Economie Imobiliare Publicat la 16.2.2009 113 comentarii
Cat de mult pot scadea preturile la apartamente?
Sunt convins ca multi dintre romani isi pun intrebari legate de evolutia preturilor pe piata imobiliara in conditiile in care diversitatea de opinii existente pe aceasta tema nu a facut decat sa creeze confuzie in randul celor care doresc sa cumpere sau sa vanda un apartament sau o casa.
In urma cu o luna, am scris un articol in care am incercat sa calculez pretul corect al unui imobil in Romania luand in considerare o serie de indicatori economici. Acum doresc sa revin pe marginea acestui subiect cu noi argumente prin care sa demonstrez ca preturile pot suferi scaderi dramatice in urmatoarele 12-18 luni.
Pentru a intelege exact cum stam, voi compara evolutia pietelor din SUA, UK si Romania in ultimii 5 ani si voi folosi trei metode de calcul pentru a determina valoarea minima la care poate ajunge un apartament in Romania.
Metoda 1 – se dau datele din tabelul de mai jos
Cum interpretam cifrele
Pentru SUA
Pretul mediu este cel dat de indicele S&P/Case-Shiller Home Price Indices si reprezinta valoarea medie a imobilelor (case si apartamente) in 20 dintre cele mai mari orase americane. Valoarea medie maxima de $206,500 a fost atinsa in luna iulie 2006 iar cu 5 ani inainte de aceasta data, pretul a fost de $118,200 de unde rezulta o crestere absoluta de $88,300 si relativa de 75%. In acest moment (ultimele date publicate sunt din noiembrie), preturile sunt cu 25% mai mici decat cele maxime ceea ce inseamna ca in medie, pretul imobilelor a scazut cu $51,910. Extrem de important, aceasta scadere a anulat deja 59% din cresterea inregistrata in ultimii 5 ani de expansiune a preturilor.
Atat Moody cat si Standard and Poors prognozeaza ca, inainte de a se stabiliza, preturile vor mai scadea cu inca 10%, moment in care valoarea imobilelor va atinge nivelul de $139,131, cu $67,369 sau 33% mai mica decat valoarea maxima. Aceasta scadere va anula 76% din cresterea inregistrata intre 2001 si 2006.
Pe orase, intre 2001 si 2006, preturile au crescut in Los Angeles cu 133% dar pana acum au pierdut deja 60% din aceasta crestere, in San Francisco preturile au pierdut 100% din crestere ajungand practic la nivelul din 2002, in Las Vegas au pierdut 90% iar in New York, preturile au scazut cu doar 12%, anuland 30% din crestere.
Pentru UK
Pretul mediu este cel indicat de Nationwide Building Society, unul dintre cei mai mari creditori ipotecari din Marea Britanie. Conform acestei companii, valoarea medie maxima a unui imobil in UK a fost de £186,044, nivel atins in octombrie 2007 iar cu 5 ani inainte de aceasta data, pretul a fost de £113,665, de unde rezulta o crestere de 64% sau £72,379. Din octombrie 2007 si pana in ianuarie 2009, pretul a scazut cu 19% (£35,543), evolutie care a anulat 50% din cresterea inregistrata in ultimii 5 ani. Si in cazul Marii Britanii, prognozele indica o scadere de inca 10% a preturilor ceea ce va anula 70% din cresterea inregistrata intre 2002 si 2007 (5 ani inainte de maxim).
Pentru Romania
In lipsa unor indici oficiali, am luat in considerare evolutia pretului unui apartament cu doua camere aflat in Bucuresti si care in 2003 costa aproximativ 15.000 euro ($17.000), iar la inceputul anului 2008, cand preturile au atins apogeul, acelasi apartament de vindea cu peste 110.000 de euro (valorile sunt conservatoare pentru ca in realitate preturile medii au crescut probabil de peste 10 ori).
Dupa cum vedeti, cresterea relativa a fost de peste 750%, iar cea absoluta de 95.000. de euro Am demonstrat mai sus ca atat SUA cat si UK au pierdut deja o mare parte din crestera acumulata in ultimii 5 ani iar in momentul in care preturile vor atinge nivelul minim, cel putin 70% din aceasta crestere va fi anulata.
Pentru Romania, acest lucru inseamna ca vom scadea 66,500 (70%) din cei 95,000 cat a reprezentat cresterea pretului intre 2003 si 2008, de unde rezulta ca pretul mediu al unui apartament cu doua camere in Bucuresti se va situa in jurul valorii de 43,500 [ 15.000 + ( 95,000 - 66,500)] insa atentie, este vorba de pretul mediu si nu de cel minim. Aceasta noua valoare este cu 60% mai scazuta decat cea maxima si extrapoland la nivelul intregii piete, este posibil ca preturile medii in RO sa scada la jumatate comparativ cu cele maxime. Vi se pare imposibil? Acest scenariu nu este cel mai prost posibil si am sa va demonstrez de ce.
Metoda 2 – se dau datele din tabelul de mai jos
Cum interpretam datele
In tabel am comparat practic evolutia salariilor cu cea a pretului imobilelor. Pe scurt, in cazul SUA, pretul maxim a fost atins in oct.07. Cu 5 ani inainte, salariul mediu anual a fost de $34,020 (col 2), in 2007 salariul a urcat la $39,190 (3) ceea ce reprezinta o crestere reala de 0% (6), in aceeasi perioada preturile cu crescut cu 75% (7) insa majoritatea acestei cresteri va fi anulata de recentele scaderi, iar in T4.09, cand se prognozeaza ca piata va atinge minimul, preturile vor fi totusi cu 25% mai mari in termeni reali (comparativ cu cresterea salariului).
In cazul Bucurestiului, acest lucru inseamna ca pretul mediu al unui apartament cu 2 camere poate scadea pana la 30.000 euro cat reprezinta nivelul din 2003 ( 15.000) plus 100% (75% cresterea salariului + 25% sporul peste aceasta crestere).
Metoda 3
Cea mai populara metoda prin care se poate determina existenta sau nu a unui “bubble” imobiliar este cea prin care se compara nivelul venitului mediu anual cu pretul mediu al imobilelor. In SUA, media ultimilor 30 de ani este de 3 iar in UK este de 3.3 (Londra 4.5) ceea ce inseamna ca un american mediu are nevoie de 3 salarii anuale pentru a isi cumpara un imobil, un englez are nevoie de 3.3 salarii iar un londonez de 4.5.
Avand in vedere ca in Bucuresti salariul mediu brut este cu 65% peste cel la nivel national (conform unui studiu PwC), aceasta inseamna ca un bucurestean are un venit mediu anual de 10.000 de euro (cu indulgenta), iar un multiplu de 5-6 (din nou cu indulgenta) ar face ca preturile sa scada pana la un nivel de 50-60.000 de euro insa atentie, vorbim despre media preturilor tuturor imobilelor din Bucuresti (garsoniere, apartamente si case), ceea ce inseamna ca pretul unui apartament cu doua camere ar putea cu usurinta scadea pana la 30-40.000 de euro.
Cand se vor atinge preturile minime
Dupa cum am spus, in SUA pretul maxim a fost atins in iulie 2006, in UK in octombrie 2007 iar specialistii prognozeaza atingerea preturilor minime la sfarsitul lui 2009 in America si inceputul lui 2010 in Mara Britanie de unde rezulta ca preturile vor scadea timp de doi ani si jumatate in America si timp de doi ani un UK.
In Romania, preturile au inceput sa scada in al doilea trimestru al anului 2008, deci cu aproape doi ani intarziere comparativ cu SUA si cu jumatate fata de UK ceea ce ar insemna ca piata romaneasca nu se va opri din declin decat pe la mijlocul lui 2010 (asta in cel mai optimist scenariu) insa nu perioada de recesiune a pietei este importanta ci amplitudinea scaderii.
