Economie Imobiliare Publicat la 17.2.2009 66 comentarii
Cat de mult pot scadea preturile la apartamente (II)
Avand in vedere multitudinea de opinii pro sau contra concluziilor pe care le-am exprimat in articolul de ieri, m-am gandit ca ar fi util sa fac un follow up prin care sa raspund celor ce inca se mai indoiesc nu numai de faptul va piata imobiliara va scadea puternic in urmatoarele luni/ani, ci si ca preturile nu pot fi reduse atat de mult pentru ca dezvoltatorii nu pot construi atat de ieftin.
De ce vor scadea preturile apartamentelor noi?
Pretul apartamentelor noi este format in principal din: costul terenului, costul materialelor de constructii, al fortei de munca, TVA-ul si profitul dezvoltatorului. Sa le luam pe rand.
- de prin 2000 incoace, terenurile s-au scumpit intr-un ritm cel putin dublu comparativ cu pretul imobilelor, iar in urmatoarea perioada vor scadea drastic. De fapt, scaderea va fi atat de mare incat este posibil ca Gigi Becali sa ajunga milionar. Daca va mai amintiti, prin 2007, toti dezvoltatorii imobiliari spuneau ca pretul terenului a crescut atat de mult incat din punct de vedere economic nu mai renteaza sa construiesti nimic pe acel teren. Acest lucru se va schimba, iar in acest moment este evident ca scaderea preturilor la terenuri a depasit scaderea pretului imobilelor;
- cele trei companii care controleaza piata materialelor de constructii au inregistrat in anii trecuti rate de profit uriase, de 35-40-45%%, specifice mai mult tarilor bananiere. Aceste companii, care in urma cu cativa ani au fost amendate de Consiliul Concurentei cu peste 27 milioane de euro pentru ca au stabilit un nivel artificial al preturilor pe piata (cartel), si-au permis asemenea marje de profit pentru ca cererea de materiale era mai mare decat capacitatea lor de productie. Daca cererea va scadea, si pretul materialelor se va reduce;
- costul cu forta de munca a explodat in ultimii ani, companiile nu gaseau muncitori iar cresterea productivitatii era mult in urma cresterii salariilor. Cu alte cuvinte, se producea putin si prost. Salariile nu vor scadea, insa cu siguranta productivitatea se va imbunatati in primul rand datorita muncitorilor care se vor intoarce de pe santierele din Spania si Italia;
- TVA-ul pentru locuintele sub 90.000 euro se va reduce de la 19% la 5%, deci pretul apartamentelor noi va scadea cu 14% doar din aceasta cauza. Cei mai multi dintre dezvoltatori vor scadea pretul tocmai pentru a se incadra in cei 90.000 si astfel sa beneficieze de un TVA redus;
- Profiturile inregistrate in domeniul imobiliar au ajuns legendare. Nici un dezvoltator “serios” nu accepta o marja de castig mai mica de 50%, iar dezvoltatorii mici, care construiau cate un bloc cu 5-10 apartamente, castigau probabil intre 50 si 100%. Doar prin reducerea profitului de la 50% la 25%, preturile pot scadea cu peste 15%.
Luand in considerare cele spuse mai sus, preturile apartamentelor noi se pot reduce cu 30-40% doar prin scaderea pretului terenului, a materialelor de constructii si a profiturilor dezvoltatorilor plus imbunatatirea productivitatii muncii. Daca adaugam si TVA-ul redus (de care vor beneficia insa doar cumparatorii mai saraci, respectiv cei care nu isi pot permite case sau apartamente mai scumpe), este evident ca un pret mediu de 55-60.000 de euro este nu numai posibil, ci asigura si un profit decent dezvoltatorului.
De ce vor scadea preturile apartamentelor vechi?
Spuneam ca intr-o economie normala, diferenta de pret intre apartamentele vechi si cele noi este de aproximativ 30%. In Romania, s-a ajuns la situatia aberanta ca in unele zone, apartamentele vechi sa coste mai mult decat cele noi, ceea ce reprezenta o alta anomalie a pietei.
Spre deosebire de cele noi, pretul imobilelor vechi nu se formeaza decat pe baza costului de achzitie si in plus, nu include TVA. In aceste conditii, pretul va depinde aproape in exclusivitate de variatia pretului apartamentelor noi care, in mod sigur, se vor ieftini semnificativ.
Unul dintre motoarele cresterii pretulurilor a fost creditarea. Imensa majoritate a celor care si-au cumparat apartamente vechi, au facut aceasta alegere pentru ca erau prea saraci pentru a isi permite unul nou. In conditiile restrangerii creditarii, a cresterii dobanzilor si a deprecierii monedei nationale in raport cu euro, cea mai mare parte a acestora nu isi vor mai permite sa isi cumpere nimic si prin urmare, cererea se va reduce semnificativ. In plus, in conditiile scaderii pretului la apartamentele noi, cei care isi permit sa cumpere un apartament vor alege unul nou in dauna unuia vechi.
Tocmai din aceste motive, estimez ca un pret mediu de 40-45.000 de euro pentru un apartament vechi cu doua camere si 55-60.000 pentru unul nou, sunt atat posibil cat si probabil a fi atinse pana la mijlocul/sfarsitul anului 2010.
Tot ieri, a fost dat publicitatii un studiu a companiei imobiliare Cushman&Wakefield care prognozeaza o scadere de pana la 30% a pretului imobilelor in acest an si de pana la 65% fata de maxime. Mai mult, intr-un studiu separat, specialistii Colliers International au ajuns la concluzia ca pretul caselor va reincepe sa creasca doar peste patru ani. Ceva imi spune ca aceste doua studii nu sunt decat primele de acest gen, iar multe altele vor urma, toate subliniind aceeasi tendinta: scaderea semnificativa a preturilor in perioada urmatoare.
As dori ca din aceste doua articole sa nu se traga concluzia ca m-ar bucura o prabusire a pietei imobiliare. O reducere dramatica a preturilor (70-80% sau mai mult) va genera haos economic, reducerea PIB-ului si falimente bancare iar noi vom experimenta pe propria piele varianta romaneasca a expresiei “write-down”. Dar spre deosebire de americani, noi nu ne permitem asa ceva.
Cristian Orgonas, Timisoara, blogger din 2008. Am 10 ani experienta in Vanzari, Supply Chain si Achizitii, iar pe acest blog public articole pe teme economice.
17.2.2009, 9:35 am
am primit ieri pe e-mail un comentariu interesant, il reproduc mai jos:
Piata imobiliara din ROMANIA a fost de la bun inceput un dezastru.Ea s-a ghidat dupa “”auzite”" in lipsa unui cadru legal de evaluare.In tarile dezvoltate de care vorbiti,o crestere a pretului nejustificata cu 2-3000 euro intr-o saptamana,era imediat sanctionata de firmele de specialitate iar cumparatorii o evitau.La noi pretul se fixa in functie de cum a vandut vecinul,in functie de dorinta tembela a unora de a fi propietar in buricul targului,iar in cazul propietarilor de constructii noi dorinta de un castig de minim 100% sau in orice caz un pret mai mare decat cel al constructiilor vechi din zona.
Mai exact,din punctul meu de vedere,pana la jumatatea lui 2008 vorbeam de o piata a cumparatorilor iar acum vorbim de o piata a vanzatorilor.
Ce inseamna o piata a cumparatorilor.
Cererea mare in randul cumparatorilor a dus la aparitia profitorilor.
