Economie Imobiliare Publicat la 17.2.2009 66 comentarii
Cat de mult pot scadea preturile la apartamente (II)
Avand in vedere multitudinea de opinii pro sau contra concluziilor pe care le-am exprimat in articolul de ieri, m-am gandit ca ar fi util sa fac un follow up prin care sa raspund celor ce inca se mai indoiesc nu numai de faptul va piata imobiliara va scadea puternic in urmatoarele luni/ani, ci si ca preturile nu pot fi reduse atat de mult pentru ca dezvoltatorii nu pot construi atat de ieftin.
De ce vor scadea preturile apartamentelor noi?
Pretul apartamentelor noi este format in principal din: costul terenului, costul materialelor de constructii, al fortei de munca, TVA-ul si profitul dezvoltatorului. Sa le luam pe rand.
- de prin 2000 incoace, terenurile s-au scumpit intr-un ritm cel putin dublu comparativ cu pretul imobilelor, iar in urmatoarea perioada vor scadea drastic. De fapt, scaderea va fi atat de mare incat este posibil ca Gigi Becali sa ajunga milionar. Daca va mai amintiti, prin 2007, toti dezvoltatorii imobiliari spuneau ca pretul terenului a crescut atat de mult incat din punct de vedere economic nu mai renteaza sa construiesti nimic pe acel teren. Acest lucru se va schimba, iar in acest moment este evident ca scaderea preturilor la terenuri a depasit scaderea pretului imobilelor;
- cele trei companii care controleaza piata materialelor de constructii au inregistrat in anii trecuti rate de profit uriase, de 35-40-45%%, specifice mai mult tarilor bananiere. Aceste companii, care in urma cu cativa ani au fost amendate de Consiliul Concurentei cu peste 27 milioane de euro pentru ca au stabilit un nivel artificial al preturilor pe piata (cartel), si-au permis asemenea marje de profit pentru ca cererea de materiale era mai mare decat capacitatea lor de productie. Daca cererea va scadea, si pretul materialelor se va reduce;
- costul cu forta de munca a explodat in ultimii ani, companiile nu gaseau muncitori iar cresterea productivitatii era mult in urma cresterii salariilor. Cu alte cuvinte, se producea putin si prost. Salariile nu vor scadea, insa cu siguranta productivitatea se va imbunatati in primul rand datorita muncitorilor care se vor intoarce de pe santierele din Spania si Italia;
- TVA-ul pentru locuintele sub 90.000 euro se va reduce de la 19% la 5%, deci pretul apartamentelor noi va scadea cu 14% doar din aceasta cauza. Cei mai multi dintre dezvoltatori vor scadea pretul tocmai pentru a se incadra in cei 90.000 si astfel sa beneficieze de un TVA redus;
- Profiturile inregistrate in domeniul imobiliar au ajuns legendare. Nici un dezvoltator “serios” nu accepta o marja de castig mai mica de 50%, iar dezvoltatorii mici, care construiau cate un bloc cu 5-10 apartamente, castigau probabil intre 50 si 100%. Doar prin reducerea profitului de la 50% la 25%, preturile pot scadea cu peste 15%.
Luand in considerare cele spuse mai sus, preturile apartamentelor noi se pot reduce cu 30-40% doar prin scaderea pretului terenului, a materialelor de constructii si a profiturilor dezvoltatorilor plus imbunatatirea productivitatii muncii. Daca adaugam si TVA-ul redus (de care vor beneficia insa doar cumparatorii mai saraci, respectiv cei care nu isi pot permite case sau apartamente mai scumpe), este evident ca un pret mediu de 55-60.000 de euro este nu numai posibil, ci asigura si un profit decent dezvoltatorului.
De ce vor scadea preturile apartamentelor vechi?
Spuneam ca intr-o economie normala, diferenta de pret intre apartamentele vechi si cele noi este de aproximativ 30%. In Romania, s-a ajuns la situatia aberanta ca in unele zone, apartamentele vechi sa coste mai mult decat cele noi, ceea ce reprezenta o alta anomalie a pietei.
