Sunt convins ca multi dintre romani isi pun intrebari legate de evolutia preturilor pe piata imobiliara in conditiile in care diversitatea de opinii existente pe aceasta tema nu a facut decat sa creeze confuzie in randul celor care doresc sa cumpere sau sa vanda un apartament sau o casa.

In urma cu o luna, am scris un articol  in care am incercat sa calculez pretul corect al unui imobil in Romania luand in considerare o serie de indicatori economici. Acum doresc sa revin pe marginea acestui subiect cu noi argumente prin care sa demonstrez ca preturile pot suferi scaderi dramatice in urmatoarele 12-18 luni.

Pentru a intelege exact cum stam, voi compara evolutia pietelor din SUA, UK si Romania in ultimii 5 ani si voi folosi trei metode de calcul pentru a determina valoarea minima la care poate ajunge un apartament in Romania.

Metoda 1 – se dau datele din tabelul de mai jos

 

Tara	Pret cu 5 ani inainte de maxim	Pret maxim	Cres- tere %	Pret actual	Dife- renta fata de maxim %	Pret minim prog- nozat	Scadere maxima posibila %
SUA	$118,200	$206,500	75%	$154,590	-25%	$139,131	-33%
UK	£113,665	£186,044	64%	£150,501	-19%	£135,451	-27%
Romania/ Bucuresti	€ 15,000	€ 110,000	750%	?	?	€ 43,500	-60%

Cum interpretam cifrele

Pentru SUA

Pretul mediu este cel dat de indicele S&P/Case-Shiller Home Price Indices si reprezinta valoarea medie a imobilelor (case si apartamente) in 20 dintre cele mai mari orase americane. Valoarea medie maxima de $206,500 a fost atinsa in luna iulie 2006 iar cu 5 ani inainte de aceasta data, pretul a fost de $118,200 de unde rezulta o crestere absoluta de $88,300 si relativa de 75%. In acest moment (ultimele date publicate sunt din noiembrie), preturile sunt cu 25% mai mici decat cele maxime ceea ce inseamna ca in medie, pretul imobilelor a scazut cu $51,910. Extrem de important, aceasta scadere a anulat deja 59% din cresterea inregistrata in ultimii 5 ani de expansiune a preturilor.

Atat Moody cat si Standard and Poors prognozeaza ca, inainte de a se stabiliza, preturile vor mai scadea cu inca 10%, moment in care valoarea imobilelor va atinge nivelul de $139,131, cu $67,369 sau 33% mai mica decat valoarea maxima. Aceasta scadere va anula 76% din cresterea inregistrata intre 2001 si 2006.

Pe orase, intre 2001 si 2006, preturile au crescut in Los Angeles cu 133% dar pana acum au pierdut deja 60% din aceasta crestere, in San Francisco preturile au pierdut 100% din crestere ajungand practic la nivelul din 2002, in Las Vegas au pierdut 90% iar in New York, preturile au scazut cu doar 12%, anuland 30% din crestere.

Pentru UK

Pretul mediu este cel indicat de Nationwide Building Society, unul dintre cei mai mari creditori ipotecari din Marea Britanie. Conform acestei companii, valoarea medie maxima a unui imobil in UK a fost de £186,044, nivel atins in octombrie 2007 iar cu 5 ani inainte de aceasta data, pretul a  fost de £113,665, de unde rezulta o crestere de 64% sau £72,379. Din octombrie 2007 si pana in ianuarie 2009, pretul a scazut cu 19% (£35,543) evolutie care a anulat 50% din cresterea inregistrata in ultimii 5 ani. Si in cazul Marii Britanii, prognozele indica o scadere de inca 10% a preturilor ceea ce va anula 70% din cresterea inregistrata intre 2002 si 2007 (5 ani inainte de maxim).

Pentru Romania

In lipsa unor indici oficiali, am luat in considerare evolutia pretului unui apartament cu doua camere aflat in Bucuresti si care in 2003 costa aproximativ €15.000 ($17.000) iar la inceputul anului 2008, cand preturile au atins apogeul, acelasi apartament de vindea cu peste 110.000 de euro (valorile sunt conservatoare pentru ca in realitate preturile medii au crescut probabil de peste 10 ori).

