Imobiliare Publicat la 23.1.2010 26 comentarii
Ce se mai aude despre indicele oficial al pietei imobiliare?
La sfarsitul anului 2008, Institutul National de Statistica ne promitea ca din 2010, vom avea un indice oficial al pietei imobiliare calculat pe baza preturile reale de tranzactionare inregistrate de catre notari, insa cel putin in ultimele sase luni, nu am mai auzit nimic despre acest subiect. Mai mult, pe situl INS nu apare nicio data de lansare, astfel ca este posibil ca proiectul sa fi fost din nou amanat.
Zilele trecute l-am auzit pe dl Ion Marin – vicepresedintele Uniunii Nationale a Notarilor Publici din Romania – declarand la The Money Channel ca deocamdata, un astfel de indice este imposibil de realizat pentru ca preturile se stabilesc in functie de interesul de moment al vanzatorilor si cumparatorilor si ca din aceasta cauza, variaza foarte mult chiar si pentru acelasi tip de imobil localizat in aceeasi zona, iar un pret mediu nu ar reflecta corect realitatea din piata.
Mai departe, dl Marin ne-a dat si un exemplu: “biroul meu notarial se afla intr-un bloc, iar daca vreau sa ma extind prin cumpararea unui apartament alaturat, vecinul imi va cere un pret mult mai mare decat daca l-ar vinde altcuiva”. Am ramas mut ascultand o asemenea justificare, si mi-am dat seama ca de fapt unii nu doresc transparenta pietei imobiliare romanesti.
Cu alte cuvinte, inteleg ca din punctul de vedere al notarilor, este mai bine ca preturile sa fie stabilite aleatoriu, fara sa avem un reper oficial, iar asta ma face a ma intreb de ce in tarile civilizate poti afla preturile de tranzactionare din fiecare zona a unei localitati dar in Romania nu? Pentru ca vrem din nou sa fim originali?
Cu cat o piata este mai transparenta, cu cat exista mai multe informatii despre ceea ce se intampla pe piata respectiva, cu atat mai usor pot fi evitate tepele de orice fel.
Totusi, cat de greu poate fi sa culegi datele de la notari, sa le introduci intr-un soft si sa apesi enter?
PS: am trimis ieri un e-mail INS cerand detalii privitoare la momentul lansarii indicelui pietei imobiliare, insa nu am primit inca raspuns.
Cristian Orgonas, Timisoara, blogger din 2008. Am 10 ani experienta in Vanzari, Supply Chain si Achizitii, iar pe acest blog public articole pe teme economice.
23.1.2010, 12:59 pm
Te surprinde ca in .ro nu se doreste transparenta pietei? Eu stiu apartamente pt care anul trecut se cereau 140k Euro (dar proprietarul ar fi negociat pana la 135k) si care s-a vandut acum cu 53k E… Cum ar fi sa avem acces la aceste informatii din punct de vedere al bancilor, al statului doritor de taxe (inclusiv notariale), al marilor si micilor investitori in imobiliare (unii dintre ei oameni politici cu multa influenta)?
Cu cat oamenii stau mai mult in bezna, cu atat se vor impotrivi mai mult oricarei forme de lumina! Cu cat piata e mai putin transparenta, cu atat minciunile pot fi mai mari si nimeni (din cei care au un cuvant de spus) nu vrea sa se termine cu minciunile.
23.1.2010, 1:09 pm
Iti dau un pont: cand scrii catre astfel de institutii, ca sa iti raspunda, fa apel la legea accesului la informatii publice. Este adevarat ca raspunsul iti vine in 30 de zile, dar iti vine
In ceea ce priveste indicele imobiliar, initiativa despre care vorbesti este un hei-rupism si nimic mai mult. Un indice imobiliar facut cum trebuie necesita resurse mari, pe care statul roman nu a fost niciodata dispus sa le investeasca.
23.1.2010, 1:16 pm
Radu: notarii vin cu preturile, iar autoritatile cu datele legate de constructia imobilului, chiar nu inteleg ce fel de resurse uriase sunt necesare pentru a pune cap la cap informatiile astea si astfel sa aflam cat costa in zona X un apartament cu doua camere confort 1 decomandat construit din prefabricate in anul 1985.