Spre deosebire de cele noi, pretul imobilelor vechi nu se formeaza decat pe baza costului de achzitie si in plus, nu include TVA. In aceste conditii, pretul va depinde aproape in exclusivitate de variatia pretului apartamentelor noi care, in mod sigur, se vor ieftini semnificativ.
Unul dintre motoarele cresterii pretulurilor a fost creditarea. Imensa majoritate a celor care si-au cumparat apartamente vechi, au facut aceasta alegere pentru ca erau prea saraci pentru a isi permite unul nou. In conditiile restrangerii creditarii, a cresterii dobanzilor si a deprecierii monedei nationale in raport cu euro, cea mai mare parte a acestora nu isi vor mai permite sa isi cumpere nimic si prin urmare, cererea se va reduce semnificativ. In plus, in conditiile scaderii pretului la apartamentele noi, cei care isi permit sa cumpere un apartament vor alege unul nou in dauna unuia vechi.
Tocmai din aceste motive, estimez ca un pret mediu de 40-45.000 de euro pentru un apartament vechi cu doua camere si 55-60.000 pentru unul nou, sunt atat posibil cat si probabil a fi atinse pana la mijlocul/sfarsitul anului 2010.
Tot ieri, a fost dat publicitatii un studiu a companiei imobiliare Cushman&Wakefield care prognozeaza o scadere de pana la 30% a pretului imobilelor in acest an si de pana la 65% fata de maxime. Mai mult, intr-un studiu separat, specialistii Colliers International au ajuns la concluzia ca pretul caselor va reincepe sa creasca doar peste patru ani. Ceva imi spune ca aceste doua studii nu sunt decat primele de acest gen, iar multe altele vor urma, toate subliniind aceeasi tendinta: scaderea semnificativa a preturilor in perioada urmatoare.
As dori ca din aceste doua articole sa nu se traga concluzia ca m-ar bucura o prabusire a pietei imobiliare. O reducere dramatica a preturilor (70-80% sau mai mult) va genera haos economic, reducerea PIB-ului si falimente bancare iar noi vom experimenta pe propria piele varianta romaneasca a expresiei “write-down”. Dar spre deosebire de americani, noi nu ne permitem asa ceva.
Cristian Orgonas, Timisoara, blogger din 2008. Am 10 ani experienta in Vanzari, Supply Chain si Achizitii, iar pe acest blog public articole pe teme economice.
18.2.2009, 8:38 pm
# Stefan – nu stiu de unde ai venit cu datele dar la americani, kris a comparat f mult cu americanii, acolo apartamentele au 8 picioare – 2.43 m fata de apartamentele vechi din Ro cu 2.50 . Exista si High Ceiling – 9 picioare (2.75m) dar sint f rare.
Creditele la americani sint standard pe 25 ani, mai rare gasesti pe 20 dar sint si produse noi pe 30-35 ani.
In Buc nu exista insa nimic comparabil cu cartierele super nasole din orasele din america. Poate in viitor o a se stratifice dar nu cred ca va fi mai curind de minim 10 ani.
Cind spui ca apartamentele vechi se vor devaloriza si insiri o serie de motive, care sint mai mult sau mai putin reale dar .. multe sint prezente si la apartamentele din vest, nici acolo nu sint toate perfecte.. pleci de la premiza ca apartamentul e ca o masina. Din pacate lucrurile sint un pic diferite, omul vrea sa stea undeva si are un buget, si cumpara in functie de bugetul respectiv. In afara de asta odata construita o zona .. once is gone is gone.. se trece la alta mai departe de oras etc… Ideea este ca apartamentele vechi vor ramine,bd unirii va ramine in centru si un aparmanet acolo va fi extrem de scump chiar daca va fi foarte vechi. In arondismentul 1 in Paris sint multe apartamente de peste 100 ani.. la fel in Manhattan Ny si au niste preturi ametitoare, pot sa-ti dau zilioane de exemple.
18.2.2009, 9:32 pm
Paris?! Manhattan?! Ce aberatii! Unde traiesti tatae? Mai bine intreaba-te ce preturi ametitoare are un apartament in centrul Kigali (capitala Rwandei), centrul Mogadishu, Grozny, Astana si alte nume la fel de rasunatoare de prin Africa, America de Sud & similar. Aia e categoria in care se situeaza rromanica, nu civilizatie.