Dupa cum vedeti, cresterea relativa a fost de peste 750% iar cea absoluta de € 95.000. Am demonstrat mai sus ca atat SUA cat si UK au pierdut deja o mare parte din crestera acumulata in ultimii 5 ani iar in momentul in care preturile vor atinge nivelul minim, cel putin 70% din aceasta crestere va fi anulata.

Pentru Romania, acest lucru inseamna ca vom scadea € 66,500 (70%) din cei € 95,000 cat a reprezentat cresterea pretului intre 2003 si 2008, de unde rezulta ca pretul mediu al unui apartament cu doua camere in Bucuresti se va situa in jurul valorii de €43,500 [€ 15.000 + (€ 95,000 - € 66,500)] insa atentie, este vorba de pretul mediu si nu de cel minim. Aceasta noua valoare este cu 60% mai scazuta decat cea maxima si extrapoland la nivelul intregii piete, este posibil ca preturile medii in RO sa scada la jumatate comparativ cu cele maxime. Vi se pare imposibil? Acest scenariu nu este cel mai prost posibil si am sa va demonstrez de ce.

Metoda 2 – se dau datele din tabelul de mai jos

       1	    2	      3	      4	     5	       6	      7	       8
Tara	Salariul anual cu 5 ani inainte de maxim	Salariul anual in momentul de maxim	Crestere nominala	Inflatia in cei 5 ani de crestere	Crestere reala a salariului (valori ponderate)	Cresterea pretului imobilelor peste cea a salariului in 5 ani	Cresterea reala a pretului in momentul de minim
SUA	$34,020	$39,190	15.2%	15.2%	0%	75%	25%
UK	£22,500	£27,315	21.4%	17.2%	4.2%	60%	25.8%
Romania/Bucuresti	9000 lei sau 2500 eur	22000 lei sau 6000 eur	144% sau 140%	50%	75% in lei	675%	?

Sursa: SUA, UK, RO

Cum interpretam datele

In tabel am comparat practic evolutia salariilor cu cea a pretului imobilelor. Pe scurt, in cazul SUA, pretul maxim a fost atins in oct.07. Cu 5 ani inainte, salariul mediu anual a fost de $34,020 (col 2), in 2007 salariul a urcat la $39,190 (3) ceea ce reprezinta o crestere reala de 0% (6), in aceeasi perioada preturile cu crescut cu 75% (7) insa majoritatea acestei cresteri va fi anulata de recentele scaderi iar in T4.09, cand se prognozeaza ca piata va atinge minimul, preturile vor fi totusi cu 25% mai mari in termeni reali (comparativ cu cresterea salariului).

In cazul Bucurestiului, acest lucru inseamna ca pretul mediu al unui apartament cu 2 camere poate scadea pana la € 30.000 cat reprezinta nivelul din 2003 (€ 15.000) plus 100% (75% cresterea salariului + 25% sporul peste aceasta crestere).

Metoda 3

Cea mai populara metoda prin care se poate determina existenta sau nu a unui „bubble” imobiliar este cea prin care se compara nivelul venitului mediu anual cu pretul mediu al imobilelor. In SUA, media ultimilor 30 de ani este de 3 iar in UK este de 3.3 (Londra 4.5) ceea ce inseamna ca un american mediu are nevoie de 3 salarii anuale pentru a isi cumpara un imobil, un englez are nevoie de 3.3 salarii iar un londonez de 4.5.

Avand in vedere ca in Bucuresti salariul mediu brut este cu 65% peste cel la nivel national (conform unui studiu PwC), aceasta inseamna ca un bucurestean are un venit mediu anual de € 10.000 (cu indulgenta) iar un multiplu de 5-6 (din nou cu indulgenta) ar face ca preturile sa scada pana la un nivel de € 50-60.000 insa atentie, vorbim despre media preturilor tuturor imobilelor din Bucuresti (garsoniere, apartamente si case) ceea ce inseamna ca pretul unui apartament cu doua camere ar putea cu usurinta scadea pana la € 30-40.000.