23.1.2010, 1:51 pm
Lucrurile nu sunt atat de simple cum par la prima vedere. Este nevoie de o metodologie bine pusa la punct, indicele trebuie sa aiba subindici sectoriali, geografici, pe tipuri de imobile, datele trebuie culese pe o perioada suficient de lunga de timp, etc.
Ceea ce se face in Romania de catre Institutul National de Statistica pe principiul sondajului si apoi la extrapolarea datelor la intreaga economie da rezultate care pot fi extrem de distorsionate.
Indicele imobiliar nu trebuie sa fie o cercetare statistica prin sondaj, ci o integrare sistematica a unui numar urias de date si grija de a nu se obtine rezultate distorsionate.
Daca te vei documenta putin in legatura cu metodologia indicilor imobiliari din alte tari, vei vedea ca resursele necesare nu se reduc la o raportare de rutina facuta de notarul public.
23.1.2010, 2:05 pm
@khris
Faza cu autoritatile care vin cu informatii legate de constructia imobillui e destul de inexacta. Am facut in ultimii ani doua tranzactii imobiliare in Bucuresti si de fiecare data nu am prea gasit informatii legate de anul construirii (erau acte despre primul contract de inchiriere – secvential s-ar putea deduce anul darii in folosinta – dar nu se scria nimic de anul construirii). La prima tranzactie credeam ca cei de la fisc au in baza de date (deh impozitul e si in functie de anul constructiei) informatii despre toate blocurile (doar nu eram primul din acele blocuri care isi deschidea rol fiscal). Am fost surprins ca totul s-a redus la cele declarate de mine in formular.
Iar legat de alte informatii care se culeg si pe baza carora se construieste indicele imobiliar parca am auzit la un moment dat vorbindu-se de detalii precum: apropierea fata de unitati de invatamant, apropierea fata de parcuri, accesul la mijloace de transport in comun etc.
28.1.2010, 10:43 pm
Draga Cristi,
nu te obosi sa obtii raspunsuri transparente si la subiect de la dl. Zilisteanu.
Domnia sa a aparut mai mereu “pe sticla” in momente cheie ale ciclului de viata imobiliar. Niciodata insa nu si-a sustinut afirmatiile iresponsabile cu argumente economice. Se plasa cu declaratiile in trend si atat.
D-le Zilisteanu, sunteti penibil DACA DOAR DATI PONTURI tinand cont de calitatea dvs in comunitatea “specialistilor” imobiliari.
Ar fi trebuit sa fie de acum 10 ani (cel putin de atunci va cunosc eu) preocuparea principala a dvs si a celorlalti colegi de breasla, sa luptati ptr creearea / copierea unui sistem informational in domeniu care sa va dea posibilitatea sa anticipati si sa argumentati tendintele pietei !
Dar, comunitatea patronilor de agentii imobiliare n-a fost in stare sa se reuneasca sub O SINGURA ASOCIATIE, recunoscuta de autoritati, sa faca un set de reguli, sa adopte o conduita stricta in afaceri, sa trieze aspirantii la meseria/ocupatia de agent imobiliar !
Asadar, postati la ARAI, aici initiatorul isi doreste probabil ajutoare, nu “specialisti”
29.1.2010, 12:10 am
Raspunsul vine, cf. legii, in 10 zile (max. 3, daca esti ziarist) si NUMAI daca nu poate fi aflat imediat (trebuie “investigat” unde se afla raspunsul corect, trebuie cautat prin arhivele nu-stiu-cui samd.) in 30 zile – dar pt. 30 zile trebuie justificare BUNA
Daca raspunsul nu vine in termen se face reclamatie administrativa – dupa aceea se poate merge mai departe (daca e cazul), in instanta.
