Economie Imobiliare Publicat la 9.3.2009 23 comentarii
Imobiliare – despre pretul de vanzare pe metru patrat plus topul scaderilor la nivel mondial
Continui seria articolelor legate de piata imobiliara doar ca de data aceasta nu voi mai incerca sa calculez nimic ci o sa va ofer doar cateva date.
Conform Asociatei Nationale a Constructorilor din SUA, in 2007 pretul mediu de vanzare al unei locuinte nou construite a fost de $990 de dolari pe metru patrat iar pretul median a fost de $900. Costul terenului nu este inclus. Transformate in euro la cursul valutar aferent anului 2007, preturile devin €730 respectiv €660. Datele pe 2008 nu sunt inca publicate dar vazand modul in care au evoluat preturile anul trecut, ne putem astepta la o scadere de cel putin 10%.
In Europa, cand vine vorba despre dezvoltarea economica, Romania este cel mai des comparata cu Polonia. Conform Institutului Polonez de Statistica, in ultimul trimestru al anului trecut pretul mediu de vanzare al unui metru patrat intr-o cladire rezidentiala noua a fost de 3631 zloti ceea ce inseamna aproximativ €955 inclusiv TVA. In trimestrul trei, pretul a fost de 3478 de zloti insa calculat in euro, pretul a scazut de la €1050 in T3 la €955 in T4. Tineti cont de faptul ca salariul mediu in Polonia este cu 30-40% mai mare decat in Romania si in mod normal, preturile ar trebui sa fie mai mari decat la noi.
Dezvoltatorii si/sau constructorii declara tot mai des in ultima perioada ca singurul mod de a reduce preturile apartamentelor este acela de a reduce atat suprafata acestora cat si calitatea materialelor folosite.
Incerc sa ii inteleg insa nu pot sa nu ma intreb cum este posibil ca in SUA sau in Polonia pretul pe metru patrat construit la cheie sa fie mai ieftin decat in Romania in conditiile in care in aceste doua tari, costul cu forta de munca este mult mai mare? Â
De ce in Romania dezvoltatorii construiesc scump si prost? Nu ma intereseaza explicatii de genul “noi folosim caramida iar americanii lemn” pentru ca per total, raportul pret-calitate este cel care conteaza iar din acest punct de vedere, Romania sta mult mai prost decat SUA sau Polonia deci nu putem spune ca la noi, preturile sunt mai mari pentru ca si calitatea este mai buna. Si oricum, la explicatii si lamentari nu ne intrece nimeni…
Si inca o informatie care spune multe despre gradul de civilizatie si confort: in SUA, anul trecut suprafata medie a unei locuinte noi a fost de 220 de metri patrati, in crestere cu 10% comparativ cu anul 2000. In Romania suprafata medie a fost de 126 de metri patrati, aproximativ egala cu cea din 2000 iar sansele ca aceasta suprafata sa creasca in urmatorii ani sunt infime in conditiile in care dezvoltatorii vor reduce suprafata apartamentelor si caselor pentru a oferi preturi mai mici.
Gasiti mai jos si un top mondial al evolutiei preturilor imobilelor in 2008. Romania nu a fost inclusa in acest top insa dupa cum stau lucrurile, probabil ca in 2009 tarile din Europa Centrala si de Est se vor situa lejer pe primele locuri din punct de vedere al amplitudinii scaderilor. (click pe tabel pentru a-l mari)
Tot de la americani: in California, pe fondul scaderii preturilor cu 40%, vanzarile de case vechi au crescut in luna ianuarie cu peste 100% comparativ cu aceeasi luna a anului trecut, graficul mai jos. O asemenea crestere a vanzarilor arata faptul ca scaderea pietei imobiliare se apropie de sfarsit. In Romania, oamenii sunt mai inteligenti- nu se misca nimic pentru ca toata lumea asteapta sa vada cine vor ceda primii: cumparatorii sau vanzatorii.
Cristian Orgonas, Timisoara, blogger din 2008. Am 10 ani experienta in Vanzari, Supply Chain si Achizitii, iar pe acest blog public articole pe teme economice.
9.3.2009, 10:26 am
Buna dimineata.
