Economie Imobiliare Publicat la 18.1.2009 84 comentarii
Sfarsitul legendei si inceputul normalitatii in sectorul imobiliar
La inceputul anului 2008, toti specialistii se intreceau in predictii optimiste in ceea ce priveste cresterea preturilor apartamentelor, cei mai pesimisti indicand doar o incetinire a ritmului de crestere a acestora. Investitorii anuntau lansarea unor proiecte imobiliare cu valori ce depaseau sute de milioane sau chiar miliarde de euro iar sectorul constructiilor avea de departe cea mai importanta dinamica de crestere dintre toate sectoarele economice.
In doar sase luni insa, situatia s-a schimbat radical, piata incepand initial sa gafaie iar mai apoi sa se blocheze complet. Cum s-a ajuns aici? Pentru a intelege ce s-a intamplat, trebuie sa apelam la istorie.
Incepand cu anul 2000, pretul apartamentelor a inceput sa creasca dupa ce in anii precedenti au evoluat oarecum liniar, fara mari variatii de la un an la altul. In anul respectiv, pretul mediu al unei garsoniere in Bucuresti se situa in jurul a 6000 de dolari, respectiv 6500 de euro (sursa), salariul mediu net lunar se situa la 107 eur (2.139.138 lei vechi) deci pretul unei garsoniere era echivalent cu 61 de salarii medii nete. Opt ani mai tarziu, aceasi garsoniera valora 70.000 de euro in timp ce salariul mediu net a crescut la 350 de euro (1300 ron), raportul pret/venit crescand de la echivalentul a 61 de salarii la echivalentul a 200 de salarii ceea ce inseamna ca romanul mediu trebuie sa isi economiseasca tot salariul timp de 17 ani pentru a isi cumpara o garsoniera. In acesti opt ani, preturile medii ale apartamentelor au crescut cu 1000%+ in timp ce veniturile au crescut cu doar 330%, creand astfel o prapastie uriasa intre preturile locuintelor si puterea de cumparare a populatiei.
In ceea ce priveste chiriile, daca in 2000 in Bucuresti o garsoniera se inchiria in medie cu 80 de euro (75% din salariul mediu), in 2008 chiria ajungea la 350 de euro (egala cu salariul mediu), deci corelatia chirii/venit este mult mai stransa decat cea preturi/venit. Din punctul meu de vedere, evolutia chiriilor reflecta cel mai bine modul in care evolueaza si puterea de cumparare intr-o tara – in SUA spre ex., indicele de corelatie dintre evolutia chiriilor si evolutia venitului se situeaza in jurul a 99% (sursa)
O alta modalitate de a compara preturile imobilelor din diferite tari prin prisma puterii de cumparare este aceea de a raporta pretul pe metru patrat la PIB-ul pe locuitor. In anul 2007, o agentie imobiliara solvena a realizat un studiu (Romania nu a fost inclusa) prin care a comparat costul mediu al unui apartament de 60 metri patrati si cu o vechime de 20 de ani, amplasat la 15 minute de centrul orasului (au fost considerate doar capitalele tarilor). Raportand preturile apartamentelor la PIB per capita, au rezultat urmatoarele valori: in Varsovia, un polonez isi poate cumpara 9 m2 de locuinta pe an, solvenul 9,2 m2 in Ljubljana in timp ce capitalele Europei de vest sunt mult mai ieftine – Berlin (18,4), Roma (16,1) si Viena (15,9). Deducem de aici ca in Europa de Est, pretul imobilelor raportat la puterea de cumparare este cel putin de doua ori mai mare decat pretul celor din vest (sursa).
Folosind acelasi raport, am calculat ca la un PIB de 130 de miliarde de euro si un pret mediu in Bucuresti de 1500 de euro pe metru patrat, un roman isi poate cumpara in fiecare an aproximativ 4 metri patrati de locuinta. Comparand aceasta cifra cu cea aferenta Berlinului spre exemplu, vedem ca preturile imobilelor in Romania sunt de cel putin patru ori mai mari decat cele din capitala Germaniei.
Dar care au fost motivele cresterii accelerate a preturilor in ultimii opt ani? Din punctul meu de vedere, principalele cauze sunt urmatoarele:
-
evolutia extrem de slaba a sectorului constructiilor intre anii 1990-2005, perioada in care numarul apartamentelor date in folosinta a fost extrem de mic, ceea ce a creat o tensiune in piata avand in vedere ca numarul celor care aveau bani sa isi cumpere un apartament crestea mai repede decat numarul apartamentelor livrate, constructorii nemaiputand tine pasul cu explozia consumului. Aceasta stare de fapt a generat o concurenta intre cumparatori, piata fiind practic una a vanzatorilor;
-
Aparitia speculatorilor investitorilor straini, in special fonduri de investitii, care cumparau apartamente la kilogram in speranta ca preturile vor exploda. In ultimii ani, numarul apartamentelor noi livrate pe piata nu a depasit 10.000 anual, dintre care mai mult de jumatate au fost cumparate de catre aceste fonduri, romanilor neramanandu-le altceva de facut decat sa se lupte pentru cele cateva mii ramase;
-
Profitul absolut uluitor pe care dezvoltatorii il incorpotau in pret, profit care in unele cazuri depasea 100% (cunosc pe cineva in Timisoara care in 2007 mi-a spus ca daca nu castiga cel putin 100% nu se apuca de lucru);
-
Producatorii de materiale de constructii in special cei trei mari de pe piata cimentului – nu faceau fata comenzilor si din acest motiv, vindeau marfa in primul rand celui care platea mai bine;
-
Cresterea pretului terenurilor pana la un nivel la care o investitie imobiliara nu se mai justifica din punct de vedere economic;
-
Exploxia creditarii bancile puneau la dispozitia clientilor bani din ce in ce mai ieftini si mai usor de obtinut.