Daca preturile vor scadea abrupt in urmatoarele luni, este posibila o stabilizare a acestora la sfarsitul anului 2009 insa pentru ca pretul unui apartament sa atinga un nivel de 45.000 de euro pana la sfarsitul anului este necesara o scadere de aproximativ 5% pe luna in perioada martie-decembrie.
Nu se poate?
Sunt convins ca multi dintre cei care citesc acest articol nu cred ca este posibil ca preturile sa scada atat de mult iar o comparatie cu SUA sau UK este un nonsens pentru ca, nu-i asa, noi suntem o economie in plina expansiune in timp ce guvernele celor doua tari mentionate anterior se afla in pragul falimentului pentru ca se vad in situatia de a acoperi gauri de mii de miliarde de dolari cauzate de creditele subprime.
Pentru a va demonstra ca Romania se coreleaza extrem de strans cu SUA, am sa ma refer la evolutia burselor din cele doua tari. Trebuie sa stiti ca in orice tara, bursa este cel mai sensibil barometru al evolutiei economice iar bursa romaneasca (asa mica si nedezvoltata cum este) nu face exceptie de la regula.
Indicele principal al bursei din New York – Dow Jones (DJIA), a atins valoarea maxima in luna octombrie 2007, inregistrand o crestere de aproximativ 68% in perioada octombrie 2002 – octombrie 2007. In acest moment, DJIA se afla cu 5% sub valoarea din 2002, deci a pierdut tot castigul inregistrat in ultimii 5 ani de crestere. In aceeasi perioada, un alt indice important, S&P 500, a castigat peste 70% intre 2002 si 2007 insa acum se afla aproximativ la aceeasi valoare cu cea din 2002.
In Romania, indicele BET (echivalentul DJIA) si-a atins valoarea maxima in iulie 2007, crescand cu aproximativ 800% in perioada iulie 2002 – iulie 2007 (similar cu pretul apartamentelor!!!) insa pana in acest moment a pierdut 90% din aceasta crestere. Similar, indicele BET-FI (echivalentul S&P 500), a crescut cu 2300% (de 24 de ori) insa 90% din crestere s-a evaporat.
In anul 2007, cand bursa atingea valori maxime, nici cel mai pesimist broker nu ar fi prognozat o asemenea evolutie a pietei: ganditi-va ca, spre ex., BRD, cea mai mare banca “romaneasca” listata la bursa, avea o valoare de piata de aproximativ 6 miliarde de euro in urma cu doar un an si jumatate iar acum aceasta valoare a scazut sub 900 de milioane de euro, deci a pierdut 85% din capitalizare desi intre timp, profitul a crescut. In mod similar, Transelectrica si Transgaz, doua companii asupra activitatii carora aceasta criza nu are un impact direct, au pierdut 80% respectiv 60% din valoare. Deci nu va faceti probleme, preturile imobilelor pot cobora cu mult mai mult decat ne putem imagina acum.
Sa distrugem doua mituri
In ultimii ani, specialistii ne spuneau ca aceste cresteri ale preturilor imobilelor se justifica prin cererea uriasa si cresterea veniturilor populatiei. Nici una dintre aceste doua justificari nu stau in picioare.
De curiozitate, am comparat cresterea salariilor cu cea a preturilor si am ajuns la urmatoarele concluzii: salariul brut in euro a crescut de la 200 in 2003 la 500 in 2008 ceea ce in medie, inseamna o crestere de 20% pe an. In acelasi timp, preturile au crescut de 7-8 ori, ceea ce inseamna o crestere medie de 50% pe an.
Dupa cum se poate vedea, pretul imobilelor a crescut in fiecare an cu 150% mai repede decat au crescut salariile. Inmultiti asta cu 5 ani si veti vedea ce prapastie uriasa s-a creat intre veniturile populatiei si preturile apartamentelor doar din 2003 incoace.
Cat priveste “cererea uriasa”, aici minciuna este si mai mare pentru ca nu se facea nici o diferenta intre cerere si cerere solvabila. Diferenta dintre acesti doi termeni este urmatoarea: eu doresc cu disperare sa imi cumpar un apartament cu doua camere insa, in ciuda tuturor eforturilor nu am reusit sa economisesc decat 10.000 de euro, iar banca imi mai da 30.000, deci am in total 40.000. Pretul unui apartament este de 80.000. In aceste conditii, dorinta mea de a cumpara un apartament reprezinta o cerere? Da, insa aceasta cerere nu este solvabila pentru ca desi vreau, nu imi pot cumpara un apartament neavand suficienti bani.
La inceputul lui 2008, preturile imobilelor au ajuns atat de sus incat cererea solvabila reprezenta probabil sub 1% din total cerere, iar dintre acestia, mai putin de 10% (0.1% din cererea totala) aveau bani cash, restul de 90% reprezentau cerere solvabila doar pentru ca puteau contracta un credit de la banca. Acum, prin ingreunarea semnificativa a accesului la credite, cea mai mare parte a acestora nu mai reprezinta de fapt cerere solvabila ci doar cerere.
In perioada de boom a pietei imobiliare, estimez ca aproape jumatate dintre imobilele noi scoase pe piata au fost cumparate de catre straini, acestia fiind in parte responsabili de cresterea preturilor insa tot ei vor fi responsabili si de prabusirea pietei. Logica mea este urmatoarea: strainii au cumparat mii de apartamente generand astfel cresteri de preturi, insa acum se vor grabi sa le vanda pentru a isi limita pierderile. Cine sa le cumpere insa?
Cei care aveau cash au cumparat deja sau asteapta ca piata sa ajunga la minim, iar cei care depindeau de banci, nu mai pot primi credit. Mai mult, aceasta criza ii va lovi in primul rand pe cei cu salarii mari (middle-managementul multinationalelor si nu numai) respectiv clientii principali ai dezvoltatorilor imobiliari. Vom asista cu siguranta si la executari silite, situatie care va mari oferta de locuinte oferite spre vanzare (sa nu uitam ca in SUA, aceasta a fost principala cauza a prabusirii pietei).
Deci, una peste alta, oferta va creste (sau va stagna in cel mai bun caz) in timp ce cererea solvabila – si asa extrem de mica – se va reduce semnificativ iar in aceste conditii, ori preturile se vor reduce pana la nivelul la care vor intalni cererea solvabila (deci foarte mult), ori piata va ramane blocata timp de ani de zile.
Concluzie
Am demonstrat mai sus ca pretul unui apartament cu doua camere in Bucuresti poate scadea pana la 43.500 in varianta optimista, sau pana la 30.000 in varianta pesimista (putin probabila) si ca la nivel national este posibila o scadere la jumatate a valorii imobilelor vechi. Desi o asemenea scadere ii poate speria pe multi dintre proprietari, trebuie sa luam in considerare si faptul ca in 2003, pretul unui apartament era de 15.000 de euro. Daca anul viitor acelasi apartament va costa 45.000, aceasta inseamna ca intre 2003 si 2010 sectorul imobiliar romanesc a adus un randament 200% (17% anual) in euro, nivel extrem de bun comparativ cu ceea ce se intampla in economiile dezvoltate.
Incepand cu anul 2000, am pacalit constant legile economiei de piata, totul a crescut prea mult si prea repede, iar dezechilibrele economice au devenit uriase.
Acum balonul s-a spart.
Cristian Orgonas, Timisoara, blogger din 2008. Am 10 ani experienta in Vanzari, Supply Chain si Achizitii, iar pe acest blog public articole pe teme economice.
16.2.2009, 2:15 pm
Ca sa faci predictii, trebuie sa te tii cat de cat de date reale. Va dau mai jos niste exemple luate dintr-un MLS corespunzator Bronxului, New York. E vorba de apartamente intr-un cartier de care cu totii ati auzit cat de simpatic e:
MLS # 2826734
$ 239,000
Beds: 2
Baths: 1 full / 1 half
Sq. Ft: 936
Year built: 1990
Address: Show address Bronx, NY 10473
MLS # 2826734
$ 239,000
Beds: 2
Baths: 1 full / 1 half
Sq. Ft: 936
Year built: 1990
Address: Show address Bronx, NY 10473
MLS # 2837037
Schedule A Showing
$ 156,000
Beds: 1
Baths: 1 full
Sq. Ft: 650
Year built: 1940
Address: Show address Bronx, NY 10462
1 (square foot) = 0.09290304 square meters, ca sa puteti compara suprafata cu cea a ap vechi din Romania. Observati anul constructiei din ultimul exemplu.