La americani ai spus ca pretul terenului nu este inclus, nu stiu daca si la polonezi este valabil acelasi lucru.
Iar suma de aprox. 1000 euro/mp din Polonia trebuie specificat daca este un pret mediu sau in marile orase. Pentru ca si la noi poti sa gasesti (mai bine zis puteai sa gasesti) de la 3000 euro/mp pana la 500-600 euro/mp (in zona rurala, exclus zonele limitrofe marilor orase).
In orice caz la noi piata a evolouat aberant, cel putin in Bucuresti, cu cresteri de pret de 1200% in 7 ani (exemplul: apartament de 2 camere luat in 2000 cu 9800 dolari – cred ca atunic cursul era spre 1 la 1, tocmai se facea trecerea de la dolar la euro in afisarea preturilor – la 120000 euro, pret oferit in primavara lui 2008 – si neacceptat, din pacate). Este evident ca la asemenea cresteri si descresterile vor fi pe masura. Sfatul meu: nu cumpoarati inca, decat imobile scoase la vanzare de baci, la preturi promotionale (gen 500-600 euro/mp, pentru ca se va ajunge cel putin aici)
9.3.2009, 10:29 am
@Andrei: la polonezi totul este inclus iar pretul reprezinta media la nivel national.
9.3.2009, 10:33 am
[...] a fost de 990 de dolari pe metru patrat, iar pretul median a fost de 900, scrie Cristian Orgonas pe blogul sau.[...] citeste toata [...]
9.3.2009, 10:44 am
@Chris: Stim cu totii ca acel “De ce la noi…?” era retoric. Asteptam cu totii cu deosebit interes sa vedem primii falimentari in imobiliare, acei fosti taximetristi care cu oleaca de tupeu iti vindeau contructia facuta cu banii tai, inchiderea contractului insemnand profitul lor curat(daca nu era 150% nu vindeau). De calitatea lucrarii nu vb aici.
As vrea ca in acest domeniu sa ramana doar cei care angajeaza muncitori buni, respecta termenele, respecta cumparatorul, fac lucrari de calitate, iar ceilalti sa se intoarca la taxi.
Din pacate vreau si pace in lume, dar nu se intampla….
9.3.2009, 11:19 am
1. Este o aberatie ca compari preturile dupa veniturile populatiei din doua zone diferite. De exemplu in Harghita cartofii sunt de 4-5 ori mai ieftini decat in Dolj, iar Harghita este un judet cu mult mai bogat decat Doljul. Sunt oare sarlatani cei din Harghita sau se aplica ce mai veche si probata lege a pietii? Adica, legea cererii si a ofertei. Simplu, vanzatorul din Harghita vinde cartofii la pretul maxim pe care este dispus sa-l plateasca cumparatorul din Dolj. ORICE vanzator de ORIUNDE din lume procedeaza la fel. Orice cititor al acestui blog, atunci cand a vandut ceva ,a vandut la pretul maxim pe care l-a putut obtine. Da, pare o aberatie ca in Romania aproape toate produsele sunt mai scumpe decat in tari mult mai bogate, dar asta este piata romaneasca! Romanii sunt mult mai lejeri la punga decat nemtii, polonezii, francezii, etc. Romanii sunt mult mai gomosi, se intrec mult mai tare in fitze decat strainii. Iar daca cineva nu poate sa se dea in fitze pe masura sa vezi ce grija ii mai poarta caprei vecinului!!! Tot din fitze (si intr-o oarecare masura si din nevoi) s-a ajuns la aceste preturi astronomice din domeniul constructiilor.
2. Da, pe hartie venitul mediu in Polonia este cu 30-40% mai mare decat in Romania, dar in la noi economia subterna reprezinta mai mult de 50% din total. Habar n-am cati eludeaza fiscul in Polonia, dar nu cred ca e vorba de mai mult de 10-20%. Si deci diferenta nu mai e chiar asa de mare. Ba poate e chiar invers!
9.3.2009, 12:07 pm
Capitalismul este foarte dur , si cine nu a inteles acest lucru , o sa dea faliment !