In toata aceasta perioada, cresterea preturilor a fost intretinuta si de specialistii in domeniu, specialisti care justificau o asemenea evolutie prin cresterea puterii de cumparare a romanilor, insa o aceasta explicatie nu sta in picioare daca ne uitam la dinamica raportului pret/venit aferent ultimilor 8 ani. Privind acest raport, era clar inca din 2005-2006 ca ne aflam in plin bubble imobiliar iar spargerea acestuia nu era decat o problema de timp.
Unde ne aflam acum? Citesc aici despre cel mai mare esec de pana acum al unei companii imobiliare pe piata romaneasca, situatie care ma face sa ma gandesc la modul in care aceste companii doreau sa investeasca in RO: incropeau un proiect, puneau in vanzare apartamentele fara sa sape nici un metru cub de pamant (cei mai sofisticati gaseau rapid finantare bancara pentru inceperea lucrarilor) iar in momentul in care vindeau 20-25% dintre apartamente eventual toate unor speculatori investitori straini – se apucau de constructie. In acest mod, practic lucrau doar cu banii clientilor, singurele investitii fiind cele in achizitia pamantului, asta in cazul in care proprietarul pamantului nu se asocia cu investitorul.
Acum, confruntati cu lipsa cumparatorilor, multe dintre companiile care utilizau schema de mai sus se afla in situatia de a nu mai avea bani pentru continuarea lucrarilor, astfel incat sunt convins ca acest “faliment” nu va fi decat primul dintr-un sir lung de falimente care vor avea loc in urmatorii doi ani.
Perioada urmatoare va aduce o reasezare a pietei, profiturile vor scadea vertiginos iar jocurile vor fi facute in primul rand de catre dezvoltatorii care pot livra imobile cu un raport pret/calitate in linie cu asteptarile consumatorilor.
Parerea mea legata de evolutia in 2009 a preturilor imobilelor mi-am expus-o aici, pe termen lung insa (5-10-15 ani), este evident faptul ca raportul pret/venit va tinde sa il egaleze pe cel din economiile dezvoltate. Puteti vedea in tabelul de mai jos valorile acestui raport in SUA, Germania si UK:
| Â | Pret mediu imobile 2006 $ | Venit salarial mediu 2006 $ | Raport pret/venit lunar |
| SUA | 225000 | 2250 | 100 |
| Germania | 292000 | 3400 | 86 |
| UK | 385000 | 3700 | 104 |
| Medie | 300667 | 3117 | 97 |
Din pacate, pentru Romania nu putem calcula un astfel de raport in cauza lipsei datelor oficiale in ceea ce priveste pretul mediu al unei locuinte. Institutului National de Statistica i-au trebuit 18 ani de democratie pentru a porni acest proiect si doar de la 1 ianuarie 2010 vom afla care este acest pret mediu. Luand insa in considerare un venit mediu lunar de 350 eur si un raport pret/venit mediu de 97, pretul unui imobil in RO ar trebui sa se situeze in jurul a 34.000 de euro.
Insa, indiferent care va fi cifra comunicata de catre INSSE in 2010, un lucru este sigur: anul 2008 a reprezentat sfarsitul legendei si inceputul normalitatii in sectorul imobiliar romanesc.
Nota: datele statistice sunt luate de pe site-ul INSSE iar cursul valutar este cel mediu comunicat de catre BNR pentru 2000 respectiv 2008
Cristian Orgonas, Timisoara, blogger din 2008. Am 10 ani experienta in Vanzari, Supply Chain si Achizitii, iar pe acest blog public articole pe teme economice.
18.1.2009, 10:29 pm
mda!
In primavara lui 2003 am vazut cu adevarat cresterea preturilor in Bucuresti si am pus-o pe seama deblocarii creditarii. Pentru ca atunci nu se construise mai nimic nou si ajunsesem sa na vindem apartamentele de la unul la altul.
Abia din 2005 am vazut cresterea ca urmare a unor proiecte noi ce aduceau un plus de calitate.
Din 2008 mi-a fost clar ca preturile sunt infulentate de speculatii pe modelul descris mai sus de tine pentru ca scazuse calitatea/confortul dar preturile ramasesera sus.
Din pacate, cu investitorii (speculatorii) “tepuitl”, proiecte intepenite si cu accesul la credite limitat, cred ca ne vom intoarce la nivelul anilor 2003…
18.1.2009, 10:50 pm
@mutulik: nu stiu unde se vor duce preturile, insa este sigur ca apartamente vechi nu vor mai avea niciodata preturile din 2007
18.1.2009, 10:57 pm
cu siguranta nu!
Cred insa ca e anormal ca un apartament nou de 80-100 mp sa se vanda la pretul cu care iti faci o casa de 250 mp., iar aceasta criza nu e decat o binemeritata palma care sa-i trezeasca pe unii…
18.1.2009, 10:59 pm
Pot sa pun, cu citare, maine postul pe Hotnews?
18.1.2009, 11:00 pm
@Dan Selaru: cu siguranta
citare si link
multumesc
Later Edit: cititi va rog e-mailul meu
18.1.2009, 11:02 pm
O observatie: in 2000 salariul mediu oficial o fi fost el pe la 107 euro, dar o gramada de romani lucrau “la negru” ca sa nu plateasca 40% impozit. Iar cei care isi permiteau sa cumpere locuinte faceau parte, in principiu, din aceasta categorie. Asadar, mi se pare un pic gresita premisa de la care au pornit calculele (desi stiu ca nu ai cum sa pornesti decat de la niste date oficiale).