Datele sunt reale si pot fi gasite pe site-uri de brokeri gen http://www.remaxgold.com.
Eu unul daca as face o analiza de pret, as lua preturile raportate de MLS-urile din USA.
16.2.2009, 2:46 pm
Scharke
Indicii S&P sunt date reale, statisticii bazate pe tranzactii reale. Daca tu esti mai bombalau nu inseamna ca toti manipulatorii sunt prosti.
16.2.2009, 3:07 pm
Tot bombalai ca tine au investit in Enron, indicii ii dadeau o super casa de audit numita Andersen…
16.2.2009, 3:11 pm
blogar:
“comparatia cu o masina nu isi are sensul pentru ca sunt doua piete diferite. ”
—————————————
deci nu are rost sa tinem cont de structura cheltuielilor dintr-un buget de familie, ca sunt piete diferite. Buna treaba.
Ideea ta falsa, pe care o sustii in continuare, e ca pretul la nou se formeaza pe baza pretului la vechi, + 30%. Cu o astfel de logica, orice profesor de economie de liceu te-ar lasa corijent. Relatia de cauzalitate e inversa. Cu alte cuvinte, A implica B nu e acelasi lucru cu B implica A. Pretul la nou va determina pretul la second hand. Vrei sa iti dau exemplu clasic cu dacia solenza de 2 ani care se vindea la acelasi pret cu care fusese achizitionata de noua? De ce? Ca nu exista altceva la pretul respectiv… cel mai ieftin logan chel era cu vreo 2000 euro mai scump… si atunci… Da bine, sunt piete diferite… ce gogomanie.
16.2.2009, 3:13 pm
Analiza ta nu este rea deloc.
Zambesc cand citesc opiniile unor “specialisti” comentatori. Nici unul dintre ei nu a inteles ca nu exista pe piata nimic absolut.
Toti incearca sa gaseasca “ceva-ul” la care sa isi raporteze rationamentul (cel de mentinere a preturilor). Unii spun de masini, altii se refera la metrul patrat, altii la materialele de constructie.
Dragii mei, deveniti oameni maturi, totul poate sa scada si sa creasca, nimic nu este batut in cuie.
Masinile de lux pot ajunge 5.000euro, terenul in Bucuresti poate ajunge 50euro/mp, materialele se pot ieftini la fel ca orice produs comercial.
16.2.2009, 3:32 pm
@Alex “Se uita altceva. In Romania, cum marea majoritate a persoanelor sunt proprietari, orice scadere a preturilor locuintelor afecteaza majoritatea populatiei. Singurii interesati de o astfel de scadere sunt tocmai speculatorii care vor sa puna mana pe o locuinta aproape gratis pe care sa o speculeze pe urmatoarea crestere. Asa ca nu va mai bucurati de necazul altora ca acei altii sunt chiar vecinii, rudele si prietenii vostri. Poate chiar voi daca ganditi mai atent.”
Uite ca eu nu sunt speculator si sunt mai interesat sa scada preturile. La fel cum pe majoritatea propietarilor de care spui tu, nu ii intereseaza nici daca creste nici daca scade, ei au in propietate doar locuinta in care locuiesc si n-au nici un gand sa o vanda. Iar daca o sa se impoziteze locuintele in functie de valoarea lor de pieta, o sa vezi cum propietarii astia o sa fie mai interesati sa scada preturile.
Speculatorii au interes in functie de cum au iesit din piata. Daca au iesit deja din piata, nu prea le mai pasa daca o sa creasca sau o sa scada preturile, daca nu, au interesul sa scada. Numarul celor care abia asteapta sa scada, ca sa poata specula din nou cu apartamente, tinde catre 0, pentru ca Romania nu va mai cunoaste un balon imobiliar prea curand.
16.2.2009, 3:38 pm
Ion, ca tot aminteai de economia de liceu, eu propun ca in manualul de economie sa fie doar o singura lectie “Pretul unui apartament nu poate fi mai mic decat pretul unei masini”. Ca vad ca asta e argumentul suprem, axioma ce nu mai are nevoie de demonstratii, si care, la fel ca legea gravitatiei sau a inertiei, nu poate fi incalcata.
16.2.2009, 3:52 pm
Probabil ca oamenii sunt fie prea saraci, fie uituci.
Imi amintesc perfect perioada in care o masina buna costa cat 3 apartamente cu 3 camere in zona medie (Bucuresti).
O data cu particularele au aparut foarte multi economisti de 2 lei.
Erau si inainte dar acum sunt mai multi ca niciodata.
Ma amuza cei care au trait in saracie pana in 2000 si atunci au descoperit ca sunt bogati datorita creditelor.
Au ajuns sa emita opinii, au devenit investitori.
Ma grav este ca unii destepti i-au crezut si au procedat la fel.
Acum culegem rezultatele care sunt durereoase pentru multi dintre noi si mai ales pentru economie.
16.2.2009, 4:05 pm
@Scharke
“Tot bombalai ca tine au investit in Enron, indicii ii dadeau o super casa de audit numita Andersen…”
Inteligenta nu e punctul tau forte. S$P sunt indici determinati pe baza tranzactiilor. Rating-urile sunt altceva. Daca eu spun ca tu nu faci nici 2 lei in vremuri de criza se numeste ca te-am cotat. Daca vei fi somer, indicele veniturilor tale e 0 lei, adica, te-am supraevaluat.
16.2.2009, 4:20 pm
Iata ca inca mai sunt ‘destepti” care incearca sa tina de preturi pt a incasa comisioane aiure- doar pt ca dau ei anuntul la mai multe ziare si pe net nu merita sa castige cate o mie doua frecand menta prin oras – asta-i cazul multot tarani care au facut o facultate de cacat si nu-i angaja nimeni pe nicaieri. Si uite asa au ajuns toti taranoii sa castiige in bucuresti cate 5-6 mii de euro pe luna – prostind cumparatorii. Nu am loc aici de dezvoltat sarlataniile pe care le-au facut (am un astfel de “prieten”) In alta ordine de idei pretul unei vechituri comuniste ar trebui sa fie pe la 20 25 mii maxim, iar pt cele noi (cu pereti de carton – la interior) sub 40 de mii. Unii mai spun ca terenu este scump sii etc etc. nici pretul terenului nu este ok, este supraevaluat – totul vis a vis de veniturile medii sau cum vrei sa o iei. POATE AR FI CAZUL CA AGENTII LU PESTE (imobiliari) SA FACA BINE SI SA INDRUME VANZATORII SPRE PRETURILE DE MAI SUS !
16.2.2009, 5:16 pm
“Cat de mult pot scadea preturile la apartamente?”.
Matematic si logic vorbind, orice valoare intre zero si valorile actuale e posibila.
Cam asta e paradoxul economiei…preturile nu pot scadea decat limitat, dar pot creste nelimitat (asta din momentul in care s-a renuntat la etalon- aur, argint etc). In lumea speculatorilor: daca esti long pe piata in scadere poti pierde o valoare limitata, daca esti short pe piata in crestere poti pierde infinit. Aceasta limitare poate sa explice deja de ce exista o tendinta psihologica a preturilor de a scadea mai greu la sfarsitul fiecarui ciclu economic decat au crescut anterior.
Adauga la asta si indatorarea guvernamentala care face ca presiunea de crestere a preturilor la sfarsitul ciclului economic sa fie enorma pentru a finanta deficitele prin tiparirea de bani. Poate strict pe fundamente de cerere si oferta e normal ca preturile imobiliare sa scada, dar daca guvernele vor da drumul la tiparnita povestea se poate schimba radical. Pentru ca toate calculele tale sa fie corecte, valoarea dolarului/lirei intre cele trei momente ale comparatiei (2003, 2008 si momentul viitor pe care il tintesti) trebuie sa fi ramas relativ constanta.