In real estate conteaza 3 lucruri: LOCATION, LOCATION, LOCATION. Cati italieni crezi ca vor apartament pe Unirii in Bucuresti? Yeah, I thought so.
22.2.2009, 8:04 pm
“Eu stiam ca de datoriile la banca nu poti scapa. Daca banca obtine o hotarare judecatoreasca, angajatorul (oricare ar fi el) are obligatia de a vira bancii o parte din venitul tau iar pentru a scapa de asta nu mai pot”
<>
Cam asta e starea presei romanesti de azi …stare care se reflecta pefect in modul cum se formeaza si se argumenteaza opiniile in media !
Khris, nu mi-o lua in nume de rau ! Iti urmaresc ocazional blogul si recunosc ca esti mai putin “taliban” decat amicii mei de pe blochgul lui Manole ! Asta insa nu inseamna ca nu esti la fel de superficial si “urechist” (scuze duritatea termenului – dar n-am gasit altul mai potrivit) !
“Food for thought” :
- pamantul scade, forta de munca scade etc etc Corect ! The problem is : in conditiile astea nu o sa mai construiasca nimeni o buna bucata de vreme pana cand profiturile (balansate cu riscurile – MARI precum se vede) nu vor justifica activitatea asta economica. Deci efect asupra preturilor : ZERO !
- Ca sa construiesti trebuie bani. Asta inseamna banca ! Care banca deja sta pe x000 de apartamente finantate si nevandute ! Pana cand astea nu se vand “no more financing”. Deci teoretic pretul scade, practic …mai incolo !
- E drept ca unii cu bani se pot apuca AZI de construit la preturile sugerate de tine . Mai nasol e ca, tinand cont de birocratia romaneasca, sub 3 ani nu le ia ca sa termine ! Intre timp unii vor vrea sa cumpere…constructii noi nu mai sunt …si ghici ce se intampla ?! Acum nu zic ca se vor dubla preturile peste noapte – dar procesul va fi de asa natura incat scaderea apocaliptica pe care toti o prezic nu va veni niciodata .
- Un alt punct pe care multi il ignora sau il confunda este diferenta dintre o piata prabusita si “no market”. Ca piata sa fie prabusita trebuie sa am preturi sustinute de o anumita lichiditate a pietei. Care ACUM nu exista . Exista insa expectativa , dorinte si de o parte si de alta …si mult amatorism al comentatorilor si “expertilor” in evaluarea situatiei.
O piata lichida – pentru claritate – este cea in care la fiecare apartament vin 4-5-6 clienti interesati pe saptamana si preturile oferite de ei sunt 1/2 sau 1/3 din ce vrea proprietarul. Nu se face tranzactia …dar exista lichiditate ! Iar probabil vanzatorul va trebui sa inceapa sa isi ajusteze pretul in mod corespunzator, pe termen mediu. Cand insa ai un vizitator pe luna …si ala iti da un pret la shto (ca a citit el pe nu’sh ce blog ca scad preturile) atunci ala e “no market”…si trebuie sa mai asteptam sa vedem “adevaratele” preturi. Motivele blocajului sunt variate – dar in cazul de fata sunt probabil (si intemeiat) de natura psihologica.
- Mai departe, mentionez pretul de 60000 E pt. 2 camere pe care il avansezi. Sa zicem ca cele 2 camere au cam 70 mp (nu au 55-60 ca astea sunt deja comuniste si d’astea sunt destule …ca sa atragi vii cu ceva nou, nu ?). Asta inseamna cam 857E/mp. Minus TVA 19% ( asta cu 5% nu o sa dureze prea mult deci am fi naivi sa ne bazam pe ea) – 720 E/mp. Sa zicem 10% profit . Asta e 75 E /mp (pt. a usura calculul). Deci cost constructie 645 E/mp. Am insa 15% spatii comune …pe care nu le pot vinde ca atare deci le includ in apartament . Pret deci pe mp construit : 645 x 0.85 = 548 E/mp. Minus 100 E/mp terenul (pe punct de CUT calculat) = 448 E /mp. Scadem cam 50 E/mp utilitarele (canalizare , drumuri etc) si iesim cu aprox. 400 E/mp cost constructie fara TVA (dar cu all included : salarii – la alb atentie, personal administrativ, shpagi etc etc ).