Dorinta romanului de a deveni propietar in ultimii ani a fost enorm de mare.Aceasta dorinta a fost motivata de un pret al chiriei mai mic sau mai mare decat al ratei la banca dar comparabil si deasemenea dorinta de a locuii singur.Nimic gresit pana acum.Insa aceata dorinta a facut ca pe piata sa apara profitorii.Acestia erau micii investitori si constructorii de blocuri noi.Datorita acestora adevaratul cumparator ajungea sa cumpere la mana a doua.Lipsa unor criterii de fixare a pretului corelata cu existenta unor mici investitori pe piata a facut ca preturile sa creasca.De ce?Pentru ca un apartament cu pret normal aparut pe piata era cumparat in jumatate de ora de micii investitori si scos in secunda doi la vanzare cu ATENTIE 6-7000 euro mai scump pentru ca acest investitor din diferenta de care vorbim avea de platit comisioane ,acte notariale si impozit pe venit.Dupa ce se scadeau aceste cheltuieli investitorului trebuia sa-i ramana 3000euro minim castig.Poate ca pana aici nici o problema,dar spre exemplu pe piata constanteana existau cu siguranta peste 20 de astfel de investitori.”"Si?”"Poate asta este intrebarea unora.Si aici intervine vizibil adevaratul motiv pentru care au crescut preturile. Nea Vasile adevaratul vanzator, care dupa o saptamana de la tranzactia explicata mai sus,vrea sa vanda si nu are ceva (raport de evaluare,calcul de pret, etc)pe baza caruia sa fixeze pretul ,se uita in ziare sau alte anunturi si vede oferte la vanzare cu 7000 euro mai scumpe fata de o saptamana in urma.Si faptele se repeta la interval de o saptamana si creaza cresteri de pret fara motivare.
Un alt motiv al cresterii il reprezinta segmentul celor care au construit blocuri noi si care au unflat piata din doua motive.Pe o parte anumiti neghiobi considerau ca daca au construit la 300 de metrii mai spre centrul orasului fata de concurenta trebuie sa vanda mai scump, ca de el este mai spre centru, iar pe de alta parte cu totii nu au tinut cont in privinta castigului de un adaos comercial sanatos pentru piata(stiu eu 20-25% castig).Ei doreau cu orice chip peste 100% castig.
Una peste alta indiferent cum incercam sa explicam cresterea de pret vedem ca ea se datoreaza lipsei totale a unui calcul de pret.Totul a fost fixat dupa ureche dar in sus.
Piata vanzatorilor.
Este logic opusul pietei cumparatorilor.Dar o lipsa aprope totala a cererii a dus la acest colaps.Este normal aveam o piata artificial unflata.Este normal ca preturile sa scada.Dar cum ?Pana unde?Raspunsurile dumneavoastra mi se par nepotrivite pentru Romania deoarece cresterea nu s-a produs ca in alte tari.Ar trebui ca autoritatile sa intervina macar in al 12-lea ceas si sa creeze un sistem, o grila in baza careea sa putem fixa pretul de vanzare pentru ca altfel o sa asistam la un dezastru istoric.
Pana in momentul e fata asistam la o divizare a pietei imobiliare in doua categorii.Una a celor disperati si una a viitorilor vanzatori.
Cei disperati sunt acei mici investitori de care vorbeam care au fost prinsi cu invetitii si deasemenea cei care au fost prinsi cu investitii mici sau mari dar cumparate cu bani de la banci si acum au termene scadente iar ei nu mai pot vinde sau finaliza proiectul pentru care au luat imprumutul.Acestia vor sa vanda cu orice pret pentru a pune mana pe lichiditati sau pentru a-si stinge creditele.
Viitorii vanzatori majoritatea sunt cei care au devenit propietari peste apartamentele oferite de Ceausescu sau cei care au fost pusi in posesie in baza legii 10.Eu personal consider ca v-a fi greu de crezut ca astfel de propietari, care se vedeau super bogati fara prea mari eforturi,sa reduca pretul la nivelul preconizat de dumneavoastra.Spun asta motivat de faptul ca le cunosc gandirea.Am avut ocazia sa lucrez cu ei si stiu cum gandesc.
Personal consider(poate ma repet)ca pentru a realiza un grafic de calcul de pret,ar trebuii sa plecam de la pretul de constructie al unui imobil nou(pret materiale+pret manopera+pret achizitie teren rasfrant pe metru patrat construit+cota castig 25%)pentru imobilele noi,iar pentru cele vechi sa scadem anumiti coeficienti in functie de vechime,uzura,etc dar sa si adaugam atunci cand zona in care se vinde imobilul este o zona mai buna decat cea in care se afla imobilul nou la cre facem referinta.In cazul in care in zona nu avem imobile noi construite.
17.2.2009, 10:32 am
Treceam zilele trecute prin judetul Arad si am vazut un apartament cu 55.000 de euro. apartament este putin spus pentru ca era mai mult o mini-vila cu teren de 150 de metri patrati in fata si spate. Era un cartier rezidential la preturi mocaaa. De Constanta nu mai spun, daca anul trecut in vara, cand apartamentele pe care le-am vazut aveau niste preturi piperate acum, cand e criza, se vand in 3-4 rate si preturile lor au scazut cu 50 la suta.
17.2.2009, 11:00 am
Buna ziua
Cunosc destul de bine doua cazuri de investitori. Sa le luam pe rand.
1. Investitor A.
. Profit 300%. Spus de “gurita” lui in convorbire particulara. Avantaj: blocul a fost construit acum un an si jumatate in plina expansiune imobiliara. Capitalul pentru minima dezvoltare a constructiei in faza incipienta: din vanzare de pamant si ceva bani din “domeniu urbanism (la stat)” 
. COMENTATI !
Lucrator in domeniu urbanism (la stat). Deci autorizatii, pile , relatii, etc. Construieste un bloc P+3+M, se misca bine, repede si cu talent
2. Investitor B.
Lucrator in domeniul privat. Uimit de castigurile din domeniul imobiliar, se apuca sa ridice un bloc P+4+M si un ansamblu de 5 vile lipite P+1+M (adica compact, un fel de bloc pe orizontala) cu bani din credite bancare. Din “foame de bani” ca altfel nu-i pot spune nu vinde cat piata mai functioneaza ci se apuca sa tot modifice proiectele desi constructia incepuse. Cumparatorii veneau, negocierile se purtau dar “sfoara lacomiei” nu se rupea. Si blocul si vilele se tot modificau!! Pana cand…pana cand…piata se prabuseste, cumparatorii nu mai vin si creditele devin scadente. Acum ce poti spune: constructia a fost ridicata cu niste costuri evidente: pretul pamantului, costurile materialelor, autorizatii, forta de munca etc, la nivelul boomului imobiliar. Acum ce reduceri poate practica acest dezvoltator!! COMENTATI !!
