sarbi, ucrainieni, rusi si poti sa mai completezi tu niste natii “prospere”.
Realitatea este ca tu nu stii pe ce lume traiesti.