Buuuun ! Mai departe vorbim un pic de costurile financiare . Sa zicem ca fac 5000 mp (proiect mediu). Sa zicem ca intr-adevar construiesc cu 400 E/mp si ca iau 80 % din suma de la banca cu 10% pe an. Deci total cost 2000000 euro din care iau 1600000 de la banca. Simplific si ignor TVA-ul , desi orice antreprenor stie cat de important este cash flow-ul (negativ) generat de TVA in perioada de constructie. Proiectul de 5000 mp se construieste cam in 2 ani si se termina de vandut cam in 3 (in vremuri bune). Una peste alta cam 1 1/2 ani trebuie sa platesc bancii dobanda pe imprumut (considerat “tras” la 100% din banca). Asta face 10%x1600000x1.5=320000 E. La 5000 mp revin 65 E/mp. Deci in realitate ar trebui sa construiesc cu aprox 330 E.mp – ALL INCLUDED si sa vand in max. 3 ani TOT ! Pt. 10 % profit PE 3 ANI ! Adica 3% pe an ! Ma rog, 3.33333% pe an.
Ma opresc aici si fac un apel la bunul simt al tau ca si – daca nu potential om de afaceri – macar analist : cine crezi ca ar fi asa de idiot sa intre intr-o afacere de genul asta cu un munte de riscuri (din care iata unele s-au “materializat” chiar azi sub ochii nostrii) si un profit de 3.3% pe an – presupunand ca s-ar gasi banci suficient de inconstiente sa imprumute la 10% pe an – cand ele atrag depozite de la populate dla 8.5% pe an.
Needless to say more – dar sunt curios sa aflu punctul tau de vedere ! Daca se poate te rog as dori sa vorbim de fundamente si nu de 400 E/mp vs. 410 E/mp cat ti-ar fi dat tie din calcule…daca intelegi ce vreau sa spun, nu ?!
Salutari !
PS Apropo de pamantul care scade : du-te in Corbeanca AZI si incearca sa iei pamant sub 100 E de la tarani sub argumentul ca e criza ! Spune-mi ce ti se intampla
))))))
1.1.2010, 1:06 pm
felicitari ptr saspunsul obiectiv de care ai dat dovada!!!
inca mai sunt oameni cu picioarele pe pamant in tara asta care gandesc logic si nu se lasa influentati de amatorismul din presa romaneasca!
22.2.2009, 8:06 pm
Sterge te rog comentariul 53 Khris. E duplicat la 54. Mersi !
22.2.2009, 8:10 pm
Scuze ! Am facut o greseala aici : 10%x1600000×1.5=320000 E. La 5000 mp revin 65 E/mp. Deci in realitate ar trebui sa construiesc cu aprox 330 E.mp
E de fapt 240000E adica aprox 50 E/mp deci construiesc efectiv cu 350E/mp. Nu se schimba insa cu nimic rationamentul.