9.3.2009, 12:19 pm
Din punctul meu de vedere, problema se pune mult mai simplu de atat. Cum spunea si cineva inaintea mea, mecanismul principal al capitalismului este cererea si oferta. Pana acum creditarea umfla artificial cererea deoarece multi dintre oamenii care luau credite nu isi permiteau de fapt acele locuinte (un grad de indatorare de 65-70% este complet aberant). Acum cand bancile au realizat ca tipul asta de credite le pot aduce la un moment dat pierderi imense si au oprit creditarea, cererea se va reaseza in mod natural, iar preturile locuintelor la randul lor.
9.3.2009, 12:22 pm
De ce dezvoltatorii construiesc scump si prost? De ce creditele sunt exorbitant de scumpe? De ce platim n servicii mai scump decat vest europenii (ca sa nu mai vorbim de americani)?
Raspunsul e simplu, de prosti ce sunt romanasii! Romanul de rand nu poate concepe chestia numita “raport pret/calitate” si este un client foarte prost, care nu-si stie drepturile sau n-are curaj sa si le ceara.
Obiceiurile legate de consum ale romanilor functioneaza dupa cu totul alte principii decat ale cetatenilor din tari cu o economie de piata dezvoltata. Daca acolo omul e obisnuit sa compare preturi, sa puna intrebari, etc, la noi toata treaba cu “cumpar sau nu cumpar” este o chestie dictata mai mult de instinct.
9.3.2009, 1:43 pm
nu imi doresc sa falimenteze nimeni, dar abea astept sa vad preturi normale (500-600 eur/mp cu totul) si in Romania
vorba cuiva de mai sus “As vrea ca in acest domeniu sa ramana doar cei care angajeaza muncitori buni, respecta termenele, respecta cumparatorul, fac lucrari de calitate, iar ceilalti sa se intoarca la taxi.”
eu chiar cred ca se va intampla asa, iar asta reprezinta una din partile bune ale crizei, cel putin in Romania
succes
9.3.2009, 7:07 pm
Draga Khris,
Se vede ca nu ai cunostinte prin domeniul constructiilor.
Pe scurt, pretul pe metru patrat construit, FARA TEREN, dar dat LA CHEIE este si in Romania de 600-700 Euro /mp (cu tot cu un profit decent al contructorului, profit decent = 15-25%) ==> preturi ca in State si alte tari europene.
Numai ca noi suntem specialisti in TUNURI date, asa ca nici un constructor de aici nu va porni sa contruiasca ceva fara un profit de MINIM 100% (plus ca fura la cantitatea si calitatea materialelor).
Iar cum romanii sunt foarte SNOBI mai ales cei care au bani nemunciti, suntem dispusi sa platim aceste preturi.
Din nefericire aici cad victima si cei care sunt platiti /castiga mai bine, au castig cinstit, dar daca piatza a fost stabilita la aceste cote si NICI un constructor nu iti face mai ieftin …. se straduiesc si ei sa faca fata.
P.S. pretul de 600-700 Eur /mp e real, ca firma noastra isi construieste un sediu nou. Fiind vorba de o constructie mai mare, s-a negociat si mai “strans” cu constructorul, care e si el multumit de afacere.
CONCLUZIA o las la indemana “cetitorilor” …
9.3.2009, 7:28 pm
@Oreste: nu conteaza costul ci pretul de vanzare. Stiu ca dezvoltatorii pot vinde si la un pret sub 7-800 de eur/m2 dar daca nu vor renunta la profiturile uriase pe care le incorporeaza in pret, costul mic nu ma incalzeste cu nimic.
10.3.2009, 7:47 am
Stind in Ro si citind pe web nu te ajuta sa intelegi problema in ansamblu pt ca multe lucruri nu se spun. Vorbesti despre raportul pret calitate. Aici conteaza educatia cumparatorului (a se citi cit de spalat pe creier este) precum si traditia. Americanii au reusit sa transfere enorm din pretul de constructie in pret de intretinere.
De ex maj caselor sint acoperite cu carton beetominat sau cum naiba ii zice, ideea e ca durata de viata este 10 ani. Exista produse cu durata de viata pina la 50 ani dar raportul pret calitate e suficient 10 ani.. oare??