Daca se spune ca e vorba de “informatii clasificate” se poate contesta motivul “clasificarii”
Daca raspunsul e nesatisfacator se poate trece direct la reclamatia administrativa (de regula se mai incearca, totusi, sa se rezolve pe cai mai “amabile”, adica se merge pe un fel de “comunicare personala”, in ideea ca loaza care a dat raspunsul nu e decat incompetenta, nu neaparat de rea-credinta
)
samd. – oricum, ideea de a apela la Legea 544/2001 nu e rea deloc
23.1.2010, 1:22 pm
@khris
Donarea catorva mii de euro la notar cu ocazia tranzactionarii unei cloace/parloage este rasplatita cu o… parafa.
Antecomentatorul are dreptate. Pentru ca notarul sa… copy-paste valoarea de tranzactionare, tipul imobiliare si zonei… cred ca suma… s-ar dubla. Nici nu vreau sa ma gandesc cat ar costa un .xls + e-mail la INS odata pe luna.
23.1.2010, 1:26 pm
AC: creste workloadul pentru notari, la asta nu m-am gandit
Ore suplimentare, oameni in plus, bataie de cap samd, si toate astea pentru ca prostimea sa afle niste preturi…
23.1.2010, 2:21 pm
“Antecomentatorul” se incapataneaza… “in text”, omitand faptul ca din hobby asa ceva se poate face intr-o ora… pe luna.
INS a avut la dispozitie 2 ani de zile sa opteze pentru o formula… in excel si… un buget mai mare decat ad-sens-ul lui renderman.
23.1.2010, 1:58 pm
@ Ion Radu Zilisteanu
Cred ca in aceasta situatie INS nu se bazeaza pe sondaje ci pe raportari exhaustive. S-ar putea insa sa fie problematic numarul extrem de scazut de tranzactii (deh criza din 2009) din fiecare celula de sectorizare si care face dificila stabilirea bazei de referinta.
23.1.2010, 1:59 pm
Chestia cu resursele, munca in plus la notari, nu e o justificare. Informatii suplimentare pot fii cerute contra cost, de exemplu pretul mediu pe judete sa fie gratis, insa daca vrei sa aflii preturile din codul tau postal datele tranzactiilor, etc, platesti. Asa fac olandezii, parca ei vroiau sa ne ajute sa facem un sistem la fel. UIte un link, stiu ca e in olandeza:
http://www.kadaster.nl/index_frames.html?inhoud=/particulier/producten/product_koopsommen.html&navig=/particulier/nav_serverside.html%3Fscript%3D1
23.1.2010, 3:08 pm
Si cum ar trebui taxele notariale si impozitele statului legate de preturile reale
Pentru ca anul trecut plateai taxe la niste preturi aberante din listele notarilor. Vindeai un apartament la 50000 eur si ei iti luau taxe la 65000 eur (ca asa au ei in listele lor calculate de niste nenorociti cu un an in urma)
23.1.2010, 3:11 pm
Nu trebuie sa surprinda pe nimeni capacitatea redusa de reactie a autoritatilor. Eu consider ca sistemul bancar ar trebui sa joace rolul de lider al initiativei de crestere a transparentei pietei imobiliare. Bancile sunt cele care se confrunta cel mai mult cu nevoia de a administra eficient riscurile semnificative asociate finantarilor imobiliare. In Polonia, de exemplu, Asociatia Bancilor a lansat in septembrie 2004 sistemul denumit AMRON, la care au aderat majoritatea institutiilor financiare, finantarea proiectului fiind oferita de catre Banca Mondiala.