22.2.2009, 8:42 pm
@Olandezu: chestia cu datoriile la banca ai scos-o din context pentru a sublinia ceva…sigur, fara intentie
Putem face calcule prin care sa demonstram ca pretul pe metru patrat nu poate cobora sub 1000 eur sau 2000 sau char 3000, in functie de interese dar totul se reduce la raportul pret/venit. In momentul asta, un roman mediu are nevoie de salariul pe 10 ani+ pentru a isi cumpara un apartament cu doua camere in timp ce in vest, indicatorul este de maxim 5 (SUA, UK = 3). Preturile se vor reduce pana cand vor intalni cererea solvabila. Iar de construit se va construi, numai ca speculatorii de genul asta ( http://economie.hotnews.ro/stiri-imobiliar-5432775-bjorn-hauge-investitor-piata-imobiliara-nu-mai-avem-nicio-tinta-castig.htm ) vor disparea iar piata se va aseza. Esti naiv daca crezi ca preturile la terenuri nu se vor reduce semnificativ ( http://www.standard.ro/articol_81674_30/darian__valoarea_terenurilor_ar_putea_sa_scada_cu_pana_la_90.html ), costul materialelor de constructii la fel (daca nu se va mai construi, producatorii vor reduce pretul in draci), productivitatea muncii va creste in mod sigur iar profiturile de 50-100% vor deveni istorie. Imi amintesc ca cei de la revista Capital au facut un calcul anul trecut si le-a iesit ca pentru finisari medii, costul pe m2 ar fi undeva pe la 650-700 eur fara teren. Este adevarat ca in imobiliare ciclul de productie este de 2-3 ani, dar asta nu inseamna ca stocul de apartamente existent acum va fi vandut sus, urmand ca reducerile de preturi sa vina prin 2012. Vom vedea cum va evolua piata pana la sfarsitul anului, iar daca preturile nu se vor reduce cu cel putin 25%, dau o bere
O sa scriu maine despre lichiditatea pietei imobiliare.
22.2.2009, 11:57 pm
Mostenirea lui Ceausescu se vede si dupa 20 de ani. Lumea in Romania inca crede in preturi fixe, in pret de productie etc.
Pretul e format dupa LEGEA CERERII SI A OFERTEI. Nimic altceva nu conteaza. parerea notarului sau a agentului imobiliar nici atat.
CEREREA a crescut ARTIFICIAL datorita creditelor bancare oferite oricui, doar pentru ca avea (adesea doar pe hartie) un salariu mare. Si datorita credintei oarbe in cresterea preturilor la infinit. (Care economie ciclica???). Adica lipsa culturii financiare…
Acum, cand creditarea e blocata, asistam la prabusirea cererii, si pe masura ce lumea inglodata in datorii bancare pe care nu le poate achita, si e literalmente obligata sa vanda, creste peste masura OFERTA. O OFERTA prea mare comparativ cu cererea dezechilibreaza si mai mult balanta, si vom asista curand la prabusirea preturilor, exact ca in USA.
Putinii potentiali cumparatori existenti nu mai cumpara nimic! Anticipeaza o scadere si mai mare a preturilor, pe fondul accentuarii dezechilibrului CERERE-OFERTA, si prefera sa astepte OCAZII. E DREPTUL LOR.
24.2.2009, 10:22 am
…uite m-am gandit sa-ti raspund punctual totusi pe pagina asta pt. claritate a dezbaterii :
1. “In momentul asta, un roman mediu are nevoie de salariul pe 10 ani+ pentru a isi cumpara un apartament cu doua camere in timp ce in vest, indicatorul este de maxim 5 (SUA, UK = 3)”.
Asa si ?
Ce raport ai pentru o masina, sau pentru un baril de petrol ? Nu cumva tot ala ? Si asta pt. ca salariul la noi e mai mic din cauza PRODUCTIVITATII mai mici. Creste productivitatea si imbunatatesti raportul. Asta insa – recunosc – nu se face cat ai bate din palme , dar nu inventam noi roata . Intreaba-i pe sloveni, slovaci, cehi, chiar unguri si polonezi cum au facut ! Succes !
2. “CEREREA a crescut ARTIFICIAL datorita creditelor bancare oferite oricui…”
Wrong din nou ! Vorbim de credite ipotecare nu de consum (ALTEX – credit cu buletinul etc) . Daca te-ai documenta un pic in zona asta ti-ar folosi foarte mult, ca aspirant formator de opinie !
Apropo : in US “forclosures” au atins 4 milioane . Da-mi un (UN) exemplu de foreclosure in RO din cauza de nelplata a creditului IPOTECAR contrcatat !
3. “Acum, cand creditarea e blocata, asistam la prabusirea cererii, si pe masura ce lumea inglodata in datorii bancare pe care nu le poate achita, si e literalmente obligata sa vanda, creste peste masura OFERTA.”
…mda …asteptam si tot asteptam … cresterea ofertei !!!