O rugaminte: ma seaca economistii, analistii si toti cei care exprima preturile imobiliare romanesti in EUR. Ati auzit de RON sau inca nu v-a intrat in vocabular?
16.2.2009, 6:15 pm
Mda. Sa’mi aratatzi mie piatza aia libera si occidentala si capitalista si money-oriented unde pretul unei case mediocre (doo camere, beton ori caramida, macar 40 m2, nu cort din panza) este mai mic decat pretul unei masini mediocre (nici prea prea, nici foarte foarte; nici Bugatti, nici Trabant mancat de porcii lu Kusturica), si atunci dau o bere. Care cu sigurantza va costa in aceste conditzii mai mult decat un BMV. Pentru ca, nu’i asa, cand ti’e sete, o bere face mai mult decat o mashina, nu’ asha?
Tz tz tz. Ce oameni. Ce caractere. Ce mintzi limpezi shi indraznetze… :/
16.2.2009, 6:20 pm
@alex
“ma seaca economistii, analistii si toti cei care exprima preturile imobiliare romanesti in EUR. Ati auzit de RON”
Dupa aproape doua decenii de referinte in dolari sau/si euro, azi la ora 17 ti-ai iesit de minti.
Poate e nedrept pentru tine ca traiesti in vremurile noastre, oh, tu doamne, angelica aparitie ce esti.
Stiu si eu, poate ca esti un inovator, un pioner, un deschizator de drumuri, dar nimeni nu-ti garanteaza succesul implementarii leului in piata imobiliara romaneasca.
Desi simtim influenta leului asupra umilelor noastre existenta, se pare ca leul, desi face parte din vocabularul nostru, n-are, totusi, nicio valoare.
16.2.2009, 6:30 pm
@Alex: am vrut sa arat o tendinta si nu sa fac preziceri la milimetru. Are vreo importanta daca un apartament va costa 43500 eur sau 45250?
@Turambar: hai sa o luam si altfel: acum cativa ani, un apartament costa mai putin decat o Skoda Octavia. Acum, acelasi apartament costa de 5 ori mai mult, in timp ce pretul masinii a ramas la fel in conditiile in care caracteristicile masinii au fost imbunatatite deci primesti mai mult la acelasi pret. Cum explici?
16.2.2009, 7:06 pm
@ Alex Mihaileanu
“daca n-ar mai plati nimeni ratele, de acum inainte (ma refer la persoane fizice, nu la companii gen dezvoltatori imobiliari, cu credite de sute de milioane de euro), ei tot si-au scos banii si inca 50% peste fata de cit au acordat pina acum.”
http://www.zf.ro/banci-si-asigurari/romanii-au-in-total-158-000-de-credite-ipotecare-de-la-banci-cu-o-valoare-medie-de-32-000-de-euro-3886411/
http://www.zf.ro/banci-si-asigurari/bancile-au-facut-profit-de-peste-un-miliard-de-euro-3892249/
Bancile romanesti au dat credite ipotecare de 5 miliarde iar profitul pe 2008, record, a fost de 1.27 miliarde euro. In 2007 au avut profit ~800 milioane samd, cu cit regresam in timp probabil si profitul descreste exponential.
Ce alte date ai tu conform carora bancile din Romania “si-au scos banii si inca 50% peste”?
16.2.2009, 7:09 pm
@AristotelCostel: evident ca nimeni nu garanteaza succesul leului in imobiliare, dar asta inseamna ca avem o piata reala si una mai putin reala in functie de monedele la care ne raportam, dobanzi, inflatii etc Legat de valoarea leului, tine-ti parerile pt tine, eu sunt fericit cu leul asa cum e. Mi-ar place sa “cucereasca” si imobiliarele, dar dupa cum zici tu romanului ii place sa se fandoseasca cu monede “exotice” si dupa aia isi plange de mila pe la colturi.
@khris: nu ma refeream la “milimetru” ci la inflatii de doua-trei cifre, si nu atat la prezent cat mai ales la viitor (asta ca in bancurile de la Radio Erevan). Casele se ieftinesc relativ nu numai prin scaderea preturilor, ci si prin cresterea veniturilor generata de inflatie. Asa ca probabil titlul articolului tau ar fi trebuit sa fie “Cat de mult poate scadea VALOAREA apartamentelor”?
16.2.2009, 7:19 pm
Mai e un aspect pe care vad ca majoritatea il ignora si care trebuie luat in calcul: romanii nu prea cunosc valoarea banului. Daca 100 de “destepti” spun ca niste cutii de chibrituri din beton vechi de 30-40 de ani au valoare de peste 1000 de euro/mp toti restul “se aliniaza”.
O alta chestie care se ignora frecvent este aceea ca si imobilele, ca orice alt bun, se degradeaza in timp (mai ales ca Romania nu e un exemplu in ceea ce priveste felul in care au fost intretinute imobilele, marea lor majoritate nici n-au vazut vreo zugraveala exterioara de cand au fost construite, ca sa nu mai vorbim de instalatii, etc). Piata de la noi trateaza aceste imobile ca pe niste piramide egiptene, facute sa dureze o vesnicie…
16.2.2009, 7:55 pm
Acum, acelasi apartament costa de 5 ori mai mult, in timp ce pretul masinii a ramas la fel in conditiile in care caracteristicile masinii au fost imbunatatite deci primesti mai mult la acelasi pret. Cum explici?
Simplu: Acum cativa ani, lumea gandea in doua colturi de minte: intr’o parte, preturile de masini, cf cu preturile occidentale (convergenta preturilor la un produs facut ailleurs, la ei in Nemtzia sau in Cehia: cam tot atat costa sa’l iei de nou si acolo, si aici, in jur de 15-20 mii euro). In alt colt al mintzii, lumea gandea la apartamentele comunisto-ceausiste ca la ceva primit pe aproape de’a moaca, la preturi subventionate (adu’ti aminte cum s’au vandut apartamentele catre locatari imediat dupa 1990). Intr’un colt al ringului, un pret facut la forja cererii si ofertei. In al coltz al ringului, un pret care inca (inca, la nivelul lui 2000… 2003, pentru doar catziva ani de zile) mai era gandit, conceput, cerut in urma unei distorsiuni masive a statului in economie.
Dar, incepand cu 2000 si mai ales cu 2003, mai intai incetul cu incetul, iar pe urma, in vara nebuneasca a lui 2003, la ritm de iuresh, preturile fantomatice comuniste la apartamente au trebuit sa se sincronizeze cu realitatea din restul Europei. In cazul masinilor, insa, preturile erau deja sincronizate, ca erau facute / produse la dujmanii capitalisti.
De aia spun ca masina din 2003 si cea din 2009 au pretzuri care rezulta in urma aceluiasi proces economic. In schimb, casa din 2003 si aia din 2009 au pretzuri concepute / construite in total alta paradigma. Mere cu shuruburi.
De aceea nu sunt de acord cu o bucata din analiza ta, aia cu punctul de plecare al pretului apartamentelor de la aprox. 15 mii euro. In rest, e ok. Dar piciorul de plecare e din alt film, si viciaza in consecinta toate procentele si calculele si previziunile pe care le faci.
16.2.2009, 8:13 pm
Adevarul este ca cresterea de pret a fost foarte mare, dar in Bucuresti. In 2003 ap ala de 15.000 EUR, la Cluj era 20.000 EUR. Apoi preturile au ajuns in 2007-2008 duble fata de Cluj. Se vindea mp util la 2.000-3.000 EUR. Asta e pret de capitala europeana adevarata. Sa fim seriosi. Cresterea a fost creata intr-adevar de speculatori (inclusiv straini).
Acum daca vorbim de scadere de pret, la Bucuresti este de unde sa scazi.