Totusi, idea generala este ca, in opinia mea, preturile au crescut chiar mai mult decat prezinti tu in articol.
18.1.2009, 11:21 pm
“pe termen lung insa (5-10-15 ani), este evident faptul ca raportul pret/venit va tinde sa il egaleze pe cel din economiile dezvoltate”
Sper sa fie asa. Totusi, pe ce te bazezi? Adica presupui o crestere a numarului de apartamente noi livrate anual, sau ai in gind si alte premise?
Excelent articol.
18.1.2009, 11:45 pm
preturile tind sa se egalizeze cu ce ? ca si in tarile dezvoltate vom avea volatilitate ridicata pe piata imobliara
oricum o statistica reala nu se poate face deoarece pana acum majoritatea tranzactiilor se pe hartie nu s-au facut la pretul real
la fel e si cu salariile care in mare parte erau platite la negru
18.1.2009, 11:47 pm
@skortzy: acolo unde se poate, trebuie sa lucram cu cifrele oficiale, altfel batem campii. Dar ai dreptate in principiu.
@Andruska: peste 10 ani, economia Romaniei va deveni mult mai matura si va tinde sa aiba aceeasi indicatori de evaluare ca si economiile dezvoltate. Ceea ce s-a intamplat pana acum in sectorul imobiliar (si nu numai), tine de capitalismul primitiv.
18.1.2009, 11:59 pm
[...] cei mai pesimisti indicand doar o incetinire a ritmului de crestere a acestora.”, scrie Khris pe blogul lui. Folosind o buna metodologie de calcul, el a calculat ca la un PIB de 130 de miliarde [...]
19.1.2009, 12:46 am
Cei 350 de euro reprezint? venitul mediu din statistic?. ÃŽns? exist? o pondere însemnat? a lucrului “la negru”, care distorsioneaz? aceste statistici. Studiul Mercer asupra salariilor indica pentru Bucure?ti o medie de 800 de euro/lun?, ceea ce este mai aproape de realitate (ca amuzament, 350 euro – 1200 lei – este salariul mediu la un lucr?tor de la salubritate, 1000 – al unui zilier în pia??). Deci, pre?ul unui imobil în Bucure?ti, ar trebui s? fie undeva spre 80,000 de euro. 34.000 este o valoare ridicol?, chiar ?i pentru condi?iile de criz?. Numai dac? lu?m un cost de construc?ie de 500 euro/mp (media actual? fiind de cca 700), ob?ii cca 30.000 euro ptr. 60 mp. Adaug? terenul, utilit??ile, costul finan??rii proiectului, TVA, taxe ?i impozite, costuri de vânzare ?i ajungi destul de departe de 34.000 euro.
19.1.2009, 12:46 am
Imi amintesc cum la inceputul anului 2008 ma certam cu niste prieteni care nu credeau in ruptul capului ca piata imobiliara o sa se prabuseasca. Unul dintre ei se pregatea sa investeasca in doua apartamente, convins fiind ca dupa ce le va aranja putin o sa scoata pe ele un profit de 30-40 la suta. Din nefericire, pentru el, nu a apucat sa le vanda deoarce exact cand a terminat si invetsitiile in amenajare a inceput sa scartaie piata. A apucat sa plimbe cativa potentiali clienti pe la ele, dar erau in marea lor majoritate cumparatori care asteptau sa le solutioneze banca creditul si faceau introspectii pe acest fond – ei practic nu aveau banii. Si nici nu i-au mai avut, pentru ca inca din vara lui 2008 bancile incepusera tiptil sa limiteze creditul imobiliar, sub pretexte diferite – ba ca mai trebuie nu stiu ce hartie, ce garantie, sa se mai aduca un girant, un venit, etc. Povestea se termina si mai trist, acum cele doua apartamente au schimbat deja 2 randuri de chiriasi – primul val a fost al studentilor care au venit in Bucuresti cu banii parintilor, i-au tocat si s-au trezit pe la inceput de Decembrie ca nu mai pot sa-si permita chiria si s-au mutat prin camine. A reusit sa gaseasca inca un rand de chiriasi si spera sa fie mai bine deoarece pareau ok, adica familie cu job-uri in regula si aparent solvabili, dar …criza! Ambii chiriasi l-au instiintat ca nu-si mai permit chiria si fie o scade drastic, fie sunt nevoiti sa plece. Amicul a incercat sa joace tare, crezand ca este doar o renegociere, din pacate era adevarat, iar acum cauta, cu disperare si cu un pret mai mic, chiriasi noi care sa se mute in cele doua apartamente incepand cu luna februarie, dar se pare ca niciuna dintre agentiile la care a apelat nu-i poate gasi clienti noi. La inceput i-au explicat ca inca nu s-a desmortit piata, ca sa astepte sa treaca luna Ianuarie -care este o luna “moarta’, etc … in realitate se pare ca se intampla schimbari serioase si in zona inchirierilor. Deja se discuta serios despre exodul catre rural, asa ca este foarte posibil sa asistam si la o reducere drastica a chiriilor, mai ales a chiriilor pentru office. Stiu deja 3 firme care se descurcau cu o chirie de 3000 – 4000 de euro , iar acum s-au mutat in apartamente de bloc cu 500 de euro si si-au recalculat toate cheltuielile.