Aici problemele sunt mai “condensate” :
a. Creditarea NU e blocata ! Nu mai e asa facila – dar asta e o alta dicutie . Orice banca da credit pentru achizitionarea unui apartament intr-un proiect finantat tot de ea. Pt. ca pt. ea costul NET e zero (deja a cheltuit banii prin dezvoltator) iar riscul de a NU da creditul e mult mai mare decat de a-l da.
b. Asta cu pe masura ce lumea e inglodata in datorii bancare e legenda urbana a zilei …si a baietiilor de pe “balonul imobiliar” (salutari manole&co !). Cum ziceam, da-mi un exemplu de foreclosure ! Nu zic ca unii (nu putini) nu sunt tensionati si ca nu exista o teama referitoare la locul de munca. De aici insa la apocalipsa descrisa peste tot e cale lunga !
Si ca “checking point” : au trecut cam 6 luni din “criza” cu avalansa de vanzari “obligate” anuntata zi de zi . Ai vazut tu asa ceva ? Ai vazut tu dezvoltatori sa scada pretul cu 50% …desi sunt amenintati de faliment ?! Heelooooo ….?!
Evident trecutul nu se constituie in nicio garantie pt. viitor …insa toti avem creier sa judecam ? …sau nu ?
4. “Putinii potentiali cumparatori existenti nu mai cumpara nimic!…”
Aici ai dreptate 100% !!! Interesant insa e de vazut ce le-a adus asteptarea pana acum :
- scaderi depreturi la apartamente vechi de aprox 25%
))))
- scaderi de preturi la apt noi de 5%
- cresteri de dobanzi la imprumuturl de la banca de 5-7%
- decuplarea de la EURIBOR in cazul unui imprumut contractat (care ii lipseste de un mecanism esential de “hedging” importiva crizei economice)
- avans mai mare de dat
- intrarea in blocaj aproape totala in cazul vanzarii apartamentului vechi pt. a constitui avansul pt. apt. nou (unde e cazul)
- …si evident (tot unde e cazul) mai multe clipe placute petrecute impreuna cu soacra…in acelasi apartament
Una peste alta clientii astia sunt ca aia care nu se duc sa faca plaja ca maine o sa fie si mai mult soare – dar de fapt fara sa isi dea seama intra in toamna si apoi in iarna. Mai nasol ca unii nu vor supravietui sa apuce primavara
))
Bafta !
PS : Nu mi-ai zic ce-ai facut cu excursia propusa de mine in Corbeanca pt. cumparat de teren la pret de criza !!
25.2.2009, 10:24 pm
@olandezu:
1. Un WV Passat costa aproximativ la fel si in Germania si in Somalia. Se poate aplica aceeasi logica si in cazul apartamentelor? Nu cred, deci chestia cu masina sau barilul de petrol cade din start. Puterea de cumparare determina pretul unui produs (care nu este din import) pe o piata. Punct.
Legat de polonezi, la ei pretul mediu de vanzare in Q4 08 pentru un apartament nou a fost de 3600 de zloti/metru2, sau sub 900 de euro cu tot cu TVA. Iar puterea de cumparare in Polonia este cu 50% mai mare decat in RO.
2&3. Vorbim de apartamente noi. Corect, numarul apartamentelor construite in ultimii ani a fost mic dar cel putin jumatate dintre ele au fost cumparate de catre speculatorii straini iar end-userii au fost probabil sub 25%. In conditiile scaderii preturilor, acesti speculatori ar putea arunca in piata mii de apartamente. Un fond norvegian a cumparat 800 de apartamente pe care acum vrea sa le vanda. Cine sa le cumpere? Datorita cresterii dobanzilor si devalorizarii euro, sumele pe care le poti imprumuta cu acelasi salariu au scazut cu 30-40%.
Tine cont de faptul ca in RO, criza nu se afla decat la inceput…
La sfarsitul anului eu voi fi tot aici si vom vedea atunci cine a avut dreptate.
