Daca in prima parte a acestui articol am scris despre bursa si fondurile de investitii, acum voi scrie despre imobiliare si depozite bancare, voi recomanda un portofoliu de investitii si voi trage cateva concluzii.

Imobiliare

In ultimele luni, sectorul imobiliar a fost cel mai discutat sector al economiei, toti avand o parere legata de evolutia preturilor imobilelor. Insa, trebuie sa avem in vedere faptul ca piata rezidentiala (apartamente/case) nu reprezinta decat 10-20% din total constructii, restul de 80-90% fiind reprezentat de infrastructura, constructiile de birouri (unde rata de neocupare este printre cele mai mici din Europa, deci loc de crestere a pietei mai este), spatii de depozitare (cred ca vor fi vedetele anului 2009) si spatiile comerciale (cele de tip mall si hypermatket), iar cei care  se grabesc sa cante prohodul sectorului de constructii doar pe baza scaderii preturilor in sectorul rezidential ar trebui sa se mai gandeasca.Â

Insa un singur lucru este sigur: preturile la apartamente vor scadea, dar procentele vor diferi foarte mult in functie de zona, amplasare si dotari, cele mai expuse fiind apartamentele vechi, amplasate la periferia oraselor. In ceea ce priveste media scaderilor, cred ca fata de sfarsitul anului 2008, scaderile vor ajunge la 20-25% pentru imobilele vechi iar pentru cele noi nu va depasi 10-15%. Pe ce ma bazez cand nu “prevestesc” o prabusire a preturilor cu 40-50%?

Apartamentele vechi s-au ieftinit in 2008 in medie cu 20-25% iar o ieftinire de inca 20-25% in 2009 ar duce practic preturile la jumatate fata de maxime si nu cred ca vor fi multi proprietari care vor accepta sa vanda atat de ieftin, pentru ei fiind preferabil sa inchirieze apartamentele in asteptarea unor vremuri mai bune iar de vandut vor vinde doar cei care sunt constransi sa o faca. Asa cum, atunci cand preturile au crescut fara nici o justificare economica, cererea solvabila devenea tot mai limitata, la fel si acum, daca preturile vor scadea abrupt, oferta va deveni tot mai limitata. Deblocarea creditarii in a doua parte a anului viitor va oferi o oarecare sustinere preturilor dar sunt absolut convins ca valorile de la inceputul anului 2008 nu vor mai fi atinse.

O mentiune speciala legata de piata chiriilor: in mod normal, daca numarul apartamentelor oferite spre inchiriere va creste, chiriile ar trebui sa scada sau, cel mult, sa ramana la acelasi nivel, insa toti specialistii spun ca acestea vor creste, ceea ceea ce este un nonsens din punct de vedere economic. Dar voi reveni in curand cu un articol separat pe aceasta tema.

Si pentru a exemplifica mai bine cum stam cu preturile comparativ cu vestul Europei, am sa va spun urmatoarea stare de fapt: mi-am petrecut Craciunul in Germania la Stuttgart, unde am cunoscut un neamt care avea un apartament cu o camera (nu garsoniera), 35 de m2, amplasat intr-o zona relativ buna a orasului. A vrut acum cateva luni sa il vanda iar suma maxima pe care a primit-o a fost 40.000 de euro, respectiv mult mai putin decat ar costa acelasi apartament in oricare dintre orasele mari din Romania. Si pentru ca nu a putut sa il vanda, l-a inchiriat cu 200 eur/luna, o suma cu care in Bucuresti cu greutate gasesti si o camera de nefamilisti.

Este evident faptul ca asistam la un balon imobiliar si ca preturile in Romania vor scadea, dar acest lucru se va intampla in timp si nu atat de repede pe cat vor unii care se asteapta la preturi de 10-15-20.000eur/apartament anul viitor.

Cat priveste preturile apartamentelor noi, evolutia acestora trebuie tratata complet diferit fata de evolutia preturilor apartamentelor vechi. Aici, pretul este influentat de mai multi factori: TVA-ul plus alte taxe, costul materialelor, mana de lucru, costul finantarii si profitul dezvoltatorului. Daca in ceea ce priveste taxele, costul finantarii si al mainii de lucru nu se pot face prea multe in sensul scaderii acestora, cu totul altfel stau lucrurile cand vorbim despre profiturile obtinute de producatorii de ciment si dezvoltatori de ansambluri rezidentiale (printre cele mai mari din economie) dar intrebarea este daca acestia vor accepta o sacrificare a profiturilor in scopul scaderii preturilor si deci, al cresterii vanzarilor, sau vor prefera sa isi reduca activitatea, pentru ca cerere va exista oricum (mai ales pentru producatorii de ciment).