In alta ordine de idei, felicitari pentru articol! Sunt de acord cu el in cea mai mare parte, am mici rezerve fata de planurile pe termen lung. Mi se pare ca este riscant sa faci evaluari pentru 5-10-15 ani. Dinamica schimbarilor este infinit mai accelerata, nu cred ca oamenii mai au rabdarea de a astepta atatia ani o schimbare. Societatea de consum a inoculat o filozofie noua (mai ales generatiei tinere) – totul se intampla acum! nu am timp sa astept 5 ani ca sa vad o schimbare. Asa gandesc marea majoritate a tinerilor din intreaga lume civilizata, nimeni nu-si mai face planuri pe termen lung, ci pe termen scurt si foarte scurt. Asa ca, din acest moment, orice este posibil, iar previziunile sunt doar niste rapoarte pe hartie care justifica leafa unor statisticieni si sociologi ce-si fundamenteaza inca cercetarile actuale pe baza unor studii comparate cu date vechi si deja depasite de situatia reala a vitezei cu care au loc transformarile in societati si in asteptarile umane.
Cer scuze pentru comentariul lung si pentru eventualele greseli, l-am scris in graba si dintr-o bucata, fara revizuire! Spor!
19.1.2009, 12:50 am
@Cristian Banu: 34000 de euro ar trebui sa coste in medie o locuinta in RO, nu in Bucuresti
@cititorul de bloguri: nu am facut evaluari pentru urmatorii 5-10-15 ani, am spus doar ca indicii de evaluare vor tinde sa ii egaleze pe cei din tarile mai avansate decat noi.
19.1.2009, 12:59 am
ÃŽn cazul acesta e prea mare
3/4 din locuin?ele din mediul rural sunt sub 10.000 de euro.
19.1.2009, 1:00 am
@Kris : este corect ce spui, dar cu o conditie
Tarile mai evoluate, sa ramana pe loc 
. Ceea ce este foarte posibil, insa e la fel de posibil ca in scurt timp, tarile evoluate sa faca un downgrade pana la nivelul nostru 
– glumesc, dar conditia ramane valabila
19.1.2009, 1:29 am
[...] cel mai mic habar (de exemplu nu fac previziuni sau pronosticuri sportive sau imobiliare, las asta oamenilor care stiu ce vorbesc), dar in unele cazuri mai gresesc. Poate nu m`am documentat destul, poate m`am grabit… Cine [...]
19.1.2009, 3:01 am
@cristian banu: vezi ca studiul Mercer a avut la baza numai multinationalele. Mai precis, 124 de firme. In Bucuresti sunt vreo 15.000 de firme active, deci e greu de crezut ca esantionul e reprezentativ pentru altceva, decat… multinationale. Si, mai precis, pentru multinationale de la middle-manageri in sus, ca la Cora te asigur ca nici o casiera nu castiga 800 de euro. Nici telefonistele de la Orange nu au 800 de euro. Nici aia de la call-center de la BCR (si nici macar tipele de la ghiseu). Esti bancher cumva? Pai atunci, dupa ce te trezesti din vise, vezi ca si 34.000 de euro s-ar putea sa ti se para mult.
19.1.2009, 3:41 am
test
19.1.2009, 3:49 am
destul de corecta analiza ta cu urmatoarele observatii:
tu compari veniturile celei mai defavorizate clase din america cu media caselor din cele mai bune zone rezidentiale si obti acel raport de 100. mai mult, anul 2006 a fost pentru america ceea ce a fost 2007 pentru romania. adica varful bulei imobiliare.
raportul corect pentru statele unite, daca luam in considerare media veniturilor, fara a tine cont de extreme si daca le comparam cu media locuintelor in care sa fie incuse si apartamentele si nu doar casele pe teren de 1000mp+, este de 50-60. cam acesta este indicele corect pentru state. venitul mediu pe famile este intre 60 000 – 120 000 anual, ce e sub aceasta suma reprezinta clasa de saraci lipiti pamantului, iar ceea ce e peste 120 000 este clasa de mijloc, cei cu venituri mari.
ca inginer, am o casa mare, cumparata in 2001, trei dormitoare 180 mp si un venit personal de 80 000- 90 000 pe an, sotia mai face 51 000, iar rata la casa este de 1329 pe luna. cam aici se invart cei care o duc normal, restul sunt fazanii care s-au inghesuit la credite in perioada de bula si care s-au intins peste puterile lor, dar acestia nu sunt mai mult de 15-20% din total
19.1.2009, 4:00 am
exista zeci de state in care iti cumperi o casa mai mult decat decenta, trei dormitoare, utilitati, sosele asfaltate, scoli, pe teren de 1/4 acri ceea ce e egal cu peste 1000 de metrii patrati, magazine si tot ce vrei la preturi de 80 000 -120 000 de euro, cam cat costa un apartament intr-un bloc comunist din romania. nu??
19.1.2009, 4:56 am
khris si mircea, cred ca discutatii despre chestii complet diferite. Mircea despre o casa uriasa, de 180 mp, khris despre un “imobil” generic.
Ce ar trebui sa comparam nu sunt preturile caselor ci preturile pe mp. Intrebarea corecta e cate salarii/mp ar trebui sa coste. Apoi, daca romanii isi vor permite sa cumpere case de suprafete mari, asta e altceva, nu mai e umflare de balon ci crestere a nivelului de trai.
Tb avut in vedere ca materialele sunt cam la fel de scumpe in Romania ca oriunde in lume, si ca munca e mai ieftina. Pretul terenului e umflat speculativ si o sa scada masiv. Exista destul teren pentru toata lumea, mai ales daca autoritatile isi asuma rolul de dezvoltare a infrastructurii. Eu cred ca un pret “corect” e undeva in plaja 800-1000E/mp util. Asta asigura recuperarea investiei si un profit decent, intr-o locatie cu pamant ieftin.