Cand se vor atinge preturile minime

Dupa cum am spus, in SUA pretul maxim a fost atins in iulie 2006, in UK in octombrie 2007 iar specialistii prognozeaza atingerea preturilor minime la sfarsitul lui 2009 in America si inceputul lui 2010 in Mara Britanie de unde rezulta ca preturile vor scadea timp de doi ani si jumatate in America si timp de doi ani un UK.

In Romania, preturile au inceput sa scada in al doilea trimestru al anului 2008, deci cu aproape doi ani intarziere comparativ cu SUA si cu jumatate fata de UK ceea ce ar insemna ca piata romaneasca nu se va opri din declin decat pe la mijlocul lui 2010 (asta in cel mai optimist scenariu) insa nu perioada de recesiune a pietei este importanta ci amplitudinea scaderii.

Daca preturile vor scadea abrupt in urmatoarele luni, este posibila o stabilizare a acestora la sfarsitul anului 2009 insa pentru ca pretul unui apartament sa atinga un nivel de € 45000 pana la sfarsitul anului, este necesara o scadere de aproximativ 5% pe luna in perioada martie-decembrie.

Nu se poate?

Sunt convins ca multi dintre cei care citesc acest articol nu cred ca este posibil ca preturile sa scada atat de mult iar o comparatie cu SUA sau UK este un nonsens pentru ca, nu-i asa, noi suntem o economie in plina expansiune in timp ce guvernele celor doua tari mentionate anterior se afla in pragul falimentului pentru ca se vad in situatia de a acoperi gauri de mii de miliarde de dolari cauzate de creditele subprime.

Pentru a va demonstra ca Romania se coreleaza extrem de strans cu SUA, am sa ma refer la evolutia burselor din cele doua tari. Trebuie sa stiti ca in orice tara, bursa este cel mai sensibil barometru al evolutiei economice iar bursa romaneasca (asa mica si nedezvoltata cum este) nu face exceptie de la regula.

Indicele principal al bursei din New York – Dow Jones (DJIA), a atins valoarea maxima in luna octombrie 2007, inregistrand o crestere de aproximativ 68% in perioada octombrie 2002 – octombrie 2007. In acest moment, DJIA se afla cu 5% sub valoarea din 2002, deci a pierdut tot castigul inregistrat in ultimii 5 ani de crestere. In aceeasi perioada, un alt indice important, S&P 500, a castigat peste 70% intre 2002 si 2007 insa acum se afla aproximativ la aceeasi valoare cu cea din 2002.

In Romania, indicele BET (echivalentul DJIA) si-a atins valoarea maxima in iulie 2007, crescand cu aproximativ 800% in perioada iulie 2002 – iulie 2007 (similar cu pretul apartamentelor!!!) insa pana in acest moment a pierdut 90% din aceasta crestere. Similar, indicele BET-FI (echivalentul S&P 500), a crescut cu 2300% (de 24 de ori) insa 90% din crestere s-a evaporat.

In anul 2007, cand bursa atingea valori maxime, nici cel mai pesimist broker nu ar fi prognozat o asemenea evolutie a pietei: ganditi-va ca, spre ex., BRD, cea mai mare banca “romaneasca” listata la bursa, avea o valoare de piata de aproximativ 6 miliarde de euro in urma cu doar un an si jumatate iar acum aceasta valoare a scazut sub 900 de milioane de euro, deci a pierdut 85% din capitalizare desi intre timp, profitul a crescut. In mod similar, Transelectrica si Transgaz, doua companii asupra activitatii carora aceasta criza nu are un impact direct, au pierdut 80% respectiv 60% din valoare. Deci nu va faceti probleme, preturile imobilelor pot cobora cu mult mai mult decat ne putem imagina acum.

Sa distrugem doua mituri

In ultimii ani, specialistii ne spuneau ca aceste cresteri ale preturilor imobilelor se justifica prin cererea uriasa si cresterea veniturilor populatiei. Nici una dintre aceste doua justificari nu stau in picioare.