PS. Desi nu-i agreez pe cei doi dezvoltatori in egala masura (stati linistiti nu-i invidiez, pur si simplu imi sunt indiferenti) in cazul celui de-al doilea ma incearca niste sentimente de genul “asa ti-a trebuit”. Cand te calca cumparatorii: “vreau sa cumpar !!!” tu te gandesti cum sa mai “ciupi” 2 cm la interior pentru “suprafata utila mai mare”. Pentru cazul al doilea va stau la indemana cu informatii suplimentare daca doriti (mai putin nume, nu de alta dar avem si noi valorile noastre si trebuie sa le protejam
)
17.2.2009, 11:06 am
Khris> felicitari pentru articolul cu imobiliarele
eu din ce am vazut pe la agentii preturile de vanzare nu au scazut
e posibil ca la negociere sa avem -30% sau mai mult din cat se cere
e si o problema de trend, daca un potential cumparator vede ca preturile scad este tentat sa amane cumpararea, asa se ajunge la cerere scazuta si scadere de preturi
asa s-a intamplat si pe bursa
vedeti aici un exemplu despre o companie care a crescut foarte mult si a scazut dramatic in ultima perioada
este actiunea cu cea mai mare scadere , peste 99.7%, si este una profitabila
http://taifuns.blogspot.com/2009/02/dafora-intre-marire-si-decadere.html
nu cred ca pe piata imobiliara se va ajunge la scaderi similare cu cele de pe bursa, dar o corectie este binevenita
17.2.2009, 11:34 am
[...] tendinta: scaderea semnificativa a preturilor in perioada urmatoare, scrie Cristian Orgonas pe blogul sau. Pretul apartamentelor noi este format in principal din: costul terenului, costul [...]
17.2.2009, 11:36 am
am preluat si eu articolele tale pe blogul meu
multumesc mult
http://taifuns.blogspot.com/2009/02/despre-haosul-imobiliar-din-romania.html
felicitari si celui care ti-a trimis pe mail comentariul postat aici
eu l-am pus intr-un articol
17.2.2009, 12:11 pm
Voi realizati ca tot ce spuneti voi aici, inclusiv cele 2 mari firme, sunt speculati…
Aceleasi 2 firme mentionate mai devreme acum 6 luni preconizau un viitor stralucit pietei imobiliare din Romania si recomandau investitia pe aceasta piata. Cam cata credibilitate au acum cand afirma contrariul? Cam ce parere au acum cei care la sfatul celor 2 firme ( si nu sunt singurele) au investit in imobiliare in Aug-Sep 2008???
Multi dintre voi fac niste aprecieri pur teoretice la cat ar trebui sa fie pretul pe mp, dar se omite faptul ca in primul rand pretul e stabilit de cerere!!! Daca exista cerere pentru apartamente de 5000EUR/mp atunci acesta va fi pretul, indiferent daca se construieste cu 500 EUR/mp. E simplu.
La polul opus, daca nu e cerere (ceea ce se intampla acum) preturile scad. Pana cand? Pana cei care stau cu banii in asteptare considera ca e un pret bun si intra la cumparare. Momentul acesta depinde de mai multi factori care nu tin neaparat de piata din Romania:
-daca sistemul bancar va porni creditarea sau nu
-daca guvernul actual va face ceva sa scoata economia din rahat,
-daca situati asta alarmista de pe piata va inceta,
-daca nu vor fi 50000 de someri in urmatoarea luna,
-daca marile fonduri de investitii se vor intoarce pe piata din Romania
Orice alte speculatii cum ca nu e corect ca profitul unui dezvoltator sa fie de 100% sunt puerile. Atat timp cat piata e dispusa sa plateasca acele preturi inseamna ca e corect pretul si e corect ca acel dezvoltator sa aiba profit 100%. Imaginati-va ca voi aveti ceva de vanzare, pretul pe piata e de 100000 EUR, cam ce manager sanatos ar vinde cu 50000 EUR?????? Logica asta e valabila si pentru producatorii de materiale de constructii mentionati mai sus.
17.2.2009, 12:30 pm
Khris nu se las? si vrea sa ne convinga neap?rat de o scadere teribil? a pre?urilor in perioada urm?toare. Scaderea era normala si se va intampla in conditii normale. Eu neg doar caraterul ei teribil:-)) Singura posibilitate pentru ca asta sa se intample ar fi in opinia mea un colaps economic total al Europei si prin urmare si al Romaniei.
Dar asta nu se va intampla. Masurile luate de bancherii centrali din UE dar si de FED sunt de asemenea extraordinare iar un scenariu à la Great Depression nu poate sa se repete in dimensiunile catastrofale de atunci. Vom avea ceva ani buni de suferit de pe urma lacomiei sistemului financiar si nu numai din ultimii ani dar suferinta va fi moderata de instrumente de temperare care nu aveau cum sa existe in anii “30. In Europa exista UE – cea mai puternica si bogata organizatie suprastatala din istorie cu o Banca centrala de asemenea extrem de influenta. In USA avem un nou presedinte care poarta multe sperante (sa speram justificate) si un Mr Bernake la FED care a predat ca profesor in universitate despre modalitatile de combatere a unei crize precum cea actuala.
Subscriu la cele spuse mai sus si anume ca trebuie diferentiat intre vanzatorii disperati care au credite la banca ce nu le permit o marja de manevra prea mare si majoritatea proprietarilor români care au mostenit sau au primit in 1992 apartamentele de la stat.
Prima categorie va accepta chiar o vanzare in pierdere din simplul motiv ca nu pot rambursa altfel un credit la banca prea oneros. Chiar si din acestia unii vor prefera din mandrie sa straga cureaua si sa inchirieze decat sa accepte vanzari in pierdere. A doua categorie (mai numeroasa) isi permite sa astepte revenirea pietei chiar daca asta va dura cativa ani atât timp cât
Ceea ce Khris omite in calculele matematice pe care le face este faptul ca vanzatorii si cump?r?torii sunt oameni care nu func?ioneaza dup? reguli matematice. In plus este vorba de români pentru care proprietatea este sfânt? si care in mod traditional nu accepta sa locuiesca perioade indelungate cu chirie. De aceea comparatia cu alte natii este din nou lipsita de eficien??.
Mult succes la scris in continuare.
17.2.2009, 12:32 pm
-mi se pare inca o scurta analiza obiectiva si concreta, la fel ca si cea de ieri;
-iar pt B09DAN, in cazul celui de-al doilea dezvoltator mentionat de tine, cred ca va fi in interesul sau sa vanda(cat mai repede posibil) chiar si sub pretul de constructie pt a reduce din pierderi, pt a returna bancii banii datorati si pt a nu-si atrage sanctiuni din partea acesteia; in cazul in care nu va face acest lucru, probabil ca-l va face banca, vanzand cat mai repede posibil pt a-si reduce la randul sau pierderile.
Cineva trebuie sa piarda totusi, macar si din profit…
17.2.2009, 12:44 pm
[...] a doua a analizei de ieri: Cat de mult pot scadea preturile la apartamente (II) | khris.ro __________________ Vand laptopuri -> Vizitati-mi homepage-ul (click pe casuta de mai [...]
17.2.2009, 12:53 pm
Va mai dau eu si alte motive pentru care preturile vor scadea:
- raport pret/calitate sub orice critica (mai ales la imobilele vechi, dar si la cele noi)
- lipsa unei infrastructuri corespunzatoare in noile “zone rezidentiale” (lipsa accesului auto corespunzator, canalizare, etc)
- maturizarea clientilor (asta e o speranta mai veche de-a mea…)
17.2.2009, 1:00 pm
@B09DAN: chiar si cu cheltuieli maxime, costul pe metru patrat nu poate creste peste 1000-1100eur. Iar in conditiile astea, un apartament de 60m2 se poate vinde fara pierdere cu 65-70k. In plus, unde scrie ca orice activitate economica trebuie sa aduca profit? Investitorul nr 2 si-a asumat un risc iar acum ca riscul s-a produs suporta consecintele.