La Cluj preturile sunt deja la 900 EUR/mp util la imobile finalizate si 700 la cele in constructie. Astea sunt ap in Cluj, nu in vecinatate. Acolo gasesti si la 450 EUR/mp.
Se vorbea de o scadere inca 12-18 luni. Preturile nu vor scadea sub pretul de constructie (nu vorbim de cateva ap. care se vor vinde sub acest cost din cauza disperarii), iar pana acolo nu mai este mult in suma absoluta. Adica daca mai poti scadea maxim 200 EUR/mp de ce e nevoie de 12-18 luni? Scaderea va fi mai accentuata. Apoi va fi o stagnare de maxim un an-doi. Eu din cate vad, aici are cineva interesul sa nu se cumpere nimic 1 an de zile. Stati oameni deoparte si asteptati. CE? NU VA VINDE NIMENI SUB PRETUL DE CONSTRUCTIE.
16.2.2009, 8:22 pm
Preturile apartamentelor romanesti aliniate la cele Europene? DE CE?!
Mai copile, tu ai vazut rromanica? Tara asta murdara, urata si plina de imbecili? Ti se pare tie cumva ca un apartament in Bucuresti echivaleaza IN ORICE FEL un apartament intr-o capitala de tara civilizata? Atunci de ce s-ar sincroniza preturile?
Singura aliniere posibila este cea la puterea de cumparare a locuitorilor si exact asta este argumentul articolului.
O masina este aceeasi masina oricune ai cumpara-o. De aia are cam acelasi pret.
In real-estate contreaza 3 lucruri: Locatie, Locatie, Locatie. De aia un apartament in Bucuresti are valoare reala de… rromanica iar unul in Paris are valoare de Paris.
16.2.2009, 8:24 pm
Daca preturile nu scad sub pretul de constructie, atunci VA SCADEA PRETUL DE CONSTRUCTIE.
16.2.2009, 8:36 pm
Nu va bucurati prea mult ca vor scadea preturile. Da, vor scadea preturile, dar problema e ca o data cu imobiliarele se va duce si economia pe apa sambetei. Degeaba preturile vor ajunge la nivelul anilor 2002-2003 daca intre timp ti-ai pierdut slujba si esti in datorii pana la urechi. Daca in 2002-2003 nu aveai destui bani sa-ti cumperi un apartament de 2 camere iti garantez ca nici la sfarsitul perioadei asta nu o sa ti-l permiti oricat de “ieftin” va ajunge.
Economia mondiala este intr-o criza de supraproductie dupa ani intregi in care ne-am intins cu totii mai mult decat ne era plapuma. Urmeaza o deflatie care se va dovedi cat se poate de dura pentru toti. Remember, CASH is king!
May God help us all!
16.2.2009, 9:39 pm
La urma urmei e o analiza care ofera un posibil mers al pietei.Pana la urma inclin sa-i dau dreptate autorului care a descris niste mecanisme care pot sau nu sa se deruleze asa..Ca suntem noi romanii mai optimisti, sa nu zic inconstienti ,e partea a doua.Mai raman si vorbele de duh care spun “Ca e un gest de noblete intelectua sa respecti ceea ce nu intelegi”.
16.2.2009, 9:51 pm
@turambar
nu ca as fi de partea lui khris, care acu ceva vreme abera ca economia rromaniei nu va avea probleme (mi-e lene sa caut linkurile), da’ am si eu o intrebare de om prost care nu se pricepe la economie (nici cea rromaneasca si nici cea globala) : cam care ar fi momentul ala 0 de cand ar trebui sa putem sa incepem sa facem analize pe text asupra pretului imobiliarelor, si de ce ?
16.2.2009, 11:01 pm
Pai treaba e cam asa. Un prieten isi construieste o casa pe pamant cam de 120 mp la 7 km de Bucuresti, cu 60000 Euro, cu totul, la cheie cum ar veni. Cu gaze, curent, apa. Constructia a inceput in vara lui 2008. Casa e din lemn cei drept, da asta nui o problema. In pret nu e inclus terenul, dar la un apt de doua camere pretul terenului e probabil in jur de 10 -15 %. Asa ca io zic ca se pot construi si cu 500 E/mp apartamante, fara probleme. Asta doar daca nu or sa cada romanii iar in isteria preturilor ametitoare de 2 – 3000 E/ mp asta pt ca asa zis “specialistii” sau pt ca “asa merge piatza”.
Sa fitzi destepti si fara frica (vorba lu Mitica)
17.2.2009, 12:25 am
Eu as mai lua in calcul si un alt aspect (ca de obicei, eu vin cu cel psihologic
). Bucurestiul, urit, strimb, murdar cum este el, este o capitala europeana. Adica aici se fac afaceri, aici traieste lume care cistiga mai multi bani, aici se cheltuie mai mult decit oriunde in restul Romaniei. Ceea ce face Bucurestiul un oras scump (am vazut acelasi lucru in Ungaria, preturile Budapestei sint cumplit de mari, aproape pariziene, in comparatie cu preturile din orice alt oras ungar).
In acest Bucuresti inca mai traiesc multi oameni, in locatii nejustificate de veniturile si pozitia lor sociala. Si aceste locuinte ale lor sint apartamente vechi. Astfel de apartamente au reprezentat baza cresterii preturilor (ma rog, asta este parerea mea, probabil gresita) macar pentru faptul ca au suprafete mai mici si, in consecinta, la un pret similar pe m2 cu cel al unui apartament nou, sint mai accesibile fiind astfel si mai tranzactionate.
Ori, exact acest tip de proprietari de apartamente este atins acum mai mult de criza, ceea ce ii va determina, probabil, pe multi dintre ei sa tinda sa’si alinieze pozitia sociala si veniturile cu localizarea proprietatii. Va rezulta astfel o oferta mare de apartamente vechi care va conduce la scaderea preturilor (vezi fenomenul “Valea Jiului” la momentul restructurarilor de personal cu salarii compensatorii, sfirsitul anilor 90 parca).
Ca sa revin, desi din mai toate punctele de vedere Bucurestiul nu este o capitala europeana, se comporta ca si cum ar fi. Si unul din lucrurile care se vor intimpla in timp, si criza va accelera asta, va fi ca Bucurestiul sa fie locuit de oameni care isi permit sa stea intr’o capitala europeana. Iar trendul preturilor la apartamente vechi va fi influentat de asta.
17.2.2009, 12:32 am
@MBadragan
. restul, sclavi pe plantatie. c-ashai in tenis
si nu ne dai si niste egzemple de oameni care isi permit sa stea intr’o capitala europeana, in afara de Liliana si inca vreo 2-3 sute ca ea ? he he, mai asteptati voi oleaca si o sa se sparga visurile umede ale corporatistilor de bucacatresti, cu salarii “iuropene” …
sa va intre bine in cap ca singurul avantaj al fortei de munca rromanesti a fost, este si va fi PRETUL MIC. atata timp cat veti vrea salarii europene nu vad de ce ar alege un neamtz sa-l plateasca pe un rroman cu acelasi pret cu care ar plati un concetatean de-al lui. cei pe care-i duce cu adevarat capu la ceva sunt luati in vest direct la mama lor
17.2.2009, 1:05 am
Eu eram curios sa aflu cum pot afla momentul din care, incepind, preturile la apartamente nu vor mai scadea, ci vor incepe sa creasca din nou. Adica, momentul potrivit pentru a-ti cumpara un bordei cit de mic
17.2.2009, 1:21 am
@Alex: am vrut sa arat o tendinta si nu sa fac preziceri la milimetru. Are vreo importanta daca un apartament va costa 43500 eur sau 45250?
—————————————————————-
Continui sa ma uimesti. Adica cum adica tendinta? Pai, daca preturile au ramas constante in EURO, iar euro a crescut de la 32.000 la 43.000, cu aproximativ 25%, iar preturile la imobiliare au scazut, in euro, cu cca 20% (sa zicem 100.000 -> 80.000). Intrebarea e, avand in vedere ca majoritatea covarsitoare au salariul in RON, de fapt, care e tendinta? Nu-i asa ca de fapt pretul in LEI a crescut? Deci de unde tendinta de scadere verule?