Deci la dezumflarea balonului, vom avea preturi sustenabile pe la 40 – 50.000 E/apartament nou de 2 camere de 50 mp, ceva mai mult pentru locatiile bune, ceva mai putin pentru blocurile vechi. Daca romanii vor vinde sub preturile astea, va fii pentru ca sunt fortati de criza economica, ca in anii ’90
19.1.2009, 8:29 am
stelian, esti foarte optimist. eu, ca inginer in domeniu, iti spun clar. preturile sustenabile pentru romania in acest moment si corecte din punct de vedere economic(tinand cont de preturi corecte atat la teren cat si manopera si materiale de constructie) e undeva la 200-250 euro pe mp. atat, restul sunt speculatii si vise frumoase cu cai verzi pe pereti.
sa nu uitam ca toate salariile mari din romania au fost generate de cosumul scapat de sub control, alimentat de frenezia si inconstienta creditarii. doar bancile, vanzatorii de masini si materiale de constructii, precum si agentii imobiliari faceau bani seriosi in romania. restul celor cu salarii mari erau exceptii, iar marea majoritate a romanilor fac in medie 300 e pe luna. deci, de unde vor achita ei 50 000 pentru un apartament de doua camere?
mai mult, sa nu uitam ca doar acum sase ani pretul unui apartament era de 10 000 de dolari. repet, cu cat e mai performanta economia romaneasca fata de acum sase ani? asta daca taiem motorul cresterii economice, adica tocmai explozia necontrolata si nesustenabila a sectorului imobiliar, a vanzarilor de masini pe credite si alte produse de import.
ce anume produce romania ca cei din vest sa isi doreasca asa de mult si sa fie dispusi sa plateasca preturi care sa alimenteze salarii de mii de euro din care sa platim case de zeci si sute de mii. ecuatia e simpla. avem ceva de vandut care sa ne asigure salarii mari? si ce anume? materii prime si cherestea sau ce? dacia aia care se vinde pentru ac e ce mai ieftina de pe piata? pai cum vrei sa ai salarii mari daca produsul e cel mai ieftin. sau poate vindem mobila si ne facem milionari, sau grau, sau carbune. haideti sa fim realisti, romania este o tara agrara, subdezvoltata, foarte, foarte saraca. intr-o asemenea tara nu ai de unde sa sustii preturi de paris la locuinte.
trebuie sa ne vedem lungul nasului si sa intelegem ca acest moment a fost unul istoric irepetabi in urmatorii 30 de ani. industria si economia a bubuit pentru ca era o bula la nivel mondial si nu mai conta calitatea si costul produselor. se vindea totul ca painea calda. nu a fost meritul nostru, am fost luati de vant si impisi de la spate de situatia internationala. din pacate in urmatorii 20 de ani se vor plati borcanele sparte, v-a trebui sa strangem cureaua si sa paltim datoriile. cate dintre sectoarele economice romanesti vor fi capabile sa concureze cu cele din europa, intr-o economie in recesiune, sa faca performanta si calitate si sa ofere preturi mici?
te asigur, vor fi foarte foarte putine. vom trai in continuare din exportul de cherestea si materii prime, ca un stat subdezvoltat si ne vom minti in continuare ca imobiliarele de la noi au valoare mare, ca suntem milionari in euro, atat ca nimeni nu ne va oferi niciodata pe ele atat cat am vrea noi sa credem ca valoareaza. puteti sa visati in continuare la preturi corecte de 1000 de euro pe mp, dar va asigur, acele preturi sunt duble fata de ce se practica acum in sua, tara in care veniturile sunt cam de zece ori mai mari decat in romania.
VISE PLACUTE! DAR AR FI BINE SA VA TREZITI, CA ALTFEL INTRATI IN COMA!
19.1.2009, 9:07 am
@khris
am preluat si eu date din articolul tau despre imobiliare, cu precizarea sursei
excelent realizat. Bravo!
dar nu stiu de ce nu merge trackback-ul
am stilizat putin si mi-a iesit ca viitorul nu e foarte roz
http://taifuns.blogspot.com/2009/01/piata-imobiliara-trecut-prezent-si.html
19.1.2009, 10:06 am
Bun..?i apare întrebarea…pre?urile nu mai cresc, cel pu?in momentan, dar de sc?zut nici nu vor sc?dea, mai ales pân? la acei 34k…deci, cum o s? ajung? românul “burghez”, f?r? salariu de 5-6k €, s?-?i permit? o cas?, f?r? s?-?i dea ?i hainele de pe el?
19.1.2009, 10:08 am
@C Banu: asta este si problema, nu este suficient sa avem o medie buna, daca ea este formata 90% din piata se afla la extreme: in mediul rural, preturile sunt ridicol de mici iar in mediul urban ridicol de mari.
@Mircea: din cate imi dau seama locuiesti in SUA si deci nu te contrazic, insa am lucrat cu cifre oficiale. Sunt singurele pe care ne putem baza.
@Stelian: am mentionat in articol ca pretul pe metru patrat comparat cu PIB per capita este de patru ori mai mare in RO decat in Vest
@Taifun: mersi. Nici eu nu stiu de ce nu merge
19.1.2009, 11:00 am
[...] a publicat recent un articol în care analizeaz? pe baze solide, bine documentate, situa?ia actual? a pie?ei imobi…, raportându-se la contextul [...]
19.1.2009, 11:08 am
[...] parere competenta despre piata imobiliara ii apartine economistului timisorean Cristian Orgonas, preluat de Dan Selaru pe blogul sau: "Sfarsitul legendei si inceputul normalitatii in [...]