23.1.2010, 3:22 pm
Pana cand situatia activelor bancilor, a restantierilor etc. nu va fi limpede, ma tem ca un asemenea indice nu va iesi pe piata, pentru ca e nasol sa afli ca in zone in care bancile au finantat, sa zicem, achizitii cu 100k, ultima oara s-a vandut cu 55k. Pana una alta statul roman are nevoie de banci, deci are nevoie sa mentina confuzia pe piata asta. Confuzia asta seamana cu “cerneala” de sepie, este mentinuta voit ca sa nu se afle adevarul si sa nu se mareasca panica din piata. Bancile s-ar putea trezi brusc cu o rata de default fenomenala pentru ca o multime de oameni si-ar baga picioarele in rate, cu toate riscurile de rigoare: sa fie urmariti ca niste caini pana isi sting datoria fata de banca. Mare branza: or sa fuga 1-2 ani in Italia, or sa munceasca 1-2 ani la negru, pana la urma va veni si la noi o lege a falimentului personal, fiindca nu se poate altfel. In rest sunt perfect de acord cu cineva de mai sus, ce mare filozofie sa faci acest index? Oricat de multe componente ar avea, domnilor, in anul de gratie 2010 exista Excelul… tabele pivot… la o adica pui mana si pe Access… In alte tari complexitatea indicelui e data si de numarul fenomenal de tranzactii, cu milioanele, de complexitatea demografica si geografica… Nu e cazul Romaniei. Plus ca, daca vrei cu adevarat sa faci treaba, poti porni cu pasi mici, nu te obliga nimeni sa faci indicele national, poti porni cu orasele principale si il extinzi incetul cu incetul. Dar nu exista vointa pentru asa ceva. Vointa care domneste asupra Romaniei vrea ca romanul sa nu fie cu mult mai destept decat o vita din staul.
23.1.2010, 4:04 pm
Contraargument la un indice oficial:
In 2009 am cumparat un spatiu comercial ca persoana fizica de la o persoana juridica : Pret real 60.000 euro. Pret declarat la notar 10.000 lei. q.e.d.
23.1.2010, 4:09 pm
Alta prostie!
Cum sa ai un indice al preturilor imobiliarelor cand acest domeniu este intro mare …….. degringolada si unde nu este nici un indicator valabil de vanzare/cumparare.
Un domn mai sus spunea ca a reusit sa vanda DOUA nu stiu ce si nu a gasit datele de constructie!? Inseamna ca acel domn este un amator notoriu si un speculant, deoarece fiecare constructie TREBUIE sa aiba CARTEA CONSTRUCTIEI, care contine un set de acte (relatii si cursuri pentru a cauta ceea ce trebuie in aceea carte le dau CONTRACOST!?) NECESARE si OBLIGATORII.
Daca un prost cumpara un apartament sau o “hardughie” fara acele date este, din start PACALIT.
O constructie care nu are in spate asa ceva nu merita nici 0 lei. Este o constructie FANTOMA si care la primul cutremur se duce …jos si FARA NICI O DESPAGUBIRE.
Imi dau seama cum marii experti imobiliari (a se citi – PACALICI) lucreaza.
DRagul meu, dumneata ai o “fixa” cu acest domeniu, dar scuza-ma, dar toate articolele postate pe blog sunt dupa … ureche si facute din cartile expirate de economie capitalista.
Dragul meu, ECONOMIA CAPITALISTA a murit de mult, iar prohodul s-a facut din 2008 incoace.
Si eu sunt economist (mie rusine sa spun asa ceva), dar perioada este bulversanta pentru toata “adunatura” de economisti.
Nu doresc sa intru in detalii, dar ne indreptam cu pasi mari spre alceva inca nedefinit si de neimaginat. Acest viitor poate fi sau haosul generalizat sau razboiul. INca nu s-a lamurit in laboratoarele de … interese ce va urma.
Noi suntem numai “papusile” … papusarii sunt in alta parte, poate in spatele nostru!!!!!
23.1.2010, 4:33 pm
cand incerci sa cumperi , constati ca pe net sunt la vinzare toate apartamentele din Bucuresti . Imobiliarii au grija ca la o oferta reala sa fie nouazecisinoua de oferte false , ca sa nu te poti descurca . Degeaba exista siteuri faa intermediari , de fapt si acolo au patruns imobiliarii . Ar trebui ca toti cei interesati sa cumpere sau sa vinda , sa introduca la rindul lor informatii false in sistem , sa fie derutati si imobiliarii , nu numai cetatenii care vor sa vinda sau sa cumpere
. Cat despre notari….puah….ei se folosesc e legi si …IN TARA ASTA LEGEA NU E FACUTA SA AJUTE CETATENII .