De curiozitate, am comparat cresterea salariilor cu cea a preturilor si am ajuns la urmatoarele concluzii: salariul brut in euro a crescut de la € 200 in 2003 la € 500 in 2008 ceea ce in medie, inseamna o crestere de 20% pe an. In acelasi timp, preturile au crescut de 7-8 ori, ceea ce inseamna o crestere medie de 50% pe an.

Dupa cum se poate vedea, pretul imobilelor a crescut in fiecare an cu 150% mai repede decat au crescut salariile. Inmultiti asta cu 5 ani si veti vedea ce prapastie uriasa s-a creat intre veniturile populatiei si preturile apartamentelor doar din 2003 incoace.

Cat priveste „cererea uriasa”, aici minciuna este si mai mare pentru ca nu se facea nici o diferenta intre cerere si cerere solvabila. Diferenta dintre acesti doi termeni este urmatoarea: eu doresc cu disperare sa imi cumpar un apartament cu doua camere insa, in ciuda tuturor eforturilor nu am reusit sa economisesc decat  €10.000 iar banca imi mai da € 30.000 deci am in total € 40.000. Pretul unui apartament este de € 80.000. In aceste conditii, dorinta mea de a cumpara un apartament reprezinta o cerere? Da, insa aceasta cerere nu este solvabila pentru ca desi vreau, nu imi pot cumpara un apartament neavand suficienti bani.

La inceputul lui 2008, preturile imobilelor au ajuns atat de sus incat cererea solvabila reprezenta probabil sub 1% din total cerere iar dintre acestia, mai putin de 10% (0.1% din cererea totala) aveau bani cash, restul de 90% reprezentau cerere solvabila doar pentru ca puteau contracta un credit de la banca. Acum, prin ingreunarea semnificativa a accesului la credite, cea mai mare parte a acestora nu mai reprezinta de fapt cerere solvabila ci doar cerere.

In perioada de boom a pietei imobiliare, estimez ca aproape jumatate dintre imobilele noi scoase pe piata au fost cumparate de catre straini, acestia fiind in parte responsabili de cresterea preturilor insa tot ei vor fi responsabili si de prabusirea pietei. Logica mea este urmatoarea: strainii au cumparat mii de apartamente generand astfel cresteri de preturi, insa acum se vor grabi sa le vanda pentru a isi limita pierderile. Cine sa le cumpere insa?

Cei care aveau cash au cumparat deja sau asteapta ca piata sa ajunga la minim, iar cei care depindeau de banci, nu mai pot primi credit. Mai mult, aceasta criza ii va lovi in primul rand pe cei cu salarii mari (middle-managementul multinationalelor si nu numai) respectiv clientii principali ai dezvoltatorilor imobiliari. Vom asista cu siguranta si la executari silite, situatie care va mari oferta de locuinte oferite spre vanzare (sa nu uitam ca in SUA, aceasta a fost principala cauza a prabusirii pietei).

Deci, una peste alta, oferta va creste (sau va stagna in cel mai bun caz) in timp ce cererea solvabila – si asa extrem de mica – se va reduce semnificativ iar in aceste conditii, ori preturile se vor reduce pana la nivelul la care vor intalni cererea solvabila (deci foarte mult), ori piata va ramane blocata timp de ani de zile.

Concluzie

Am demonstrat mai sus ca pretul unui apartament cu doua camere in Bucuresti poate scadea pana la € 43.500 in varianta optimista sau pana la € 30.000 in varianta pesimista (putin probabila) si ca la nivel national este posibila o scadere la jumatate a valorii imobilelor vechi. Desi o asemenea scadere ii poate speria pe multi dintre proprietari, trebuie sa luam in considerare si faptul ca in 2003, pretul unui apartament era de € 15.000. Daca anul viitor acelasi apartament va costa €45.000, aceasta inseamna ca intre 2003 si 2010 sectorul imobiliar romanesc a adus un randament 200% (17% anual) in euro, nivel extrem de bun comparativ cu ceea ce se intampla in economiile dezvoltate.

Incepand cu anul 2000, am „pacalit” constant legile economiei de piata, totul a crescut prea mult si prea repede iar dezechilibrele economice au devenit uriase.

Acum balonul s-a spart.

Tags: piata imobiliara, preturi apartamente