17.2.2009, 1:24 am
Am sa-i tin partea lui Turambar si as vrea sa mai adaug citeva elemente neluate in considerare atit despre piata americana cit si cea romaneasca..
- in america/uk media este facuta de pretul de vinzare a caselor care se vind in perioada respectiva. Ce este insa interesant este ca amaritii care nu mai pot sa tina de ele le vind, restul (lumea buna) sta pe bara si eventual vineaza. Ca atare media nu spune ca in cartierele bune variatia e de cca 5% iar in cartierele proaste de pina 50%.
- in momentul de calcul 0 nu se dadeau credite ca atare era imposibil sa produci o suma de bani mai mare de 20 000 strinsa din salariu. Creditarea schimba socotelile 100%
- bancile din ro (afiliate bazel 2 etc) au creditat mult mai prudent decit cele din SUA care au venit cu ideea subprime adica au acordat credite cu dobinda sub prime (dobinda de referinta) pe perioada limitata (4 ani cu 1% dobinda!), in felul asta te calificai din start la o suma mult mai mare. E pacat ca nu a explicat nimeni mecanismul subprime. (prietenii stiu de ce -> expunerea larga a procedeului ducea la interzicerea lui) In consecinta cererea la nivelul de creditare din 2006-7 era reala si daca se revine la o creditare comparabila probabil preturile vor reveni. De remarcat ca in SUA in momentul de fata se pot lua credite si cu 3% fata de Ro cu un DAE de peste 10%. Ar fi interesanta o prognoza de preturi pt un DAE de 3-5%.
- piata de inchiriere, in Ro este ca si inexistenta, un apartament in Buc are in momentul de fata RoI (Return of Investment) de cca 7-10%. Comparabil in SUA Roi este pe la 2%. Concluzia este ca este inca foarte rentabil sa cumperi ca pe urma sa inchiriezi apartamente iar daca preturile scad devine si mai rentabil. La asta mai adaugi ca Buc este oras universitar deci cerere de inchiriere va exista. Cine a cumparat in 2002-3 si le-a inciriat le are demult platite.
Teoria cu n salarii medii este o casa este relativ gresita pt ca depinde punctual de piata si de oras. In orasele cu fond locativ scazut sau cautate se poate ajunge la aberatii.. de ex Vancouver, BC salariu mediu cca 40K si pretul mediu al unei case cca 800K deci trebuie SALARIUL PE 20 ani !!! si cu tot cu dobinda cca 50 ani.
- as adauga ca ar trebui pt orase sa se ia in considerare zona metropolitana pt ca Buc nu dispune inca de o zona metropolitana deci ar trebui sa consideram pretul mediu din Londra si nu din zona metropolitana londoneza care are un 0 in plus fata de ce ai socotit
@canadianu – ironia sortii e ca nu prea exista un moment 0. Totul a fost varza, speculatii, credite, oprirea creditelor, dezvoltatori fiecare actionind in valuri si haotic.
Eu nu cred ca apartamentele vechi o sa scada atit doar ca o sa se diferentieze preturile ceva mai tare intre zone din cauza rechinilor care vineaza apartamente pt investitii pe termen lung.
Apartamentele noi insa sint super evaluate. In conditiile in care multe nu s-au facut cu nici un control, nu au garantie, firma se infiinteaza la start si desfiinteaza la sfirsit iar singurul avantaj e suprafata mai mare nu vad de ce nu ar urma trendul din orice tara din lume si anume vor fi cu 20-40% mai scumpe decit ceva similar vechi. (aceeasi zona si suprafata aproximativ comparabila). Desigur scaderea sub pretul de productie (daca dezvoltatorul e fortat sa vinda) va duce la stagnarea constructiilor si de aici alt ciclu explozie de preturi corectie.
Aviz amatorilor care vor sa cumpere, este un moment excelent de a achizitiona proprietati rare gen iesire la lac, bloc din parc etc..
care in alte conditii se dau instant. De asemeni cei care cumpara pot alege ceva gata finisat eventual pe direct pe gustul sau.
17.2.2009, 1:31 am
@ion
chiar daca in momentul ala masina nemtzeasca va fi la fel de inaccesibila (si cum si trebuie sa fie intr-o tzara din lumea a 3a cu economie in adevaratul sens al cuvantului cvasiinexistenta)
ai grija cu comparatiile alea ca de fapt nu au scazut
daca tendinta continua si se va ajunge la preturi in euro apropiate de cele ale masinilor, dar in lei la fel de mari (si care ar presupune o indatorare identica pe XX ani a sclavilor) ca la inceputul crizei vor veni baietii cu regula de aur “casa rromaneasca n-are cum sa fie mai ieftina ca masina nemtzeasca, d’aia”
17.2.2009, 1:32 am
@Canadianu’: Sincer, nu’ti inteleg comentariul. Pe de o parte, spui ceea ce spun si eu, ca oamenii din Bucuresti nu’si permit sa stea intr’o capitala europeana. Asa este, multi nu isi permit.
Insa nu inteleg convingerea ta ca nici un roman nu poate avea un salariu echivalent cu al unui britanic sau neamt bine platit. Esti atit de convins, din indepartata Canada de unde pari a scrie, ca Romania este si va fi mereu de acum incolo o tara bananiera buna doar de a fi stoarsa si aruncata? Si ca singurii care sint buni sint luati, asa ca tine, in brate direct de nava-mama?
Eu iti spun ca te inseli mult. Mai rau, blocat in paradigma ta defecta, iti si descrii opinia precara intr’un limbaj si mai precar (las la o parte agresivitatea lingvistica demna mai degraba de Ferentari decit de un om din elita dusa la vest). Am in jurul meu multi oameni care isi fac, pe de o parte, treaba foarte bine si, de cealalta parte, sint platiti la fel de bine ca echivalentul lor de oriunde din vest.
Din fericire pentru Romania si din nefericire pentru cei ca tine, nu mai e de mult distanta asa de mare intre ceea ce e aici si ceea ce e acolo. Ba a devenit suficient de mica incit unul ca mine sa isi permita a refuza oferte generoase de a emigra. Mai avem pina a ajunge in acelasi loc cu Canada, de exemplu, dar nu mai e asa de mult incit sa urlam disperati ca aici nu se poate trai. Evident, ma refer doar la cei care’si fac treaba.
17.2.2009, 1:34 am
@rechinu
haide frate ca asta cu bucacatrestiul oras universitar e fumata de mult. cauta si tu la INS evolutia natalitatii din 89 incoace, fa un mic calcul si apoi mai da-ti cu parerea. GATA, in rromania the shit hit the fan, va doresc sa aveti o pelerina la indemana
17.2.2009, 1:37 am
@Mbadragan
intr-adevar ai inteles gresit comentariul meu. eu n-am zis ca nici un roman nu poate avea un salariu echivalent cu al unui britanic sau neamt bine platit, eu am zis ca FOARTE PUTINI romani pot avea un salariu echivalent cu al unui britanic sau neamt bine platit. si adevarul urmeaza sa iasa la iveala. ai inteles acum ?
17.2.2009, 1:39 am
Majoritatea creditelor date in rromanica au fost SUBPRIME (50%-60%). Definitia e data de gradul de indatorare si de scaderile salariale din viitorul apropiat. Defaulturile au inceput deja.
Credite nu se mai dau acum. De loc.
Bucurestiul e oras universitar cu numar de studenti in declin.
A compara Bucurestiul cu Londra este… hilar.
Momentul este excelent pentru cumpararea unei proprietati rare rromanesti: din bloc in balta, tantari in nor de jur imprejur, noroi pana la etajul 1, trafic blocat chiar langa tine, aerul ca in fumarole, iar parcul tocmai a fost taiat pentru a construi blocul tau.
Achizitie placuta!