23.1.2010, 4:33 pm
Am lucrat in State la o firma care facea asta (chiar mult mai mult decit atit). Aveam vreo 70 de milioane de proprietati rezidentiale. Noi cumparat data de la o alta firma, o prelucram si ofeream produsele noastre (valuation service) catre banci, in principal. Efortul si resursele necesare pentru a realiza asa ceva (accross USA) au fost mari, dar acolo totul e posibil. De exemplu, datele din Los Angeles de la notari erau trimise pe microfilm in Filipine, unde erau introduse in baza de date. Pe urma suferea verificari si corectii, si erau corelate cu datele de la taxe. Pe urma erau folosite niste modele de evaluari facute de un prof. universitar din Hawai. Ma gindisem sa fac si eu asta in Romania cind m-am intors de acolo. Dupa ce am vazut cum stau lucrurile, mi-a cam trecut pofta (am vorbit cu un functionar la primarie despre asta si primul lucru care m-a intrebat a fost “si mie ce imi iasa la faza asta” ? )
23.1.2010, 5:22 pm
Daca alegem procedura cu microfilm in Filipine… ar fi de-a dreptul imposibil.
1. Realizarea unei baze de date cu tranzactii cloace/parloage e … par la ceas.
2. Stabilirea unor indici imobiliari e… copy-paste. Metodologia de calcul a indicilor din afara e PUBLICA.
23.1.2010, 6:09 pm
Khris, daca acest indice s-ar fi dorit cu adevart, atunci l-am fi avut in piata de multa vreme. La fel si cu votul electronic…
Din pacate toata aceasta asteptare naste efecte secundare:
- asa cum bine sesizai, se lasa impresia ASCUNDERII unor date. Adica o cronicizare a LIPSEI DE TRANSPARENTA;
- lasa loc indicilor realizati pe baza ofertelor, pe care ii consider un instrument rudimentar. Atata timp cat preturile in piata se negociaza intre 5-30%, nici macar trendul nu mai este unul realist. Nu mai vorbesc de valoarea in sine a pretului/mp [util/construit]
@Radu – metodologia o fi complexa, insa nu e deloc complicata. Stii prea bine ca orice student poate sa o implementeze, atata timp cat are informatia bruta.
23.1.2010, 7:40 pm
“…Cu alte cuvinte, inteleg ca din punctul de vedere al notarilor, este mai bine ca preturile sa fie stabilite aleatoriu, fara sa avem un reper oficial, iar asta ma face a ma intreb de ce in tarile civilizate poti afla preturile de tranzactionare din fiecare zona a unei localitati dar in Romania nu? Pentru ca vrem din nou sa fim originali?…”
– trebuie sa spun, cu scuzele de rigoare, ca citatul de mai sus tradeaza un pic de ignoranta (elegant spus..)
– cum adica, pretul nu trebuie sa fie stabilit doar de catre partile contractante, ci trebuie impus de altcineva (eventual de stat, nu?)
– atata timp cat in Romania nu exista un control real al veniturilor, orsicine putand cumpara orice bun, platind pretul tranzactiei cu sacosa de bani , e o iluzie sa crezi ca acel cumparator (vanzator) va declara pretul real la notar, de dragul statului, respectiv al notarului, care sa-l taxeze la valoarea reala a tranzactiei (de regula o valoare mult mai mare dacat cea declarata in acte); expresia “preturi reale de tranzactionare inregistrate de catre notari”, din pacate (sau din fericire?!), nu contine niciun silogism.
- A face referire la ce si cum este in Vest, ca si cum tot ce-i acolo e demn de urmat, ma duce cu gandul la o alta epoca, cand ne inspiram fortat dupa alt orizont geografic..
- cei care vor sa faca afaceri imobiliare dupa un “mercurial” dat de INS sau de orice alta institutie publica, mai bine sa se lase de meserie…; nici macar expertizele imobiliare solicitate de banci, in vederea garantarii de credite (mai mult sau mai putin profesionist facute), nu pot sa stabileasca in piata un anumit “curs de schimb” imobil-bani.
in concluzie:
“indice oficial al pietei imobiliare ” = indice real al pietei imobiliare, o iluzie !
24.1.2010, 11:34 am
@Mordecai
Exact tipul acesta de atitudine ne-a tinut si ne tine in spate in orice demers de-a schimba lucrurile. Punerea in discutie publica a unor astfel de propuneri reprezinta un pas inainte, indiferent daca sunt sau nu fezabile in acest moment. Taierea din fasa a oricarei propuneri folosind argumente de tip: “imposibil”, “si asa vin altii la fel”, “oricum nu exista lege in tara asta” nu rezolva lucrurile.