@Taifun: corect, e ca la bursa. Acum toata lumea spune ca preturile unor actiuni au ajuns la nivele penibila, dar nimeni nu cumpara. De ce sa iau acum cand pot lua mai ieftin saptamana/luna viitoare?
@Licitat: care cerere? vezi ce i-am raspuns lui Taifun.
@Alex: nu ma intelege gresit, am spus ca nu doresc o prabusire a pietei iar prin acest articol am incercat sa demonstrez ca dezvoltatorii pot construi mult mai ieftin inregistrand in acelasi timp si un profit bun.
@asd: in ultimii ani noi ne-am obisnuit ca orice business sa aduca profit. Ori in vest, 90% dintre companiile noi dau faliment dupa primul an de functionare.
@hash: incerc sa gasesc si niste motive pentru care preturile vor stagna, dar nu ma duce mintea
17.2.2009, 1:33 pm
@khris – motive de stagnare ar fi incapatanarea vanzatorilor care vor tine cu dintii de profiturile lor si zvonerii
Sunt aproape sigur ca prin vara vor aparea “expertii” care o sa ne explice ca acum e momentul de cumparat pentru ca piata se relanseaza si preturile vor creste iar la cat au fost.
17.2.2009, 1:33 pm
Au aparut foarte multe apartamente de 2 camere sub 50.000 euro. In aceeasi zona unde anul trecut erau 75-80.000. Astept sa scada si cele noi, ptr ca in curand dezvoltatorii o sa chitaie. Intr-o negociere am obtinut 65.000 pe un apt nou fara parcare. Deci se poate…
17.2.2009, 1:38 pm
Cum zicea cineva mai sus, pretul e dat de cerere si de raritatea/densitatea unui produs. Uitati-va la industria IT, cand un CD-ROM in anii 90 costa peste 1000$, pentru ca doar cateva firme il produceau. Cand au inceput tot mai multe firme sa-l produca, concurenta a fost din ce in ce mai mare, costurile au fost din ce in ce mai mici (productia relocata in China etc), iar produsul a inceput sa nu se mai caute (aparuse DVD-ul), preturile au luat-o in jos.
La fel si in imobiliare: daca sunt oameni capabili si dornici sa dea 150.000E pe un apartament, ala o sa fie pretul. Cand n-or sa mai fie, cum e acum, pretul o sa scada.
17.2.2009, 1:47 pm
@khris: legat de comentariul #12, “afacere = activitate economica intreprinsa cu scopul de a maximiza profitul investitorului”, citat aproximativ din cartea de economie, unul din primele lucruri care se invata. Daca nu aduce profit inseamna ca ai esuat. Nu cred ca se apuca nimeni de afaceri de dragul de face afaceri…
17.2.2009, 1:54 pm
@clawbc: corect, nici un investitor nu porneste un business daca stie ca acest business nu genereaza profit insa in orice tara, profiturile sunt pe masura riscurilor iar dezvoltatorii ar fi trebuit sa stie ca o rata a profitului de 50-100% se obtine cu riscuri pe masura. Daca RO ar fi avut o economie asezata, asemenea rate de profit ar fi fost doar vise.
17.2.2009, 2:08 pm
@khris: pai si n-au fost riscuri? riscul ca la un moment dat bula sa se sparga si sa ramana cu casele nevandute?
17.2.2009, 2:28 pm
Foarte interesanta analiza de ieri referitoare la tendinta preturilor imobiliare din Romania, in special cele care dicteaza trendul, Bucuresti, dar – cred eu – oarecum sugestionata, intentionat sau nu…
Premisa gresita este pretul si anul de pornire: 2003 / 15,000 euro. La momentul respectiv, Romania abia pasea timid spre o economie cu crestere economica, iar preturile la apartamentele, asa vechi cum erau (sunt), erau cu mult subevaluate. Sunt de acord, dupa 2005-2006 au crescut halucinant de mult, mai mult decat valoreaza in sine, dar nici 3-40,000 euro nu mi se pare a fi un pret tocmai corect, intr-un cartier relativ decent (sa zicem, Colentina, Titan etc) pentru un apartament de 2 camere, la un etaj bun si fara vecini “indieni”. Sigur, poate se va ajunge la acest pret (sau chiar mai mic), insa probabil ca atunci “vanatorii” vor fi pe faza. Avand in vedere pretul de constructie pe mp actual, plus locatia, cred ca in 4-5 ani preturile se vor stabiliza si vor fi pe undeva in jur de 60,000 euro pentru un astfel de apartament.
My two cents…
P.S. Am citit toate comentariile de ieri si cele mai pertinente mi se pare a fi ale “Rechinului”.
Toate bune!
17.2.2009, 3:02 pm
Baieti voi vorbiti din teorii economice. Realitatea e mult mai dura.
De cind a inceput “criza” primul lucru pe care l-am auzit a fost ca vor scadea preturile la terenuri. Cite de mult au scazut?
In jud. Timis de ex. in noiembrie 2008 un ha de pasune se vindea cu 2500 euro acum se vinde de catre cel care l-a cumparat atunci cu 3500. Diferenta: acum e cu CF. Un pic mai incolo de pasune, unde oamenii au lucrat terenurile, se cere 4000. Arenda: se cere de la 140 la 180 de euro pe ha pe an, unii ajung si la 200. Evident cu jumate de plata in avans. Dupa negociere se cade undeva pe la 90-100. Cu 0 avans …. sa nu mai vb de italienii care de la an la an isi vind si revind intre ei terenurile ……. oare de ce? La imobile noi au mai scazut preturile, dar nu mi-as lua sub nici o forma o casa nou construita de altcineva: ptr ca daca o vezi la rosu, poti vedea clar la vecin in curte printre spatiile dintre caramizi … sa explic ce costuri de incalzire ai la o casa care nu e bine izolata? Sa va spun cum se refolosesc materiale din demolari si caramida igrasioasa in blocurile noi “dezvoltate” ….
17.2.2009, 3:15 pm
“Blocuri noi”?
Nu m-as muta intr-un bloc nou pentru nimic in lume!
Stiu foarte bine cum sunt construite.
Cea mai sanatoasa optiune este CASA PE CARE O RIDICI TU IN REGIE PROPRIE! 80-120,000 euro, cu tot cu teren de 200 mp si casa construita de 150-180 mp.
17.2.2009, 4:30 pm
Bvo, K ! Seria asta mai limpezeste din mecanismele posibil sa functioneze si in piata romaneasca. E atat de atipica ca se explica de ce s-a lansat definitia unui ‘bun analist in RO’: trebuie musai sa faca o previziune despre evolutia… si sa dovedeasca cat e de bun atunci cand explica de ce nu s-a implinit, desi profetia a fost buna. Ma rog , si exemplele de comportament a vanzatorilor / cumparatorilor, pe care mai toti le auzim, sunt atat de originale in stilul pur romanesc….
17.2.2009, 5:37 pm
Eu imi aduc aminte de niste postari de prin 2007 si inceputul anului 2008 in care cineva spunea ca, cursul va arunge 4 in 2008 iar mobiliarele se vor deprecia cam cu 15%-20% in 2008 urmand ca scaderea sa continue si in 2009, 2010. Atunci marea majoritate spune ca nu se poate intampla asa ceva avand in vedere perioada infloritoare prin care trecea Romania, cu o economie care duduia de “sanatateâ€.
http://www.rezidential.net/forum/viewtopic.php?t=114&start=75
Cine prevede un viitor stalucitor imobiliarelor in urmatorii 6-8 ani se va “arde†rau de tot…In ciuda aparentelor in Romania exista un stoc semnificativ de apartamente nelocuite. Din tot ce s-a vandut in ultimii ani max 30% din apartamemtele noi s-au vandut catre end-useri.