PS Rechinule, cum merg afacerile? Cam prost cu vanzarile de cocini in ultima vreme, nu? Naspa!
17.2.2009, 2:05 am
@nok
a
aidi uai, tu nu jtii ca distanta dintre rromania si alte tari civilizate (Canada e clar ca nu intra in clasamente, se stie ca e zapada si ursi polari peste tot) nu mai e asa de mare … numai niste prosti poate sa crede asa ceva. nah ca i-am facut reclama lu’ zoso, desi nu-l prea mai sufar lately
cat despre clasamente internationale e clar ca e masluite de “agenturili, agenturili”
ce-mi place mie de astia care isi iubeste tzara neconditionat, ei este adevaratii patrioti
17.2.2009, 2:15 am
@Nok – sincer nu cred ca ai idee despre situatia defaults in SUA sau subprime. SubPrime vinde de la strategia utilizata, au facut dobinda mica ca sa te califici la o suma mai mare. In SUA se dau credite cu dobinda inchisa pe un nr de ani. (1-7) Intradevar smecheria asta vine cu un risc ridicat dar.. dar socoteala in Ro e cu totul alta. Nu cred ca puteai lua in Ro juma de milion euro fara sa ai o sursa clara de venituri.
Faptul ca vezi alte tari ca perfecte si din avion nu insemna ca peste tot este perfect. Daca mergeai mai mult prin Londra vedeai ca are niste cartiere unde nu iti doresti sa stai si ai prefera ferentariul din Buc.
De asemeni e rautacios raspunsul, o proprietate cu iesire la lac este foarte scumpa, incearca sa gasesti ceva cu iesire la Snagov. Probabil strugurii sint acri.
Ca sa-ti dai seama cum e cu inchirierea, in ultimii 4 ani nu am avut nimic liber mai mult de 1 saptamina.
Afacerile mele merg okay dar cam slow datorita expunerii la economia americana, multumesc de intrebare si de grija nemeritata care mi-o acorzi. Am resit sa ma pensionez la 35 ani undeva departe, traiesc decent si am ceva bani pusi deoparte sa investesc asa ca nu pot sa ma pling.
17.2.2009, 8:44 am
Momentul de referinta zero? Undeva 2004 – 2005. Poate mai degraba 2005. Parerea mea. As avea nevoie de un grafic al evolutiei preturilor, sa vad unde s’a terminat momentul de iures si unde panta a capatat un unghi mai uman.
Ca de obicei, multe din comentarii sunt colorate emotional. Din retorica, din cuvinte, simt cum la unii e mai degraba dorinta de a zvarli in derizoriu si in dejectii Bucurestiul (cocina, bordeie) sau, din contra, de a’si apara optiunea de viata (am ramas aici, nu e chiar asha de rau, e capitala europeana). Ceea ce este orice, dar nu analiza economica, ci mai degraba terapie de grup.
Tz tz tz. A avut dreptate ala care a spus ca economia e psihologie, nu?
Canadiene: cam mult resentiment. Chiar asha de tare ti’a putzit tzara asta? De ce simt eu ca’tzi freci mainile de satisfactzie cand ii vezi pe jegoshii aia care au ramas acolo cum sufera si si’o fura, mama lor de papagali care au ramas in tara aia de rahat, spre deosebire de altii care au plecat pe meleaguri moderne si aseptice? De ce mai vorbeshti in romana? De ce e viatza atat de grea si lumea atat de rea? De ce e cerul negru si viitorul nesigur? Keep your eyes on the road your hands upon the wheel // The future’s uncertain, the enemies always near …
17.2.2009, 8:56 am
# AristotelCostel on Mon, 16th Feb 2009 4:05 pm
@Scharke
“Inteligenta nu e punctul tau forte. S$P sunt indici determinati pe baza tranzactiilor. Rating-urile sunt altceva. Daca eu spun ca tu nu faci nici 2 lei in vremuri de criza se numeste ca te-am cotat. Daca vei fi somer, indicele veniturilor tale e 0 lei, adica, te-am supraevaluat.”
Inteligentule, tocmai ti-am aratat preturi dintr-un cartier de mina a 2 a. Pune mina si vezi ce e ala un MLS si cum iti poti calcula singur preturi reale, actuale nu indici si limbrici estimati de ochiometric. Uite inca un site care te poate ajuta: http://www.realtor.com/
17.2.2009, 8:58 am
@turambar
pfff, ce m-ai mirosit …
hands upon the wheel chiar tre sa le tin prin natura meseriei (actuale), iar de frecat mainile de bucurie mi le frec deoarece aceleasi (de fapt nu chiar, dar le vine si vremea lor) persoane care acum si-o fura cand eu le ziceam ca la vara in rromania n-o sa fie nici bine si nici cald imi bagau marote din alea cu “aidi uai,am intrat in mUE, n-are cum sa fie mai rau”, “salariile numai creste”, “vine investitorii” and so on. si acu a venit scadenta, nota de plata. bineinteles ca o multime din cercopiteci au dat vina pe criza mondiala, nu pe erorile grave sistemice existente acolo.
oricum, in concluzie, nu ma bucur ca altii sufera, ci “ma bucur” ca am avut dreptate. inca odata, as usual
@khris
vezi ca probabil am un comment cu linkuri in coada de moderare
17.2.2009, 9:28 am
Populatia a scazut, numarul de locuinte a crescut. Surprinzator, din ce in ce mai multi nu-si permit sa achite o locuinta nici daca platesc toata viata. Aici ceva mi se pare putred. Ceva in mod cert nu functioneaza. Cred ca nici tata analistilor nu ar fi capabil sa estimeze “pretul corect” la o economie ca a noastra, dar undeva in adancuri simt ca preturile/ofertele se vor plia tot mai mult pe puterea de cumparare. Sper la un 30-40% pt vechituri, 10-30% pentru astea noi, deja facute dar multe amplasate aiurea.
17.2.2009, 10:28 am
@# Turambar
Pt cunoscatori subprime are sub 1 trilion , Alt A cca 1 trilion, si ARM cca 600 bill. La asta se adauga si NINJA (No income No Job No Assets) . Deci abia incepe balul. Default rate acording to Finch probabil ca o sa ajunga la 15% asa ca o sa fie fun pt Obama.
Nu stiu daca 2004 -2005 e un moment corect. Asa cum zicea altcineva preturile caselor au fost puternic subevaluate in Ro. Nicaieri in lumea civilizata o casa nu o sa coste cit o masina.. o casa medie poate cit 10 masini medii. Asta pt ca nevoia de a sta undeva este mult mai importanta si ca atare speculata. Stiu ca ca nu e moral dar asta e lumea in care traim.
Ca sa cunoastem piata ar mai trebui sa cunoastem niste date care in Ro lipsesc cu desavirsire cum ar fi nr de case scoase pe piata, nr de tranzactii. nr de locuinte noi precum si pretul de vinzare.
Pe partea veniturilor sint si acolo multe venituri la negru. In plus cine cumpara ceva de 200 000 nu trebuie neaparat sa fie la prima cumparare, ci poate vinde ceva si mai pune bani..
Cit de mult se vor duce in jos depinde si de nevoia de a vinde. Dupa revolutie casele au fost facute cadou pe nimic chiriasilor. (de aici si subevaluarea masiva) In america omul vinde ca e fortat de neputinta achitarii ratelor. Nea Ion care a primit cadou casa ce motiv are sa vinda? Procentual la nr de proprietari care este numarul celor executati silit in Ro?
Momentul actual a fost creat prin incetarea creditarii care a schimbat trendul. Va ramine asa sau nu?
Nu am vazut pe nicaieri in analiza datele astea si parerea mea este ca evolutia pietii romanesti depinde de muschiul lui Boc si al lui Isarescu.
In Ro nu s-au dat credite de tipul subprime, Alt A , Option ARM sau NINJA. Prietenii stiu ca Alt A si ARm abia anul asta incep sa se reseteze si o sa-i strice zilele lu Obama
Canadezii care nu au avut niciunul din creditele de mai sus stau net mai bine fara nici un bailout la activ si cu un declin de cca 10% la imobiliare pe toata tara mai putin Saskatoon.