Datorita problemelor avute in timp exista un echivalent al fostului STAS romanesc, fiecare faza a constructiei trebuie inspectata si nu se poate trece la urmatoarea fara inspectia unui specialist de la primerie. Daca nu ar fi fost asta nu era nici o calitate. Din pacate si asa cerintele acestui “code” sint foarte reduse. De exemplu peretii interiori si tavanele interioare nu trebuie sa fie izolate fonic deloc. Romanaii nostrii nu stiu daca ar accepta sa cumpere o casa la un standard asa redus. Ar trebui spus ca Ceausescu a stabilit un standard care am constat in SUA e al naibii de sus pt casele americane. Ca minusuri as putea zice ca sint cam mici ca suprafete dar in rest..
10.3.2009, 9:02 am
…mda ! parea ca promiti mult mai mult Khris decat reporterii aia idioti care pun intrebari in piata la precupete de genul “Deci adaosul cu care vindeti e castigul dvs. ?” (caz real, am vazut intrebarea azi dimineata la Pro TV intr-o ancheta similara cu a ta de aici in care se infiera pretul mare al legumelor).
Revening la topicul de azi si ignorand puseele de haiducie ale celor ce posteaza, hai sa ramanem cu cifrele date de tine si sa completam un pic explicatiile :
1. N-am auzit sa zici nimic de infrastructura . Sper ca sti ca in US o face comuntatea locala recuperand banii prin taxe. Si sper ca mai sti ca in RO este EXCLUSIV facuta pe bani privati. Asta cand nu te baga la puscarie pt. ca ai facut un wc de scoala sau un pod intre 2 sate fara autorizatie , autorizatie care nu e data ca nu s-a dat shpaga ! Poate in Timisoara e altfel…desi ma indoiesc !
Revenind , cost infrastructura finantata de client si depinzand de situatie : 100-150 E/mp. Pt. o comparatie corecta scade asta din preturile de la noi.
2. Lemn/beton. Interesanta comparatie – dar pe care ai decis sa o ignori evident necorespunzand tipului de concluzie tovaraseasca pe care vroiai sa o tragi : speculantii romani in imobiliare ! In US intr-adevar lemnul e folosit pt. cam toate tipurile de constructii. Am stat in Las Vegas intr-o casa de 330 mp care a costat 500000 USD fara teren (despre terenuri la pct 3) – facuta din lemn. Calculezi tu costul pe mp. In acelasi timp in RO diferenta lemn / caramida e cam de 150-200 E/mp (depinzand de solutia tehnica, locatie etc etc). Corect e deci ca la cei 900 $ sa adaugi 250-350 $ (transformat din euro) sa ai un pret cat de cat echivalent.
3. Terenurile
Aici discutia e lunga dar la noi poti pune pt. locuinte pt. clasa de mijloc cam 100-150 E/mp construit (toti se smecherisera si vindeau terenurile mai nou nu la mp ci la punct de CUT). In US terenul este de multe ori concesionat – concesiunea fiind pt. tipul de locuinte pe care le comaram , relativ frecventa. Evident nu comparam cu 3000 E/mp in Beverly Hills sau mai stiu eu unde in Long Island.
4. TVA Sper ca sti ca US nu are TVA ci taxe de consum, diferite de la stat la stat (cam 6-9 %). La noi TVA 19 %. Calculezi tu mai departe. (Nu stiu situatia poloneaza asa ca ma abtin sa o comentez).
5. Finantarea . Dobanzi de 3-4 % in US pt. multi ani (vorbesc de dobanzi comerciale nu rata FED) , perioada in care la noi erau 7-9% in E. La un proiect de 3-4 ani calculezi tu ce inseamna asta .
6. ABSOLUT subiectiv punctul asta – in SUA sunt americani care muncesc ca sa aiba, la noi sunt romani cu mentalitate de asistat care spera ca :
a. Sa le dea statul
b. Sa scada preturile la zero daca se poate pt. a cumpara (mult) si ei
c. Orice “privat” sa dea faliment pt. ca a indraznit sa riste, sa munceasca, sa fie mai bogat decal el si in general sa fie ALTFEL.