Nu uitati ca fondurile de investitii isi marcheaza profit-ul/ pierderea in 3-5 ani, astfel sa vezi distractie cand se vor arunca in piata toate apartamentele cumparate cu scopul de a le revinde.
Dezvoltatorii si alti investitori speculativi sunt deja cam stransi cu usa de catre banci…â€distractia†abia a inceput.
17.2.2009, 5:39 pm
Sal Cristi
Vad ca scrii in continuare articole interesante…tine-o tot asa dar fara a fi “influentat” de cineva sau ceva si vei face rating !!!
Iti propun sa ai o rubrica constanta in privinta pietei constructiilor in care sa scrii articole la zi despre cotatiile terenurilor si proprietatilor noi si sh din Europa si salariile europenilor pentru ca romanii sa faca o comparatie si sa se destepte !
Stiu ca nu-i usor si nici nu depinde in totalitate de tine dar iti urez succes.
Sa stii ca are efect o astfel de campanie f repede…( de ieri au inceput sa iasa la drumul mare samsarii cu oferte prin Bucuresti in disperare …!!! )
Eu consider ca estimezi mult prea optimist scaderea dar nu trebuie sa consideri write-down-ul ceva apocaliptic !
E REVENIREA LA NORMALITATE.
Prea au fost multi ani de cind presa ( unii jurnalisti care au incasat sume uriase spaga ) manipuleaza preturile in sus !!! Tu esti printre curajosii impotriva curentului spagii…Suntem alaturi de tine noi cetatenii cinstiti din tara asta.
Si o ultima specificare:
Ai omis sa treci la pretul constructiilor noi “SPAGA” data la autoritatile locale pentru autorizatii mai mult sau mai putin legale…si binenteles HOTIA de adaos numit profit ( 300-500 % )
Asa ca e loc de scadere suficient…
17.2.2009, 7:42 pm
Eu mai am o curiozitate despre care inca nu am auzit vorbindu’se inca. Ce vor face bancile care au dat credit cu ipoteca atunci cind preturile apartamentelor ipotecate vor scadea sub valoarea imprumutului.
De exemplu, eu am cumparat la 90k un apartament evaluat de banca la 85k (cu o evaluare la pretul pietei de 120k). E drept, am imprumutat mai putin de jumatate de la banca. Dar sa spunem ca as fi imprumutat 70% (aproximativ 60k) si ca valoarea de piata va scadea la 45k. Vor incepe bancile sa ceara ipoteci suplimentare? Din cite stiu eu, legal nu prea li se permite. Cum se vor acoperi ele in situatia asta? Nu va rezulta din asta o prelungire a crizei in cazul in care buba se va sparge abia peste vreo 2 ani?
Tembela situatie. Si, inca si mai tembel, ma astept la o reglementare la o legislativa care nu va face decit sa inrautateasca si mai mult lucrurile.
17.2.2009, 7:58 pm
@MBaDragan: buna intrebare
Teoretic, daca tu primesti de la banca 100k iar valoarea apartamentului scade la 70k, ar fi mai rentabil sa nu mai platesti ratele, iar banca sa iti vanda apartamentul in pierdere dar diferenta tot tu trebuie sa o platesti. Banca te va urmari toata viata pentru cei 30k.
17.2.2009, 8:30 pm
@khris: Mersi de sugestie
Dar cred ca cel mai rentabil pentru mine este sa imi platesc ratele la timp si sa’mi pastrez apartamentul pentru ca, desi mai vechi, este foarte bine localizat. 
Oricum, intre timp nu am primit nici o atentionare de la banca despre vreo intentie de reevaluare. Probabil sint mult mai ocupati ei cu altele sau preturile inca nu le provoaca vertijuri.
17.2.2009, 8:45 pm
250 -500 euro/mp asta e pretul de constructie …
17.2.2009, 9:11 pm
@MBadragan: de ce sa iti ceara banca garantii suplimentare? Riscul acesta de scadere a pietei este inclus in dobanda pe care o platesti. Daca ti se cere asa ceva citeste-ti contractul si consulta un avocat.
@khris: “Banca te va urmari toata viata pentru cei 30k.”. Mai exact cum? Iti pune gaj pe veniturile viitoare? Te aresteaza la domiciliu (ca sa nu fugi in strainatate)? Iti confisca pasaportul? In Romania nu exista legislatie in sensul asta si nici faliment individual. Plus ca bancile au avansul tau si toate platile pe care le faci pana la data cand declari ca nu mai poti plati, asta in afara de apartament. Exista simulari de risc si la 25% avans bancile sunt deja acoperite si nu pierd.
17.2.2009, 9:20 pm
@Alex Era mai degraba o gluma si o intrebare retorica. La fel cum banuiesc ca a fost si raspunsul lui Khris. Spuneam, de altfel, ca nu ar fi legal asa ceva. Sint totusi curios sa aflu care le vor fi miscarile in momentul in care ceea ce descriam eu se va intimpla.
Iar daca Romania va deveni suficient de absurda incit sa transforme gluma mea in ceva serios si posibil, atunci nu imi voi suna avocatul ci agentia de voiaj pentru 2 bilete de avion dus. Ca tot ma paste pe mine un proiect de lunga durata pe undeva prin Caraibe
17.2.2009, 9:55 pm
Eu stiam ca de datoriile la banca nu poti scapa. Daca banca obtine o hotarare judecatoreasca, angajatorul (oricare ar fi el) are obligatia de a vira bancii o parte din venitul tau iar pentru a scapa de asta nu mai poti lucra decat la negru. Dar nu am terminat dreptul, ma bazez mai mult pe logica
17.2.2009, 10:03 pm
Mai mult, in contract scrie ca atit creditatul cit si girantii sint de acord cu faptul de a gira cu bunurile/veniturile prezente si viitoare restituirea sumei imprumutate. Ipoteca reprezinta, din cite intelege inginerul din mine, doar prima oaie sacrificata din turma.
Khris, mi’ai stricat toata gluma cu raspunsul tau serios
17.2.2009, 10:27 pm
@# MBadragan @ Kriss – cind apartamentul tau valoreaza 50 K iar la banca ai datorie 100K operatiunea se cheama walk -out si este practicata in special in SUA unde legile permit (alt motiv care a permnis sa se intimple ce s-a intimplat) Cum maj locuiesc in concubinaj fara acte iar cumpararea se face in nume propriu (de ex esti casatorit dar apartamentul il cumpara numai unul din soti) unul din cei 2 da faliment si il lasa bancii sa se spele pe cap cu el, eventual celalt sot urmind sa cumpere altucl cu 50 000
. In Ro legiile sint diferite si cred ca e mai complicat sa faci asa ceva.
@# MBadragan – undeva trebuie sa si stai. Daca e bine localizat, pretul zonelor bune urmareste trendul mediei dar cu procente net mai mici. (cel putin asa e in statele unde facea autorul comparatia)
@# Rocknroll – mersi de aprecieri. Asa zic si eu.. 15 000 USD cit era in 2002 pt 2 camere linga unirea.. e complet gresit si ireal.. asa am zis si eu atunci dupa ce am facut comparatie cu strainatatea doar ca nu am scris un articol.