Locuiesc in Timisoara, habar nu am de Corbeanca si de cei care vor sa vanda acolo pamant
26.2.2009, 9:11 am
“Un WV Passat costa aproximativ la fel si in Germania si in Somalia. Se poate aplica aceeasi logica si in cazul apartamentelor? Nu cred, deci chestia cu masina sau barilul de petrol cade din start. Puterea de cumparare determina pretul unui produs (care nu este din import) pe o piata. ”
Khris, facem progrese vad !
Passat-us si barilul de petrol nu costa la fel pt. ca sunt de import ci pentru ca sunt bunuri care pot fi “lichide” si tranzactionate relativ usor pe o piata globala. De aici si pretul lor care este stabilit la nivel international si nu national.
(De ex petrolul romanesc – nefiind de import ar avea alt pret – marota celor care pretind benzina ieftina. Evident fals ! Petrolul – indiferent de unde e extras – are un pret real dat de tranzactiile internationale !)
Oricum ai sesizat bine chestia cu barilul si Passat-ul.
Din nefericire si cu apartamentele problema ramane – oarecum – cam in acelasi registru .
- materia prima (otel, ciment, caramizi, energie etc) face parte din categoria “barilului” de mai sus. Deci preturi internationale ! Ba chiar mai mult (din nefericire) intr-o piata netransparenta si semicartelizata ca a noastra preturile sunt chiar mai mari decat cele date de o piata eficienta, lichida si transparenta ca cea din vest !
- forta de munca e mai ieftina intr-adevar . Desi in ultimii ani salariile (mici comparaive cu localii) ale constructorilor romani din strainatate si cele (mari in comparatie cu alte ramuri ale economiei) ale constructorilor romani din Romania au facut ca diferenta sa scada simtitor – iar pe alocuri sa dispara . Una peste alta sa zicem ca inca putem puncta ceva economii la capitolul salarii, insa sincer vorbind, asta mai ales datorita muncii la negru ! Oricum nu e relevant motivul economiei.
- terenurile – probabil pe alocuri (mult) mai scumpe in RO. Justificat sau nu asta e o alta discutie
- infrastructura – facuta de stat in vest (si recuperata prin impozite) , facuta de dezvoltator a.k.a. clientul final in Ro . Deci cost mai mare ca in vest (in mod relativ vorbesc) !
- calitate si eficienta organizarii si conducerii activitatii – te las pe tine sa imi spui unde e mai buna si implicit mai ieftina
Tragem linie si adunam ? Te las pe tine sa faci si asta !
Si in final un pic de “perspectiva” (mi-a placut expresia asta din filmul Ratatouille ) cu privire la notiuni de “mult” si “putin” :
“Corect, numarul apartamentelor construite in ultimii ani a fost mic” . Gresit ! N-a fost mic, a fost minuscul, cvasi inexistent, cantitate neglijabila, zecimale dupa virgula in orice statistica etc etc etc ! Evident ma refer la apartamente pt. clasa medie – nu la figuri de 2-3-4000 E/mp.
In Bucuresti sunt 300000 de unitati locative iar in 2008 au fost date in folosinta 3750 iar in 2007 doar 1600. Cei 2 ani fiind anii de varf ai constructiilor. Cifrele astea includ si case de vacanta de langa Bucuresti sau case de la tara din Ilfov.
“All in all” vorbim de 10000 de locuinte finalizate in boom-ul imobiliar (2004-2008), din care locuinte “la prima mana” (adica pt. locuire permanenta) probabil ca vre-o 6000. Din ele locuinte medii (sub 1500 E/mp) probabil vre-o 2000.
Si asta intr-o zona cu 3000000 de locuitori si cu 50-100000 noi veniti anual.
Prin comparatie, in Spania i-a lovit criza dupa 12 ani de constructii infernale iar azi stocul de locuinte nevandute din Madrid este de 300-500000 (depinde pe cine intrebi) la o populatie de 5 milioane de locuitori (Madridul vorbesc) .
) nu sunt cel mai fericit sau sugestiv exemplu pe care puteai sa il dai pentru a-ti argumenta “supraoferta ” de pe piata !