19.1.2009, 11:23 am
http://romanianuda.blogspot.com/2009/01/khris-tianity.html
19.1.2009, 11:26 am
@ACostel: am vazut articolul, iti voi raspunde printr-un comentariu pe blogul tau in cursul zilei de astazi
19.1.2009, 12:01 pm
Foarte bun comentariul. Excelente completari din partea celorlalti. Totusi, vreau sa va atrag atentia asupra unei probleme numite model cultural. Deciziile oamenilor si deci si preturile nu au la baza doar motive economice, deseori nici macar nu au explicatii rationale (ci doar rationalizatoare).
In stabilirea unui pret, modelul cultural este, in opinia mea, unul esential. Si aici avem o problema. Populatia urbana este in mare masura o populatie rurala insuficient urbanizata. Este rezultatul modernizarii fortate din epoca comunista. E o drama a unor oameni smulsi dintr-un mediu. Nu vreau sa insist, desi de aici avem si lipsa de intelegere si apetenta pentru ceea ce inseamna spatiul public (civilizatiile taranesti au alte repere decat cele urbane). Pana aceasta problema cu modernitatea se rezolva vor mai trece zeci de ani. Intre timp, revenind la problema noastra, modelul cultural impune fiecaruia sa aiba o casa a lui. Acesta este modelul traditional. Si nu doar pentru el, ci si pentru copiii lui. Atata vreme cat modernizarea va fi incompleta, si acesta e un proces de zeci de ani, acest model cultural va presa asupra pietei imobiliare ridicand valoarea oricarei proprietati in ochii majoritatii.
Desigur, nu vreau sa contest faptul ca miscarea de populatie, conditiile economice, cele de creditare etc. influenteaza si pot produce sau dezumfla o bula. Spun doar ca tratarea preturilor la locuinte doar pe argumente rationale tinand de modele economice nu poate explica realitatea. Ca o consecinta, da, preturile sunt in scadere si probabil vor mai scadea, insa nu, in zonele urbane din Romania viitorilor 10 ani nu cred ca vom ajunge la un raport salariu mediu / metru patrat ca in America sau ca in Germania. La noi va fi mai mare din considerente de model cultural.
Desigur, pe termen foarte lung, peste cel putin 10-20 de ani, probabil ca vom ajunge acolo. Dar, cum bine zicea cineva, pe termen lung toti vom fi morti, asa ca nu mai conteaza, si, in plus, aceasta recuperare a modernitatii de catre Romania presupune niste conditii externe favorabile pe care nu le putem controla.
19.1.2009, 12:11 pm
[...] parere competenta despre piata imobiliara ii apartine economistului timisorean Cristian Orgonas, preluat de Dan Selaru pe blogul sau: "Sfarsitul legendei si inceputul normalitatii in [...]
19.1.2009, 12:19 pm
atata timp cat in jurul bucurestilor infrastructura ramane la pamant si pretzuril din oras raman relativ supraapreciate.
locuiesc in jurul stuttgartului si aici am legatura cu metroul la circa 70 de km in afara orasului, nemai vorbind ca sub aeroport exista legatura de metrou etc,…
acum ganditziva dece cineva s-ar inghesui in bucurestiul afumat ,sa dea 1000 de eur la mp daca la 40de km de buc pe DN1A potzi cumpara teren cu 20€ mp ?
logic cu ce vrei sa ajungi la munca , la bucuresti? masina este in momentul de fatza un mijloc de transport scump, incet si poluant…asadar un metrou ar fi necesar! si sa nu se apuce cineva sa faca socoteala la un metro subteran caci faptul ca se numeste metro nu il defineste ca neaparat subteran.
dar pana se dumiresc politicienii ca pot face si spagi sa sa si realizeze ceva tre sa ma vina o revolutzie !!! aici iau exemplu germania ! si aici exista spagi date politicienilor insa nu se face rabat de la calitate…
19.1.2009, 12:37 pm
Printre motivele enumerate de tine pentru explozia preturilor lipsete unul, zic eu, destul de important si posibil decisiv: lipsa protectiei chiriasilor de catre stat. Si o sa explic si de ce e important. In Berlin, spre exemplu, marea majoritate a locuitorilor stau in chirie, chiar si cei care au venituri foarte mari, de ordinul sutelor de mii de euro pe an. Aleg aceasta cale deoarece au protectie din partea statului. Acolo chiria in mod absolut necesar toate cheltuielile, reparatiile si renovarile de care are nevoie casa. Astfel oamenii opteaza pentru chirie fiind mai comoda, ei platind doar o suma fixa pe luna si nemaiavand nici un stres cu nimic. S-a spart ceva, il suna pe proprietar, trebuie zugravit il suna pe proprietar etc., iar proprietarul e obligat prin lege sa rezolve toate aceste probleme. La noi nu numai ca proprietarii nu vor sa investeasca nimic in inbunatatirea casei pe care o inchirieaza si nici nu vor sa auda de plata chelutielilor sau de reparearea eventualelor stricaciuni inerente, dar chiar daca ca chiriasi decizi sa faci anumite inbunatatiri, te poti trezi a doua zi dat afara din casa deaorece statul nu iti ofera nicio protectie. In acest fel, in Berlin cererea de locuinte pentru cumparare e mai mica, oamenii preferand sa stea in chirie fiind chiar mai comod decat sa ai propria ta locuinta, iar in Bucuresti cererea e mai mare deoarece oamenii vor sa isi cumpere o locuinta datorita stabilitatii pe care o ofera. Din pacate statul roman e impotent in protejarea cetatenilor sai, mai ales a chiriasilor, si daca nu ar fi venit criza am fi vazut in continuare cum proprietarii de locuinte isi bat joc de cei care vor sa cumpere sau sa inchirieze. Venind criza, o sa vedem destui cum o sa intre in faliment, fiind datori vanduti datorita lacomiei lor nemasurate si isi vor da seama ca daca au o garsoniera de inchiriat in Berceni nu mai sunt dumnezei.