Orict ar vrea kriss sa gaseasca motive demonstreze ceva sint citeva lucruri nequantificabile cum ar fi:
- prostia omeneasca
- efectul de turma
- efectul mas media
- interesele politicienilor urmate de legi (e.g dobinda interbancara 2% !!!)
Cit e un pret real?. la imobiliare pretul e dat aproape numai de locatie.. De ex te uiti pe MLS si vezi casa 3 camere cu 500m2 cu 500k si la 2 case de ea ceva similar cu 1000 m2 cu 550k . Cind vine assessment-ul de la primarie casa costa 100K si terenul restul. La apartamente, sa zic 50m2 sint cu 200k iar in acelas bloc 70m2 240k. Interesant ca nu e nici o socoteala la m2 ci numai la preturile de vinzare din zona. Asta e piata americana.
17.2.2009, 10:55 pm
@Rechinu: Mercic de sugestie, dar nu am de gind sa fac nici o ghidusie financiara de tipul asta. Chiar daca am cumparat in virf de preturi, nu imi pare rau. Fac parte din acea categorie foarte redusa de oameni care vad valoarea unui lucru mai degraba prin utilitatea/confortul lui si mai putin prin pret. Si oricum nu am de gind sa’l vind in urmatorii 10 ani (poate in afara cazului in care acel job in Caraibe ma va convinge sa ramin pe acolo, caz in care nici nu prea o sa’mi pese cu cit o sa’l vind).
In ceea ce priveste cuantificabilitatea (scuzata sa’mi fie barbaria lingvistica) prositei si a celorlalte, in principiu ai dreptate. Pe de alta parte exista statistica si exista trendul. La care se mai adauga si comparatia, chiar daca nu totdeauna fericita, cu situatii similare in alte domenii. Daca te folosesti de ele poti obtine o analiza calitativa destul de buna a unei situatii. E drept, Khris a incercat si o analiza cantitativa, a dat niste numere, si cred ca pe acolo a gresit putin. Dar ideea de baza ramine.
Cit despre sugestia ta legata de pretul dependent de zona, cred ca piata romaneasca nu este inca suficient de matura pentru asa ceva (in primul rind lipseste o baza “legala” pentru asa ceva. Iar bancile isi fac estimarile destul de aproape de pretul pietei atunci cind vine vorba de ipotecare). Anul trecut cind a cumparat am studiat mult piata bucuresteana. Si nu am gasit practic nici o logica legata de localizare, suprafata sau virsta la pretul apartamentelor. Poate ceva diferit sa gasim la casele din cartierele mai de lux.
18.2.2009, 12:45 am
bah, voi cei care traiti in tara aia de cacat nici macar ii nu cunoasteti legile. in rromania (spre deosebire de alte tari civilizate) nu exista legislatia falimentului personal, deci pana mori banca poate sa traga de tine sa-ti recupereze datoria. njoy
18.2.2009, 1:48 am
cred ca esti prea apocaliptic cu finalul. la noi nu functioneaza nimic ca lumea, de-aceea nici crizei nu-i va merge ca-n alte parti. mi-e ca si mult asteptatele perioade infloritoare care urmeaza marilor crize ne vor ocoli cu nerusinare.
18.2.2009, 2:10 am
@# MBadragan – Soros a zis odata o chestie f interesanta, si anume ca odata format un trend (imobiliare, bursa, forex) el este continua pina cind se intimpla ceva major. In Ro exista trend. Comparind cu situatia altor tari (vezi andex charts) se poate vedea ca este f probabil sa dureze 3-5 ani.
Chestia asta o sa vina cu incetarea investitiilor in noi case. In momentul cind se va intoarce trendul va urma o noua bula imobiliara.
Parerea mea dupa ce m-am uitat in citeva orase mari cu peste 1 mil de locuitori este ca la cum e Bucurestiul facut fara o zona metropolitana cred ca ne putem gindi lejer la 80 000 Euro ca pret pt un 2 camere. Asta in conditiile in care bucurestiul ar porni sa construiasca o zona metropolitana atunci preturile ar stagna sau creste usor. Cum asta nu o sa se mai intimple estimez ca dupa 7 -10 ani preturile o sa fie pe la 100 000 in bani actuali (cu inflatia probabil 150k?? ) Situatia creditarii nu va ramine nici ea asa. In momentul de fata in Ro se iau cam cel mai greu credite. Nu o sa apara ceva gen subprime dar sint convins ca se vor da credite mai lejer. Asa ca daca stai in el poti sa dormi linistit ca dupa cca 7 ani o sa-ti scoti banii + inflatia.
Eu nu am dat o sugestie, am spus doar ce se intimpla la americani. Sint chestii care nu le inteleg nici eu dar nenorocitii astia de dezvoltatori le speculeaza. De ex o casa noua costa cu 30% mai scump si are cu 40% mai putin pamint.
18.2.2009, 10:06 am
Pret imobil fara TVA: 100
Pret cu TVA inainte: 119
Pret cu TVA dupa: 105
Reducere de pret cu 11.77%, nu cu 14%
Cheltuieli: 100
Pret cu profit 50%: 150
Pret cu profit 25%: 125
Reducere de pret cu 16.66%
Cheltuieli constructie: 100
Pret cu profit 50% si TVA vechi: 178.5
Pret cu profit 25% si TVA nou: 131.25
Reducere de pret cu 26.47%
Asadar, scaderea pretului terenului, a preturilor materialelor de constructie si a costurilor legate de forta de munca vor duce la o scadere de doar inca 3.5% – 13.5%. Ceva nu suna chiar bine
18.2.2009, 10:27 am
Un articol bun! Ma bucur sa vad ca lumea incepe sa vada realitatea.
As vrea sa lansez o idee si vreau sa cunosc si alte pareri. Eu consider ca principala problema a pietei si a evolutiei nereale a preturilor este direct legata de opacitatea acestei piete in ultima perioada. De ex. un apartament este prezentat in anunturi la un pret de 100.000 de euro. Clientii vin si il viziteaza, negociaza, acesta se vinde greu, chiar foarte greu, la un pret de …. (nimeni nu stie, decat vanzatorul, cumparatorul, notarul si agentul). Vanzatorul si cumparatorul nu ascund pretul tranzactiei, dar nimeni nu ii cunoaste si astfel singurii care ar trebui sa iti spuna pretul ultimelor tranzactii din zona sunt agentul imobiliar sau notarul. Dar in ultima perioada acestia tac malc. Din proprie experienta am constatat, in ultimele luni ca niciun agent nu iti mai spune cu cat s-au vandut ultimele apartamente, doar te abureste. Notarul nu pubica nimic, pentru ca daca preturile scad, scade si venitul lui, si asa injumatatit datorita numarului mic de tranzactii. Daca am sti cu totii care sunt preturile ultimelor tranzactii, atunci nici vanzatorii nu ar mai publica anunturi cu preturi aberante sau cel putin ar negocia aproape de acel pret si nici cumparatorii nu ar mai fi reticenti. Astfel lucrurile s-ar stabiliza mult mai repede, si cred ca in sensul unei scaderi, dar ar fi mult mai util pentru toti. Hei, astea sunt preturile. Cine vrea sa vanda vinde si cine are nevoie cumpara.
Cred ca aici trebuie lucrat. La transparenta pietei care nu a existat niciodata. Din acest motiv preturile au crescut pe baza de zvonuri si acum scad pe baza de nervi. Fireste, unii vor avea de pierdut, altii de castigat, dar per ansamblu majoritatea va castiga. Iar daca stau sa ma gandesc ca cei care vor pierde sunt in majoritate speculatori chiar nu ma doare nimic!