Permite-mi deci sa consider ca cele 800 de locuinte citate de tine (din care 70% neterminate – intamplator stiu proiectele in care s-au cumparat , eu fiind din Bucuresti
Si ca un comentariu personal : asta e problema mediei romanesti ! Si anume deconectarea intre cifre si cuvinte . De ex. titlul e “inflatie galopanta in ianuarie” si cifrele din articol arata ca inflatia a fost de 1.2% fata de 0.75% estimata. Sau “somajul creste alarmant” ca sa vezi ca in ianuarie a crescut de la 4.2 la 4.3% . Etc etc . In cazul nostru Evenimentul Zilei ar fi titrat “Piata e inundata de apartamente noi de vanzare” si cifrele ar fi fost : 1000 de partamente construite in ultimii 5 ani la o populatie de 3000000 si la un flux de 50000 noi veniti anual .
Dar daca asa se vinde ziarul…sau se citeste blogul, nu?!
Salutari !
PS : Fara malitiozitate dar daca extrapolez PS-ul tau asa :
“Locuiesc in Timisoara, habar nu am de Corbeanca si de cei care vor sa vanda acolo pamant
…dar imi exprim opinii despre evolutia imobiliara in RO (in conditiile in care Bucurestiul e cea mai mare piata imobiliara a tarii) ”
…se numeste din nou ca am scos afirmatia ta din context ! No offence !
26.2.2009, 8:11 pm
http://www.cartiermetropol.ro
http://www.cartiermetropol.ro/preturiapartamente.pdf
Preturi practicate inainte si dupa momentul initial al crizei.
mp construit desfasurat la cheie = 500 euro + TVA
Este ancorat in realitate ?
27.2.2009, 10:45 pm
Ihim !
Ce-nseamna : “Imaginiile cuprinse în acest site sunt doar cu scop ilustrativ ?i nu angajeaz? societatea.”
Nu cumva este spus in mod politicos : “hartia (computerul) poate suporta orice ?”
He he he ! Naivitatea are si ea pretul ei …chiar daca aparent iti confera liniste !!!!
Bafta (ca pt. succes iti trebuie munca) !
28.2.2009, 12:25 am
Felicitari Khris pentru site.
Toata analiza ta este extrem de pertinenta. Din pacate nimeni nu poate prevede cu exactitate viiitorul. E clar ca evolutia preturilor locuintelor pe ultimi 3-5 ani nu a mai avut legatura cu realitatea. Presiunea exercitata de cerere a fost mult prea mare iar toate fondurile acelea speculative ne-au facut foarte mare rau. E interesant, pe masura ce apar proiecte ca cele de mai sus, (sper sa se si realizeze) ca preturile celor vechi sa ajunga cat mai repede la o valoare cat mai tranzactionabila. E clar ca preturile locuintelor vechi (~1200 euro/mp) nu are nici o legatura cu realitatea. Realitatea este accea in care pretul materiei prime+ manopera nu depaseste 400 de euro/mp. Deci daca proiectele noi incep sa se dea cu 5-600 euro+tva/mp cele vechi vor fi cu cel putin 30 % mai jos nu? Asta inseamna ca cele vechi vor fi cam la 400 euro/mp. Deci avem ap 70 mp la aprox 30.000 euro. Poate in functie de zona cu un 20-30 % mai mult. Mda…vom trai si vom vedea.
PS: Sunt din zona proiectului de mai sus si o sa merg sa cer mai multe detalii.
Bye
2.3.2009, 12:54 pm
@olandezu:
“Imaginiile cuprinse în acest site sunt doar cu scop ilustrativ si nu angajeaza societatea.â€
Inseamna ca designul interior reprezentat in fotografii nu constituie reper obligatoriu. Mai exact obiectele de mobilier, electrocasnice, mocheta etc…
Stiu ca este greu de crezut dar ma astept ca macar aici sa se considere ca acest pret este sustenabil. Este tipul de proiect care aduce cat mai repede preturile la realitate.
Este dificil cu increderea, mai ales in vremurile acestea tulburi, dar mai traiesc si oameni onesti care vor si pot face lucruri bune.
6.6.2009, 3:32 pm
Pana cand ajung la pretul real.