Desi poate vei rade, mentlitatea de mai sus se vede perfect si in calitatea vietii . Nu poti avea progres cand o parte a societatii (din nefericire mica) trage inainte iar cealalata se agata de trecut si franeaza sau faulteaza orice proiect social de dezvoltare si modernizare !
Ca sa intelegeti mai bine ce vreau sa spun cititi aici :
http://www.zf.ro/ziarul-de-duminica/interviu-dumitru-bortun-traim-intr-un-ev-mediu-intarziat-4021403/
Salutari !
PS Pt. claritate si sa ii scutesc pe cititorii tai de alte postari idioate : da sunt de acord ca sunt situatii cand preturile o iau razna, cand se profita de situatie sau cand exista cazuri cel putin dubioase pe care legea ar trebui sa le reglementeze . De aici insa pana la a eticheta ORICE activitate in imobiliare ca specula numai pt. ca preturile nu corespund cu propria viziune (de asistat social) e cale lunga . Cale pe care insa romanii au parcurs-o in pas de defilare si cu viteza de expres ! Bafta !
PPS …a, am mentionat ceva de superficialitatea formatorilor de opinie, sau am uitat ?
10.3.2009, 10:25 am
@Rechinul: nu reusesc sa inteleg cum romanii au pretentii mai mari decat americanii. Ai trait in Romania si stii ca stam inghesuiti in cutii de chibrite, dar avem pretentii pe care multi altii (mai civilizati decat noi) nu le au. Am auzit un constructor spunand la tv ca bca-ul este la noi mai ieftin cu 40% decat in vest dar pentru ca proiectarea se face prost, costul final este la fel cu cel de dincolo. Daca romanii nu isi permit sa plateasca mai mult de 1000 de eur/m2 ce ar trebui sa faca dezvoltatorii: sa nu construiasca sau sa gaseasca alternative mai ioeftine?
@Olandezu: esti de acord ca s-au apucat de construit locuinte foarte multi “investitori” care habar nu aveau cu ce se mananca imobiliarele si care au intrat in afacerea asta doar pentru ca au auzit de ratele de profit uriase?
Argumentele tale sunt de bun simt dar nimeni nu ma poate convinge ca la noi preturile nu sunt mult umflate si in plus, daca esti dezvoltator profesionist si reusesti sa obtii un cost de 5-6-700 eur/m2, cu cat vinzi? Vinzi cu 8-900 cand pretul pietei este de 1500? Criza asta ii va tria pe cei care nu reusesc sa devina competitivi iar in piata vor ramane doar dezvoltatorii care reusesc sa construiasca la preturi decente.
Din pacate nu avem nici o sursa de informatii CREDIBILA in domeniul imobiliar (iar aceasta sursa nu poate fi un blog, ci INS spre ex) si din acest motiv, pretul la apartamente (in special al apartamentelor vechi) s-a format in functie de zvonurile pe care le lansau unii sau altii.
Dupa cum am spus, in lipsa unor informatii oficiale si credibile, putem argumenta orice, inclusiv preturi de 5000 de eur pe m2. Incepand cu anul viitor, INS va publica un indice imobiliar. Sunt curios sa vad cu ce va schimba el piata.
Si legat de Polonia, click pe link si vezi metodologia de calcul al pretului pe m2. Este in engleza
10.3.2009, 8:42 pm
Khris,
“Rechinul” are dreptate in privinta calitatii locuintelor in America de Nord. Traind acolo, am fost foarte mirat (la inceput) sa aflu ca pretul este cea mai importanta caracteristica pe care un cumparator nord American o are in vedere cind cumpara ceva, inclusiv o casa. Dimensiunea e a doua. Mare si ieftin e echivalat cu bun. In plus, fiindca pretul energiei (gaz, electricitate) e mic, eficienta energetica a unei case nu e (nu era) importanta. Constructorii vor folosi cel mai ieftin material posibil care respecta standardul local de constructie.
Romanii au pretentii mai mari ca emericanii fiindca sunt expusi la stilul de constructie european si costurile la energie sunt mult mai mari decit acolo. Evident, intra in calcul si grandomania multora dintre roamani (cei care au facut banii usor, furind de la stat in principal).