24.1.2010, 7:36 pm
Problema “atitudinii”, draga Ing, e o chestiune buna de colocvii si simpozioane; realitatea este mult mai prozaica.
- autorul articolului interpreteaza o declaratie a unui oficial UNNPR, ajungand la o concluzie cel putin bizara: “Am ramas mut ascultand o asemenea justificare, si mi-am dat seama ca de fapt unii nu doresc transparenta pietei imobiliare romanesti.”
- de fapt ce declarase persoana respectiva: ” ca, DEOCAMDATA, un astfel de indice este imposibil de realizat pentru ca preturile se stabilesc in functie de interesul de moment al vanzatorilor si cumparatorilor si ca din aceasta cauza, variaza foarte mult chiar si pentru acelasi tip de imobil localizat in aceeasi zona, iar un pret mediu nu ar reflecta corect realitatea din piata” .. si mai dadea exemplul cu apartamentul vecin, pe care, daca ar dori s-al cumpere, i s-ar cere un pret mult mai mare decat unei alte persoane, care nu are un interes special (si poate o persoana cu mai putini bani..sic).
- de aici, si pana la “…mi-am dat seama ca de fapt unii nu doresc transparenta pietei imobiliare romanesti”, cred ca e o distanta mare..
- daca vorbim de prezent, ACEASTA ESTE REALITATEA ! (si stiu ce vorbesc..).
Discutia publica, de genul “..astfel de propuneri reprezinta un pas inainte..” ma induioseaza..
Se doreste o piata transparenta?, atunci discutati despre controlul real al veniturilor (al averilor), care sa faca imposibila orice tranzactie cu bani proveniti din activitati neimpozitate (cel mai cunoscut caz fiind acela al banilor adusi cu sacosa de romanii din afara.. si la asta ma refeream, printre altele, in comentariul anterior) si totodata care sa dea dreptul la deducerea costurilor din venitul impozabil (sunt diverse metode de a pune in practica acest lucru). In acel moment, nu vad cine va mai declara un pret fictiv la incheierea tranzactiei.
Cred ca tinta care s-a dorit a fi urmarita este falsa.
24.1.2010, 9:28 pm
Vineri dimineata am avut treaba la un notar. Pana sa intru la el (mai erau doua persoane inaintea mea cu o succesiune), seful biroului s-a tot plimbat de la o camera la alta, tunand si fulgerand la adresa unui articol (nu stiu ce citise, n-a vrut sa ne spuna si noua, dar cam banuiesc) pentru ca o sa ajunga sa faca publice toate tranzactiile imobiliare… (de fapt pretul lor), iar asta i-ar cauza pierderi serioase si la bani, si la clienti!… Nu lucrez in bransa, pot doar sa intuiesc de ce (poate ca cele afirmate de Khris sunt cat se poate de adevarate). Se pare ca treaba asta, cu indicele oficial ii deranjeaza si pe unii avocati (tot vineri am discutat cu doi, framantandu-i – culmea – aceeasi problema).
Lansez mingea la fileu, poate sunt gasite oaresh’ce motive pentru situatia asta?
26.1.2010, 2:55 am
deci, hai sa fim seriosi!
indicele se poate realiza cel putin pentru tranzactiile bazate pe credit ipotecar;)
indicele, chiar daca n-ar fi mega-ultra-indicele CS, tot ar fi un pas inainte fata de orbecaiala prezenta!
chiar si la ora actuala se mai spala bani prin piata imobiliara, iar un indice ar lumina putin lucrurile (si nu e cazul!!!)
intermediarii tranzactiei sunt foarte fericiti cu o piata intunecata si pentru ca asta le confera lor o putere mai mare in diverse imprejurari in relatia cu clientii;)
plus mai este si rezistenta omului la schimbare. similara cu a functionarilor din adminstratie.sau a monopolistilor?;)
ps: sa va spun ca si intermediarii sunt plini de investitii imobiliare?;))