Dezvoltatorii vorbesc tot mai des despre reducerea suprafetelor apartamentelor pentru a mentine preturile la un nivel mai scazut iar in traducere libera, acest lucru inseamna ca sunt mai dispusi sa sacrifice standardul de confort decat sa renunte la profit. Ramane de vazut care va fi si reactia clientilor pentru ca daca procedeaza in acest mod, este posibil ca unii dezvoltatori sa ramana in brate cu niste apartamente care vor fi si scumpe, si mici si prost construite.

Celor care doresc sa isi cumpere un apartament le spun ca ar trebui sa mai astepte, existand toate sansele sa cumpere mai ieftin pe la mijlocul/sfarsitul anului viitor. In aceasta situatie ma aflu si eu: doresc sa imi cumpar un apartament vechi cu doua camere (50-60m2) in Timisoara, dar deocamdata preturile sunt prea mari – desi au scazut de la 65-70.000 eur la 55-60.000. Sper sa il iau la sfarsitul anului viitor sub 50.000, o sa va tin la curent.

Depozitele bancare

Investitia traditionala a pensionarului, depozitul bancar pare cel mai indicat mod de a-ti investi banii in aceste momente in care nimic nu mai pare sigur, insa va pot spune ca nu cred nici macar in proportie de 1% ca anul 2009 va aduce vreun faliment bancar. Preluari poate, dar nu falimente. Indiferent de informatiile care vin “pe surse”, cred ca sistemul bancar romanesc este unul solid si fara probleme deosebite.

Nu sunt genul de persoana care sa isi tina banii intr-un cont bancar si de aceea nu voi insista foarte mult pe aceasta varianta de investire a banilor desi este adevarat ca in acest moment, dobanzile la depozite sunt atragatoare. Sunt la fel de convins insa de faptul ca aceste dobanzi vor incepe sa scada in urmatoarele luni, concomitent cu scaderea de catre BNR a ratei dobanzii de referinta, continuand sa ramana insa real pozitive (peste nivelul inflatiei). Acum, mai mult decat oricand, “cash is king” va fi refrenul aflat pe buzele majoritatii investitorilor si este de asteptat ca aceasta varianta de investitii sa devina vedeta anului 2009.

Depozitele bancare reprezinta o metoda foarte buna de conservare a banilor in asteptarea unor oportunitati de investitii mai riscante si de aceea, daca aveti disponibilitati, este mai bine sa ii tineti la banca decat la saltea.

Recomandarile mele

Avand in vedere cele scrise mai sus, pentru 2009 recomand urmatorul portofoliu de investitii:

Actiuni la bursa: 40% din total portofoliu, din care Sif5 – 25%; Sif2 – 25%; BRD – 20%; TEL -15% si TGN 15%

Depozite la banci: 40%, din care 10% in EUR si 30% in Lei

Obligatiuni: 20% (sau puteti investi aceasi suma in fondurile mutuale cu venit fix);

La sfarsitul anului voi trage linie si voi calcula randamentul obtinut de un asemenea portofoliu.

Concluzii

Anul 2009 va fi un an in care profitul se va realiza cu greu si facand uz de multa inteligenta, dar va fi si anul in care se vor pune bazele unei cresteri mai sanatoase a economiei. Vor disparea speculatorii imobiliari, in multe dintre sectoarele economiei cererea si oferta se vor alinia la un nivel acceptabil pentru toata lumea dar in acelasi timp, vom vedea si multe falimente, in special in sectorul IMM (pentru pesimisti: in vest, si in perioadele de boom economic 90% din companiile nou infiintate dau faliment dupa primul an).

Aveti bani? Nu ii tineti la ciorap. Investitii cu cap iar sfatul meu este sa luati in considerare urmatoarele oportunitati: unele actiuni la bursa, fondurile de investitii, pensia facultativa, asigurarile de viata tip unit-link si eventual depozitele bancare. Evitati complet imobiliarele si actiunile companilor ale caror operatiuni depind in masura semnificativa de finantare bancara.

In ceea ce priveste cursul valutar, ar fi o mica oportunitate de a specula pe cursul leu/eur doar in prima parte a anului, avand in vedere ca eu vad cursul crescand usor in primele luni si scazand sub 3.9 ron/eur la sfarsitul anului viitor. Nici aici nu sunt de acord cu cei care prorocesc devalorizarea leului spre 4.4-4.5 ron/eur iar logica imi spune ca BNR va apara cursul in momentul in care acesta va trece de 4-4.1 ron/eur, avand in vedere ca o devalorizare rapida a monedei nationale creaza dificultati foarte mari celor care au de rambursat credite in euro, si aici nu ma refer in primul rand la cei care au contractat credite de consum, ci la companiile care s-au indatorat pentru a efectua investitii.

Sunt convins ca anul 2009 va aduce oportunitati de investitii mai multe decat am avut in anii 2007 si 2008 la un loc, iar peste 12 luni vom vedea cine si cat a castigat.

Ne asteapta un an interesant pe care vi-l (si mi-l) doresc unul mai bun decat anul care tocmai a trecut.

Share

Tags: curs valutar, depozite bancare, dobanzi, Imobiliare, investitii