19.1.2009, 1:15 pm
Poate ca in Bucuresti salariul mediu este de 800 €, dar in provincie este mai mic de 350 €, iar in provincie (vorbesc de orasele mari si medii din provincie si satele din imediata lor apropiere) discrepanta dintre salarii si pretul apartamentelor este mai mare.
19.1.2009, 1:15 pm
Khris, excelenta analiza dar ma intreb daca un crash in domeniul imobiliar nu venea oricum, independent the criza economica mondiala. In Cluj cel putin se observa o cadere libera a constructiilor (nu si a preturilor insa) inca de prin 2007, cand nu multi scriau despre ce sta sa vina peste noi.
Adevarul e ca nu stiu daca sa ma bucur sau sa plang alaturi de agentii si “patroni”. Ma bucur ca pentru multi a fost intr-adevar o palma bine meritata pentru lacomia si oportunismul de care au dat dovada (dar in capitalism lacomia si oportunismul nu sunt neaparat concepte negative) dar nici nu imi convine cand stiu ca odata cu piata imobiliarelor si a constructiilor s-au dus la fund si alte sectoare auxiliare care ma afecteaza mult mai direct.
19.1.2009, 1:18 pm
@Ionel: mai devreme sau mai tarziu, toate preturile vor fi fundamentate economic. Asa se intampla in economiile dezvoltate.
@Cristian – am fost de Craciun la Stuttgart si nu pot sa spun decat ca infrastructura este una ireprosabila.
@Ictin: este clar, romanul s-a nascut proprietar iar chiriasii sunt demni de dispret. In ceea ce ii priveste pe proprietari, exista in toate orasele romani cu pensie/salar de 1-2-300 de euro care stau in apartamente de 50-100k+ dar care primesc ajutor de incalzire de la stat. Vor mai trece o gramada de ani pana vom intelege ca statul la oras nu este un “must”, ci trebuie sa iti permiti sa stai acolo.
19.1.2009, 1:20 pm
Excelent articol.
Totusi o observatie: pretul locuintelor nu poate sa plece strict de la valoarea veniturilor. Chiar daca in Romania veniturile sunt mai mici decat, sa zicem, in Germania (si asta in principal din cauza productivitatii muncii) pretul otelului este la fel (e drept ca si asta s-a prabusit la 50%).
Iar referitor la articolul in care dadeai predictii economice pe 2009, deja cea cu cursul euro a cazut si ar fi bine poate sa dai un update. prognoza mea: scadere economica 5..6%. Sper sa nu fiu mama Omida, vorbim la sfarsit de an.
19.1.2009, 1:22 pm
@Tudi: din pacate explozia preturilor din ultimii ani va duce si la o implozie de aceeasi dimensiuni, cu efecte foarte perverse in toate domeniile economice. In asemenea momente, eu caut sa gasesc si partea buna a lucrurilor si cel putin din acest punct de vedere, aceasta criza va aseza piata, desi aceasta asezare se va lasa cu multi morti si raniti.
19.1.2009, 1:50 pm
Din articol lipseste o parte esentiala a analizei pietei imobiliare: raportul cerere-oferta. Bula imobiliara a existat din doua motive: raport cerere-oferta favorabil (adica cerere uriasa, oferta mica) si existenta finantarii pentru cerere, atit prin credit cit si indirect prin reducerea impozitarii pe salar care a dus implicit la cresterea veniturilor unei parti destul de mari a populatiei. Speculatorii nu ar fi aparut daca nu ar fi existat si patura asta a populatiei care ar fi urmat sa cumpere de la ei, nu? Nu conteaza ca mare parte din cerere era speculativa, ce conteaza e ca era finantata; adica si speculatorii aveau bani, si “speculatii”, ca sa zic asa. Adica aveau ca le dadeau bancile. Acum finantarea e la pamant, insa se va intoarce. Nu cred ca bancile vor accepta sa traiasca din comisioane si specula valutara; ele traiesc din credite mari pe termen mediu/lung. Cind creditul va reveni, piata imobiliara va reveni pentru simplul motiv ca cererea exista in continuare. Criza actuala e mai mult o criza a creditului decit o criza imobiliara. Din motive culturale sau de orice fel vreti, romanii vor vrea sa cumpere in continuare case si cred ca mai este mult pina cind cererea va fi depasita de oferta; acesta va fi momentul in care scaderea preturilor va avea o baza “economica”. Calculele bazate pe indici, PIB, etc sint intotdeauna invalidate de evolutia pietei, adica a raportului cerere/oferta. As simple as that.
19.1.2009, 1:50 pm
mai este o cauza a cresterii preturilor in romania: intelegerea dintre patronatele imobiliare si banci, ceva de genul: “voi saltati preturile, noi le dam credite”, adica le luam dobanzi… chiar si asa, dl artur silvestri (alias tarnacop) fostul pres al patronatelor din imobiliare, purta pe piept, pe ultimul sau drum spre locuinta de veci, o simpla moneda de 0,50 lei! asta da, ieftineala !