10.3.2009, 11:56 pm
Khris ca sa nu raman dator :
1. “esti de acord ca s-au apucat de construit locuinte foarte multi “investitori†care habar nu aveau cu ce se mananca imobiliarele si care au intrat in afacerea asta doar pentru ca au auzit de ratele de profit uriase?”
DA, dar din asta ar trebui luata si partea buna : oamenii au avut initiativa si nu s-au temut sa riste . EWu zic ca e un bun inceput pt. o societate rurala ca a noastra .
2. “daca esti dezvoltator profesionist si reusesti sa obtii un cost de 5-6-700 eur/m2, cu cat vinzi? Vinzi cu 8-900 cand pretul pietei este de 1500? ”
EXACT ! Cu 1500 ! Dar asta nu inseamna ca vom vedea preturi de 700 cand pret minim de constructie e CHIAR 700. Intr-un caz extrem nu o sa mai vedem locuinte noi daca nu sunt oameni dispusi sa plateasca pret de constructie + adaos care sa reflecte riscurile perioadei si ale locului.
Cu salutari !
11.3.2009, 1:18 am
Americanii nu au traditie, la ei s-a plecat de la forturi pe urma baraci si pe urma niste baraci mai mari… In Europa erau castele…
O sa intrebi de ce naiba in tara lu Castro uraganele cre trec de 3 ori mai des fac mai putine ravagii. Sa nu intelegi ca fac apologia comunismului… dar povestea cu cei 3 purcelusi ramine…
Sint citeva lucruri stiute in imobiliare.
1) 90% din populatie nu poate sa vizualizeze. Asta insemna ca ei nu pot sa isi imagineze casa respectiva cu mobila lor!!!
2) daca el se imagineaza stind in casa respectiva restul amanuntelor devin neglijabile, cum se zice pe romaneste se ia fata. In consecinta nimeni nu va intreba cit este r – factorul de izolare termica al locuintei sau ce are pe casa da va da pe spate daca are granit la bucatarie.
3) nu exista pret corect. Asa cum zicea si olandezu daca nu se poate scoate profit nu se mai construieste. O sa mai fie citiva ce o sa caute variante mai ieftine.
Fiindca ziceai de variante ieftine. Mai ieftin ca la americani nu cred ca se poate.
Habar nu am cit e BCA-ul ca nu se foloseste. Peretii interiori sint de rigips care e cam $15 o foaie.. cu sub 1000 faci o casa.. la fel si lemnele studs.. cca $1 unu.
Podeaua/tavanul este folosita din scinduri lungi puse de-a latul cam din 30 in 30 cm. De ele se prinde rigips ca tavan si un PFL mai prost ca podea. La imbinari se folosesc cuie. Dupa un timp apare jocul si apar scirtiieli. Instalatia electrica se monteaza simplu si repede pe principiul stelar si fara nici o logica prin introducerea cablului prin pereti si fara nici un tub. Casa abia sustine acoperisul, se folosesc capriorii cei mai subtiri permisi care evident nu pot sustine un acoperis din altceva decit carton asfaltat. La intrebarea ca de ce casa de lemn tremura si cea de beton nu si cum poate sa o faca sa nu mai faca asa i s-a raspuns ca betonul asigura o rezistenta de 10 ori mai mare si ca nu poate, singurul lucru care poate e sa devina mai putin evident prin dublarea scindurilor din podea. Deci cind calci in sufragerie apa tremura in pahar.. Stind numai in Ro nu te gindesti ca asa ceva este posibil..
Finisaje.. in general aici constructorul pune ce e la moda.. dar facind economie cit poate..
11.3.2009, 1:38 am
Deci din romaniii care ii stii tu citi s-ar baga la un credit pt o casa in genul asta?
11.3.2009, 4:56 pm
Sa comparam cu Polonia, pt ca SUA e prea diferaita.
Din ce am citit pe site-ul polonez rezulta un pret de 900-1000 euro pe mp UTIL (usable space) cu tot cu TVA.
Asta e pretul de constructie cu tot cu infrastructura.
Presupunand ca dezvoltatorul isi pune si el un profit de 20%, un pret corect pt Polonia ar fi de 1200 eur/mp UTIL. probabil ca vom tinde si la noi spre asta.