18.2.2009, 10:30 am
@Skortzy: ai dreptate cu TVA-ul, am calculat gresit dar nu stiu de unde ai scos restul calculelor.
Varianta veche: cheltuieli 100, profit 50%, TVA 19% = 178.5
Varianta noua: cheltuieli 80 (pot fi si mai jos), profit 25%, TVA 5% = 105
Diferenta: 73.5 sau 41%
Prin cheltuieli intelegem pretul pamantului (care va scadea semnificativ), al materialele de constructie (se vor reduce) si cresterea productivitatii. Crezi ca toate astea nu vor genera reducerea cheltuielilor cu cel putin 20-25%?
18.2.2009, 10:48 am
@om interesat : incepand cu anul viitor, Institutul National de Statistica va publica un indice imobiliar. Sper ca acest indice va reflecta cat de cat evolutia pietei si in felul asta ne vom dumiri si noi cum sta treaba.
18.2.2009, 12:02 pm
Salut Khris
M-ar bucura foarte mult daca discutiile(articolele) despre piata imobiliara ar continua.Spun asta pentru ca toti din momentul in care intram la scoala candim sa invatam bine ,sa terminam eventual o facultate iar atunci cand avem un loc de munca sa castigam cat mai mult pentru a avea un nivel de trai cat mai ridicat.Sunt sigur ca este telul fiecaruia sa poata avea locuinta lui.
Eu am locuinta mea.Ceva mai veche.Acum lucrez la una noua si mai mare.
Am tot interesul sa se intample ceea ce spui tu.Din doua motive.Unul l-am spus,constuiesc si ma intereseaza ca materialele de constructie sa scada ca pret. Doi,lucrez in domeniul imobiliar si sunt sigur ca un pret mai mic al locuintelor la un loc cu posibilitatea accesarii unui credit cu dobanzi normale ar debloca situatia actuala iar numarul tranzactiilor ar creste.prin urmare si venitul meu.
Motivul pentru care fac acest comentariu este ca vreau sa te rog ca atunci cand folosesti preturi si preconizezi un procent de ieftinire sa dai exemplu concret: nr camere,zona etaj,suprafata.
De ce iti cer acest lucru.Pentru ca orice zvon privind piata imobiliara(indiferent ca v-a urma o crestere sau o scadere a pretului sau ca au inceput creditarile sau au fost blocate creditarile),a dus la blocarea pe moment a acesteea.
IN ACEST MOMENT TOTUL ESTE BLOCAT. CUMPARATORII ASTEAPTA PRETURILE PE CARE LE PRECONIZATI DUMNEAVOASTRA IAR BANCILE NU POT OFERI CREDIT NICI CELOR CARE S-AR INCADRA IN NOILE CONDITII PE MOTIV CA EVALUATORII NU STIU LA CE VALUARE SA EVALUEZE PE MOTIV CA PRETURILE SCAD DE LA O ZI LA ALTA.
Vreau sa discutam concret sa vedem daca ceea ce spuneti este posibil.Mai ales ca dati si un termen.Spuneti jumatatea/finele anului 2010.
Pretul estimat de dumneavoastra pentru perioada de mai sus pentru un apartament nou este de 55-60000 euro.Dar ce suprafata construita si in ce zona?.Este foarte important penru ca am spus cu totii ca in pretul de vanzare a unui apartament nou trebuie sa regasim pretul terenului,pretul de constructie,etc.
CE VREAU SA FACEM ESTE SA CALCULAM CONCRET CU CAT SE POATE VINDE UN APARTAMENT NOU DAR SA TINEM CONT CA V-A TREBUII SA-L COMPARAM CU UN APARTAMENT CONSTRUIT SI VANDUT IN ACEEASI ZONA IN 2008. SA VEDEM CE DIFERENTE VOR FI.
ESTE POSIBIL SA DARAMAM UN MIT CONSTRUIT DE PERSOANE CU INTERES. VORBESC DE COLOSII CU MILIOANE DE EURO CARE URMARESC SA CUMPERE ACUM LA PRET CALCULAT DUPA UN ALGORITM NEFONDAT PE REALITATEA DIN ROMANIA SI SA VALORIFICE PRIN CONSTRUIREA DE APARTAMENTE PESTE PATRU ANI. DESIGUR EI ATUNCI VOR VINDE LA UN PRET APROXIMATIV EGAL CU CEL DIN 2008 MOTIVAND CA PIATA IMOBILIARA SI-A REVENID.
Sa calculam concret si sa fim atenti!
Cu respect
18.2.2009, 12:12 pm
@rechinu
ce-ti mai place sa-ti dai cu parerea, frate … auzi la el, apartament 2 camere in cacatul ala de bucacatresti peste 10 ani 150k … micile detalii cum ar fi anul constructiei, zona, suprafata (ca zici 2 camere nu ma ajuta cu nimic), dotari, etc. le lasam pentru prostii care citeste fara sa gandeste, nu ?
iar cel mai mic detaliu, cum ca in cacatul ala de rromanie daca nu s-a facut nimic in 20 de ani (surprise, surprise, cam atatia au trecut de la mare revolutie), in 10 ani tot nu se va face nimic, cuplata cu criza mondiala (care spre dezamagirea unora nu va tine luni, ci ani) la fel o lasam pentru prosti.
parerea mea : marsh si canta la alta masa, ca prea vorbesti discutii pe aici
18.2.2009, 12:29 pm
O solutie imediata si binevenita ar fi impozitarea cu 5% pe an din valoarea imobilului detinut – daca ai mai mult de 2 proprietati imobiliare sa fi impozitat progresiv… sunt sigur ca piata se va debloca. Argumente pro si contra sunt garla.
18.2.2009, 12:34 pm
Raspund pentru persoana care a postat la numarul 39.
Ceea ce vrei tu da stii se rezuma la cateva cuvinte.
Nu iti pot spune ultimile preturi pentru ca piata a cazut brusc.Asta s-a intamplat in septembrie/octombrie.
Un alt motiv pentru care nu pot spune preturile reale este faptul in 2008 se obisnuia ca cel care lua credit de la banca scotea 100000 in loc de 80000 euro cat costa apartamentul si isi primea diferenta inapoi de la vanzator.Spune-mi tu daca unui vanzator care iti accepta o astfel de manevra ii mai negociai pretul?
Iar un ultim motiv este faptul ca vanzatorul de mai sus de teama sa nu i se intample ceva daca va fi aflat,spunea tuturor care il intreba ca a vandut cu 100000 de euro nu cu 80000 realitatea.Spune-mi tu daca vecinul tau care a vandut un apartament identic cu al tau iti spune ca a vandut cu 100000 euro tu cu cat il scoti la vanzare?
Cu respect.
18.2.2009, 12:37 pm
In Romania, constructile de locuinte noi au fost finantate masiv de straini !
Bancile straine au pompat miliarde de euro in credite acordate pentru cumpararea de locuinte de catre romani ! Profiturile, au fost enorme, nu au comparatie cu profiturile realizate in constructii in vest ! Bancile au cistigat enorm, Unicredit (banca italiana f. mare), a declarat public ca 50 % din profit este realizat in Est Europa unde a investit o cifra relativ mica in % din fondurile ei !!!!! Aceasta este dovada reala a crearii unui balon artificial in sectorul imobiliar romanesc ! Cum a fost redus creditul, incepind cu ultima parte a anului trecut, hop, criza in constructii ! Este doar o problema de timp, preturile vor scadea inevitabil din lipsa de clienti !