@canadian shit just hit the fan in canada too.. so unless you’re in freezing your ass of in Saskatoon prepare for landing.
17.2.2009, 10:57 am
[...] in vedere multitudinea de opinii pro sau contra concluziilor pe care le-am exprimat in articolul de ieri, m-am gandit ca ar fi util sa fac un „follow up” prin care sa raspund celor ce inca se [...]
17.2.2009, 11:54 am
@turambar: arunc?, te rog, un ochi aici. e statistic?, aia care’?i place ?ie!
crezi c? mijlocul lui 2004 e un moment mai bun pentru începutul balonului imobiliar?
n’o s? reu?esc niciodat? s? în?eleg de ce compara?ia între ma?in? ?i apartament este aruncat? în discu?ie ca argument suprem. tot a?a am putea spune c? nu e gâsc? precum porcu’, dar ia s? compar?m pre?urile la pateul din ficatul fiec?rui animal.
17.2.2009, 11:57 am
rahat, nu merg diacriticele. f. rau, domnule kris, f. rau!!
crezi ca mijlocul lui 2004 e un moment mai bun pentru începutul balonului imobiliar?
reformulez fara diacritice:
@turambar: arunca, te rog, un ochi aici. e statistica, aia care’ti place tie!
n’o s? reusesc niciodat? s? înteleg de ce comparatia între masina si apartament este aruncata în discutie ca argument suprem. tot asa am putea spune ca nu e gâsca precum porcu’, dar ia sa comparam preturile la pateul din ficatul fiec?rui animal.
17.2.2009, 12:14 pm
@rechinul
si zi asa, the shit hit the fan si in Canada … ciudat cum pe aici nu vad grevele alea de prin rromania, nu vad pensionarii batandu-se pe carne la supermarche, and so on. da’ daca zici tu, asa o fi, poate-s io orb, mai stii …
si daca tot comparam case cu masini, imi zice mie cineva cam cate masini din clasa medie valoreaza o casa medie din somalia ?
a, si te rog eu nu mai folosi termenul “lumea civilizata” cand te referi la rromania. oricat ati vrea/visa voi, rromania NU face parte din lumea civilizata, sorry … si nu sunt singurul care o zice
17.2.2009, 3:17 pm
Ma umfla rasul cand vad exprimarea “Concluzie: Am demonstrat…”. Se vede ca autorul a pus efort in analiza asta, dar n-a pus si suficienta ratiune. Nene, n-ai demonstrat nimic bazandu-te pe estimari comparative intre economii total diferite ca si context. Bineinteles ca o corelatie exista intre toate economiile posibile in momentul in care toata lumea creste. N-o sa-ti fie greu sa gasesti o corelatie si intre economia Islandei si cea a Japoniei. O sa descoperi insa sa segmentul bancar in Islanda nu mai exista, chiar daca predictia ti se pare tie ca ar merge. O sa ai ocazia sa observi in viitorul apropiat ca economiile mici, cum e cea a Romaniei e mult mai sensibila la fitzele pietei decat una mare cum e cea a SUA, UK, Franta, Japonia etc.
17.2.2009, 5:32 pm
@MiTil: daca RO este mai sensibila la “fitzele pietei” inseamna ca preturile vor scadea mult mai mult decat au scazut in SUA/UK. Sau economia este mai sensibila doar atunci cand creste?
17.2.2009, 8:50 pm
@canadian – cred ca ai frustrari mari. Am fost in peste 15 tari in vizita si trust me.. iti convine sau nu Ro este in lumea civilizata.. BTW.. Romanii nu maninca cu mina, stiu sa se imbrace net mai bine, femeile nu arata ca niste vaci, nu umbla in pijama pe strada, sau cu tenisi si sacou pt ca si asta e parte de civilizatie. In Ro sint mult mai putine gangs sau impuscaturi pe cap de locuitor. Greve sint si in Grecia, Franta si alte tari, lumea mai are ceva de spus, nu e pusa cu botul pe labe ca in america. Lasa scrisul pe boardsurile romanesti si citeste la statistic Canada cite jobs s-au pierdut pe Jan (177K parca) la o populatie comparabila cu Ro.
@khris, mitil are dreptate, Ro este f sensibila la fitzele pietei dar in ambele sensuri. Nu stiu exact ce s-a intimplat in Anglia si Spania dar sint destul de familiar cu ce s-a intimplat in SUA, Ca si Ro. Franta si Canada de ex sint f putin afectate desi in Canada preturile sint comparabile cu SUA. Desi efectul este acelas (scaderea preturilor) cauzele din Ro sint sint relativ diferite. Google dupa subprime, ARM, NINJA si Alt A si o sa vezi cit de nenorociti au fost cu bietii oameni. Nu se spune exact pt ca produsele astea exista si acum mai mult sau mai putin pe piata si este vorba de un liabilities enorm. O sa vedeti ca asemamanarea cu romania va continua si nu va fi nimeni vinovat de ce s-a intimplat.
Sistemul bancar romanesc nu are nici un produs similar SUbprime, ARM, Alt A, Ninja. Singurele credite mai riscante sint cele in Euro date celor cu joburi in lei deoarece sint dependenti de cursul valutar dar cind un subprime se reseta, rata sarea de la 800 pe luna la 1800. Gradul de indatorare in Ro precum si rollover-ul este nesemnifictiv in Ro fata de SUA care au in medie cca 8000 carry over numai in credit cards. (dobinda medie 16%). Socotelile speculantilor… in SUA se speculeaza mai mult ca in Ro pt ca e mai simplu (doar ca ei redefinesc cuvintul in investment — vezi parerea lui Soros). Desi se stia de implicatiile subprime multi s-au bagat in ideea ca fac specula vietii lor (adica dau un tun pe romaneste) stind cit pot cu rata mica sperind sa vinda inainte de reset punind cresterea in buzunar si fara impozit. Doar ca socoteala asta a fost facuta de mult prea multi. In Ro este ceva asemanator la terenuri ca atare cred ca va fi o corectie majora si mult mai putini au cumparat casele in ideea clara de a le revinde peste 4 ani.
Problema in Ro a aparut datorita redefinirii termenului subprime in credite cu risc ridicat (in america se redefinesc multe din interes am zilioane de exemple) iar Isarescu la vremea respectiva a facut pe el si a inasprit creditarea practic facind imposibil sa se ia un credit. In urma greselii majore (de curind a iesit la rampa si a mai incercat sa o dreaga.. ca doar ne el de vina) sistemul imobiliar a intrat in vrie. Datorita implicarii major o mare parte din economia romaneasca a pornit la vale. La asta se adauga si noul guvern care cheltuie mult mai mult decit produce si care va forta catre o devalorizare a leului lovind si ei. Daca asemanarea cu vestul o sa continue probabil preturile pot sa scada inca 5 ani (google andex charts si MLS)
Am constat ca se tot zice ca speculantii nu mai sint pe piata. Nu mai sint cei ce speculau cu bani imprumutati dar cu banul propriu se poate “cistiga” f bine acum. Am pus in ghilimele pt ca se cistiga la assets si nu in valoare monetara. Ca ex simplu ai un apartament de valoreaza 100K acum, il vinzi, pui 100K la banca astepti sa scada si cind ajung la 50K cumperi 2.
17.2.2009, 9:31 pm
@Canadianul: nu toata lumea locuieste in Ferentari si nu ar trebui sa judeci tara la “bulk”.
@Rechinul: corect, in RO creditarea se afla doar la un nivel incipient dar cei mai multi dintre romanii care pana anul trecut puteau contracta un credit de 100k spre ex. acum nu pot lua mai mult de 60-70k iar in conditiile astea, ori preturile scad pana ajung la nivelul cererii solvabile, ori piata ramane blocata. Ai facut un comentariu foarte interesant.