15.3.2009, 8:46 pm
Am urmarit din nou cu foarte mare interes dezbaterile pe marginea preturilor per metru patrat de locuinta si am vazut multe opinii care mai de care mai profesioniste.
Pe un topic trecut am ridicat mingea la fileu si inafara de Olandezu care si-a exprimat opinia obiectiv poate, totul a ramas fara ecou. Ma asteptam sa vad reactii de genul : uite se poate pret de 500 euro/mp la cheie. Dar nu, au reinceput discutiile similare care se invart in jurul aceluiasi subiect. Pretul per mp. As vrea sa va spun un pic cum sta situatia. Asta in cazul in care doriti sa reflectati asupra ei. Cunosc destul de bine situatia din prisma unui dezvoltator. In Romania marea majoritate a celor care au dezvoltat ansambluri de locuinte au fost firme de investitii. Firme care nu aveau si nici nu-si propuneau sa aiba cunostinete in domeniu. Ele aveau un singur reper si anume pretul de vanzare al pietei la momentul respectiv. Cand isi faceau bussines planul ei apelau la antreprenorii generali. Acestia erau foarte asaltati, curtati. Dat fiind presiunea exercitata de piata ei efectiv faceau “legea”. Investitorii in momentul in care primeau oferta aveau un singur reper si anume preturile pietei si nu pretul real de productie, cel care este singurul element palpabil din ecuatie. Preturile practicate de antreprenori erau in jurul sumelor de 600-900 euro/mp functie de zona, finisaje si gradul de complexitate a lucrarii. Suma la care se adauga costurile terenului si a infrastructurii necesare. Deci investitorii(dezvoltatorii) aveau un cost de achizitie de aprox 700-1000 euro/mp functie de zona. Deci la un pret de vanzare de 1400-2000 de euro ei aveau o rentabilitate de 100%. Totul a fost bine si frumos cat cererea exista. Toata aceasta perioada pretul de productie era aproape acelasi. Spun aproape pentru ca monopolul Mechell pentru fier beton respectiv manopera in prisma lipsei fortei de munca au suferit majorari. A venit momentul crizei, moment in care toti acesti investitori s-au trezit cu un numar mare de locuinte realizate la un pret contractat. Un pret care era deja de 2-3 ori mai mare decat pretul real de productie. Si vin si va intreb cat credeti ca pot sa mai lase ? Vor mai lasa pentru a recupera din bani dar deja sunt foarte sus cu achizitia.
In constructii solutile tehnologice sunt cele care influenteaza semnnificativ costul de productie. Un proiectant iti da o solutie fara ca lui sa-i pese prea mult de punearea in opera si costul de realizare. Pot sa spun ca multi isi iau comisionul proportional cu pretul de realizare a lucrarii. Deci nu au nici un interes sa optimizeze foarte mult costul tehnologic al constructiei respective. Ce vreau sa spun cu asta ? Vreau sa spun ca numai acei dezvoltatori care au cunosterea si posibilitatea de a optimiza costul de productie vor putea accesa un cost de achzitie cat mai mic. Dar cat este acesta? Am vazut nenumerate opinii pe site legat de acest pret. Pretul real de constructie pe o soutie clasica ( cadre cu inchideri din caramida sau bca) este de aproximativ 300 euro cu finisaje cu tot. Pret la care se adauga costuri de antreprenoriat, teren, utilitati etc… Numai aceeia care au posibiliatatea sa optimizeze si se vor multumi cu margini de bun simt vor putea sa vanda locuinte noi la preturi corecte 500-700 euro/mp. Dupa parerea mea o parte buna a crizei a fost aceea ca a oprit cresterea artificiala a preturilor locuinelor vechi. Pret care constituia reper pentru cele noi, fara ca pretul real de productie sa se mai gaseasca in aceasta ecuatie.