19.1.2009, 2:14 pm
Congrats pt articol & calcule, Khris, pt pdv pertinente si argumentate celorlalti, iar @Ionel: cred ca ai nimerit cuiul din primul foc ! Ne apropiem de baremul de obiectivitate in analiza evolutiei pietei X (- diverse) romanesti. Nu mai invocam de fiecare data evolutia romaneasca = atipica si “inexplicabila” in termeni economici, pentru ca vad ca e lume tot mai interesata si avizata in domeniu, familiarizata si la prima mana cu ‘modele economice’ comparabile.
19.1.2009, 2:23 pm
O metoda destul de folosita este exprimarea pretului unui apartament in salarii anuale ale persoanei-target pentru a-l cumpara. In Bucuresti salariul mediu este de 1000 de EUR brut pe luna, deci salariul mediu pe an este de 12.000 EUR. Pretul unui apartament intr-o economie dezvoltata este de aprox. 5 ori salariul anual, uneori chiar mai mult. Deci persoana cu 1000 de EUR pe luna ar trebui sa poata cumpara locuinta la 60,000 de EUR. Ceea ce se intampla acum, intrucat pot cumpara garsoniere. O familie cu 2 venituri ar trebui sa poata cumpara apartament la 120,000 de EUR. Ceea ce se intampla acum- un apart de 2-3 camere poate fi cumparat la acest pret in Bucuresti.
In afara de costurile materialelor de constructie (caer sunt in mare similare in Germania si Romania), costurile unui apartament includ si costurile de finantare. Cat la suta din apartamentele din Romania se cumpara cash si cat se cumpara pe credit? Nu e adevarat ca in Romania sunt mult mai multe tranzactii cash (in care pretul este exact cel de vanzare, fara costuri aditionale) comparat cu tranzactii pe credit (in care pretul final include si finantarea pe 25 de ani)?
Am mentionat cateva argumente pentru care preturile la imobiliare nu ar trebui sa scada in Romania.
Evident ca sunt multe argumente pentru care preturile ar trebui sa scada, dar asta nu inseamna ca preturile vor scadea de 4 ori- pentru motivele de mai sus.
Parerea mea e ca deja dupa o scadere de inca 20-25% preturile la apartamente vor deveni atractive, in masura in care conditiile macro nu se deterioreaza semnificativ.
19.1.2009, 2:35 pm
[...] Orgonas scrie despre sfarsitul legendei si inceputul normalitatii in sectorul imobiliar , analizand cu atentie cauzele acestei crize din sectorul imobiliar [...]
19.1.2009, 3:13 pm
[...] de nu isi face calculele, de a nu prevede riscurile, de a isi cumpara ceea ce nu isi permit. Acum piata imobiliara incepe sa se regleze, va ajunge la valori normale. Am auzit un zvon cum ca guvernul ar vrea sa plateasca creditele [...]
19.1.2009, 3:22 pm
Una peste alta, poate cineva sa imi spuna, daca se dau deblocheaza creditele, este bine sa cumpar o casa sau…mai astept? Si daca ar trebui sa mai astept, cit sa astept? Un an, doi, cinci? Pentru mine e foarte important acest proiect si as vrea sa primesc un sfat competent. Multumesc.
19.1.2009, 3:30 pm
@Oana; si eu sunt in aceeasi situatie si pe moment am decis sa mai astept cel putin pana la vara, sa vad pana unde ajung preturile. De ce sa cumperi acum mai scump cand poti cumpara peste cateva luni mai ieftin? Este posibil ca preturile sa scada continuu pana anul viitor, moment in care se vor plafona.
19.1.2009, 4:14 pm
@alex:
1000 E/luna salariul mediu ?! Nu stiu ce-ai luat la bord, dar te-a palit tare. As zice ca undeva la 80-85% din salariatii din Bucuresti au un venit brut sub 1000E. Deci preturile tale sunt valabile pentru elita, care elita fiind nu o sa stea intr-o cloaca infecta in Berceni.
19.1.2009, 4:31 pm
@stelian:
http://www.bucuresteni.ro/info/social/Salariul_mediu_net_in_Bucuresti_600_de_euro.html#Weiter%20Button
Cam cat e salariul brut ca sa ai 600 de EURO net mediu? Poate 80-85% din salariatii din Bucuresti au sub 1000 de EUR brut, dar nu foart mult sub.
Daca tu ai alte statistici mai exacte (link-ul este o estimare, nu o statistica)- atunci imi retrag afirmatia. Probabil ca salariile in EUR au scazut si din cauza cursului de schimb, desi multi angajati au salariile fixate in EUR.
Intre timp:
http://www.zf.ro/companii/1-500-de-euro-salariul-mediu-brut-al-bucurestenilor-din-multinationale-angajatii-din-botosani-castiga-de-doua-ori-mai-putin-3282999/
Poate nu m-a palit chiar atat de tare pe cat crezi tu.
19.1.2009, 4:56 pm
@Stelian
Alex si colegii au lui au chiar peste 1000 Euro/luna. Daca ei toti au peste 1000 Euro/luna, cam cati crezi tu ca s-ar situa sub media din biroul lor?
In primavara se alege praful de creditele ipotecare cu grad de indatorare peste 50%.
19.1.2009, 5:07 pm
kris, ai incercat sa afli cate locuinte noi s-au contruit in .ro in ultimii ani ? Din cate imi aduc aminte, in 2007 au fost doar ~ 11000 de autorizatii de constructie (inclusiv reparari de cotete), iar in 2008 doar ~ 19000.
Parca imi aduc aminte ca in 2005 s-a mai largit intravilanul oraselor. In afara de Constanta, unde am vazut ca sunt planificate strazi noi, s-a mai intamplat ceva ? Adica: s-au mai facut planuri pentru strazi, extinderea retelei electrice si a celei de canalizare etc. ?