Putini romanii au 2.000 euro ,venit net lunar in familie. Adica pot linistiti sa plateasca rate de 500- 600 euro lunar , pentru 10,12 ,15 ani (adica durata normala a unui imprumut pentru casa , in vest) . Mare majoritate, fara credit bancar extrem de lung ( 25-30-40 de ani, perioada difusa doar in Est Europa) si cu dobinda mare , nu vor putea cumpara niciodata o casa noua !
In ce priveste locuintele din perioada socialismului, preturile vor scadea si mai mult, pentru o multime de motive. Incerc sa enumeram citeva !
Lipsa TOTALA a unei isolatii termice, nu era prevazuta nici in proiectele tipizate comuniste !
Instalatii electrice facute sub tencuiala in fire de aluminiu si deci dificil de modernizat (adica punerea la normativele UE) . Modificarea cea mai raspindita, instalatie electrica noua in canale la vedere, ( sub sipca, tuburi la vedere, etc.)
Instalatii de incalzit, complect ineficiente ( mega centrale comune ! In apartamente, tevi in fier cu mari probleme de depunere de calcar in interiorul lor si ruginire la exterior ) . In vest, centrale individuale. Pina la calorifer instalatia de incalzire se face in tevi de cupru, izolate termic . Apa, calda sau rece, pina la vana , dus,chiuveta, se face in tuburi de plastic special, izolat termic.
Inaltime mica a apartamentelor comuniste ( minim in vest, 2,7 metri, de la pardoseala la tavan). Pereti interni in beton armat (clasic pentru blocurile P+ 4 etaje), imposibil de modificat ! In vest, pereti interni in caramida izolata sau, mai putin raspindit, in carton gipsat, izolat termic si acustic ! Practic, aceste locuinte vor pierde valoare in urmatorii 10 ani, vor devenii locuinte pentru persoane cu venituri mici sau locuinte date in chirie ! Deja avem cartiere devenite Bronx,(adica degradate calitaliv si social) populate de locuitori cu nivel minim de venit ! Pentru a intelege bine viitorul constructiilor in Romania, nu este suficient sa vezi statisticile , trebuie sa intelegi cauzele si nu ar strica o perioad de munca in vest, in constructii, pentru a intelege diferenta enorma calitativa intre noi si ei, indiferent ca vorbim de locuinte vechi sau noi !
18.2.2009, 3:42 pm
“Spuneam ca intr-o economie normala…”
Khris, te rog sa ne spui si ce-i aia economie normala.
“…diferenta de pret intre apartamentele vechi si cele noi este de aproximativ 30%.”
De unde cifra asta?
“In Romania, s-a ajuns la situatia aberanta ca in unele zone, apartamentele vechi sa coste mai mult decat cele noi, ceea ce reprezenta o alta anomalie a pietei.”
La situatii “aberante” (in sensul ca ni se par noua aberante) se produc cu multe active si mai des decat stim. Nu-i nici o anomalie a pietei faptul ca un apartament costa mai mult decat altu’. Atat vrea cumparatorul sa plateasca la momentu’ respectiv si cu asta basta; atata-l duce pe el capu’ daca vrei si nu-i o anomalie pt. ca e relativ la cumparator. Cumparatorul o sa-si dea seama c-a gresit mai tarziu? Sau peste 10 ani o sa fie gata sa dea de 10 ori mai mult pe acelasi apartament? F. posibil insa azi asta-i pretu’.
“Spre deosebire de cele noi, pretul imobilelor vechi nu se formeaza decat pe baza costului de achzitie si in plus, nu include TVA. In aceste conditii, pretul va depinde aproape in exclusivitate de variatia pretului apartamentelor noi care, in mod sigur, se vor ieftini semnificativ.”
Nimeni nu stie care-i pretul “corect” al unui activ pur si simplu pt. ca nu exista asa ceva. Nu exista decat un pret de piata pe care cel ce achizitioneaza e gata sa-l plateasca si care-i relativ la momentul respectiv. Preturile se formeaza in functie de f. multe criterii, inclusiv asteptarile cumparatorilor in legatura cu evolutia viitoare a bunurilor respective, a viitorului economic, etc. etc. Nimeni nu stie care-i pretul unui activ, decat piata (cumparatori vanzatori), in sensul ca-l cauta in permanenta (prin negociere). Ce-a costat azi 10$ maine poate costa 5$ pt. ca nu mai gasesti pe nimeni dispus sa dea 10$ pe el maine. Etc. etc.
18.2.2009, 3:45 pm
M-am cam “rupt” de blogul lui Khris de ceva timp din lipsa de timp si de “afinitate” la subiecte (unele).
Povestea cu coborarea preturilor la apartamentele noi si vechi e “sa vorbim discutii” pentru ca nimeni nu stie decat sa presupuna si sa faca comentarii de dragul discutiei…
Daca acum un an in vara am fi fost toti niste mici Soros, ne-am fi vandut cu totii apartamentele in care stateam pentru a ne lua in vara lui 2009 doua !!!
Cine a facut asta bravo lui (!) Dar cum sa spun ca vor scadea la jumatate, bazandu-ma pe ce ? Pe bursa ca e barometru bun, pe criza ca de-aia e criza, pe ce se intampla in UK si SUA ? Sa fim seriosi !!
Am ceritudinea ca in timp ce scriu se perfecteaza o tranzactie (prieten apropiat) care a cumparat un apartament cu doua camere din ’79 in Dorobanti cu 70000 EUR si care probabil se vindea acum un an cu 30 % mai mult (evident, un pret umflat) dar nu va faceti iluzii ca niciodata, dar niciodata nu veti mai vedea un pret de 15000 EUR pentru un apartament in Bucuresti !!!
Ce e adevarat ca a venit vremea celor cu bani pusi deoparte sa faca preturile corecte si cei “disperati” vor vinde la pretul dictat de acestia – dar dupa ce in mod absurd au existat preturi de 35-40000 EUR la garsoniere comfort III in Brancoveanu anul trecut, proprietarii lor le vor inchiria permanent in loc sa le vanda cu 15000 in urmatorul an si de aici blocaj, care poate dura ani de zile !
18.2.2009, 5:19 pm
Am vazut o gramada de proiecte imobiliare in diverse stadii de executie, se vorbeste de 30000 de locuinte pentru o populatie in scadere (conform INS) si in conditiile unei migrari masive.
Dezvoltatorii (adica bisnitarii) au si ei datoriile lor la banci, parteneri sau stat, si nu vad cum se vor descurca in viitorul apropiat in conditiile in care nimeni nu mai cumpara nimic.
18.2.2009, 8:01 pm
Nu stiu cat de mare incredere ar trebui sa avem intr-un indice dat de INS, atata timp cat mult timp s-a mers pe varianta de a declara la notar sume mai mici decat cele platite real (la imobile vechi), iar aceasta manevra va continua (chiar si daca diferenta medie e de 10% si deja indicele devine mai putin relevant).
Oricum, ar fi un pas inainte faptul de a avea un pret de referinta – in plus ar fi foarte bine daca ar exista un serviciu de evaluare complet independent – unde sa poata apela si vanzatorul si eventualii cumparatori, iar evaluatorul sa fie capabil sa argumenteze motivele pentru care estimeaza un anumit pret.