Multumesc
15.3.2009, 11:11 pm
TM: din comentariul tau inteleg ca se poate construi la 500-700 de eur pe metru patrat, pret care include si un profit decent. Acum, de ce ar plati clientul lipsa de profesionalism al dezvoltatorilor care nu au fost in stare sa isi controleze costurile? Oricum, nu as vrea sa fiu in pielea dezvoltatorilor…
16.3.2009, 2:23 pm
@khris: Deja au aparut oferte pentru ansambluri noi la preturile acestea. Defapt aceste preturi vor constitui reperul pentru preturile apartamentelor vechi. Daca cele noi se vor vinde intre 500-700 euro/mp, este clar ca cele vechi se vor vinde cu 10-40% mai jos. Cu riscul de a ma repeta va spun ca singurul element decizional asupra valorii unitatii locative este pretul real de productie si nu pretul pietei la un moment dat. Acest rationament este valabil tinand cont ca raportul cerere – ofertare este relativ intr-un echilibru.
1.5.2009, 3:27 am
Va dati seama ca exact ce analizati dumneavoastra aici pe bloguri,exact acest lucru il fa si analistii din alte tari,sa zicem europene.Si cind apare cifra reala de tranzactie finalizata,isi zice in sinea lui………pai eu de ce as cumpara in Romania,cind la mine e la fel pretul sau poate mult mai jos.Si uite asa dispare viitorul cumparator strain de pe piata noastra imobiliara.Si cu permisiunea dumneavoastra,am sa va dau un exemplu pe viu trait de foarte multi Romani,care au iesit afara la munca,cu dorinta sa isi acumuleze capital,ptr. a achizitiona o proprietate in tara.Si sau dus cu sutele de mii prin tari straine,sau facut slugi la case boieresti,au mincat ce au dat dumnezeu si au dormit mai rau ca la caminele de nefamilisti comuniste.Si ei munceau din greu,din zi si pina in noapte,o parte din bani mergea la familia draga din tara,o parte din bani mergea la ciorap(savings) iar o alta parte pe strictul necesar de supravietuire.Si munceau saracii si tot munceau dar cu cit stringeau mai mult si cu cit trimeteau mai mult in tara bani,cu atit se alegeau cu mai putin,ca astia din tara natala,primeau banii pe degeaba si puteau sa traiasca mai bine ca cetateanul roman sluga.Intr-un final,multi chiar au inceput sa ii huiduie,citez”ce bah,voi astia ce mincati crema de alune cu salmonela,sinteti niste amariti si prapaditi”veniti sa va dati mari aici la noi.Umilit in afara tarii lui de alte natii,numindul tigan,hor,criminal,prost,etc. dupa cite bine stiti,umilit acum mai nou de fratele si neamul lui din tara,romanul emigrant a ramas fara notiune de tara.Si sa revenim la economii la care visa emigrantul Roman,in timp ce el isi agonisea cu chiu cu vai o mina de bani sa poata sa faca si el o casuta cit de mica acolo in tara lui de nastere,cu atit proprietatile se scumpeau si puterea de cumparare scadea.Si uite asa dupa ani multi de pribegie,strainul la lasat fara munca,in tara lui este huiduit chiar descriminat de foarte multe ori si banii care a reusit sa ii puna la ciorap,nu mai are nici o valoare,calculind pretul de trai din Romania,cu pretul de imobiliare si cu anii pierduti din cimpul muncii in Ro.Si uite asa vine si pilda romaneasca care zice ca FACEREA DE BINE …ESTE F..REA DE MAMA.
Asa ca puteti judeca lucrurile cum vreti,dar asta a fost realitatea traita de multi din emigrantii Romani de pretutindeni.Acum culmea stupiditatii,nici aia din tarile alea nu mai au de munca,ca noi am mers la ei si le-am stricat costul de viata,lucrind mai ieftin si nici Romanii nu mai au de lucru pe piata de lucru internationala,deoarece am produs acolo ca nebunii,si nu are cine sa mai cumpere,ca sa terminat inflatia.Acum Romanul intors inapoi din pribegie,se uita incolo si incoace,poate gaseste si el o portita de scapare,sa isi cumpere un loc,ptr. care deja a bagat ani grei de munca in afara,si este huiduit,ce mah?vrei sa cumperi pe de-a moaca?Acum imi pun intrebarea,neamtul nu o sa se mute in RO niciodata,nici frrancezul,nici ceilalti din uniune,ca fiecare e ptr. tara lui,deci in final cine o sa fie cumparatorul imobiliar din RO?