Economie Imobiliare Publicat la 18.1.2009 84 comentarii
Sfarsitul legendei si inceputul normalitatii in sectorul imobiliar
La inceputul anului 2008, toti specialistii se intreceau in predictii optimiste in ceea ce priveste cresterea preturilor apartamentelor, cei mai pesimisti indicand doar o incetinire a ritmului de crestere a acestora. Investitorii anuntau lansarea unor proiecte imobiliare cu valori ce depaseau sute de milioane sau chiar miliarde de euro iar sectorul constructiilor avea de departe cea mai importanta dinamica de crestere dintre toate sectoarele economice.
In doar sase luni insa, situatia s-a schimbat radical, piata incepand initial sa gafaie iar mai apoi sa se blocheze complet. Cum s-a ajuns aici? Pentru a intelege ce s-a intamplat, trebuie sa apelam la istorie.
Incepand cu anul 2000, pretul apartamentelor a inceput sa creasca dupa ce in anii precedenti au evoluat oarecum liniar, fara mari variatii de la un an la altul. In anul respectiv, pretul mediu al unei garsoniere in Bucuresti se situa in jurul a 6000 de dolari, respectiv 6500 de euro (sursa), salariul mediu net lunar se situa la 107 eur (2.139.138 lei vechi) deci pretul unei garsoniere era echivalent cu 61 de salarii medii nete. Opt ani mai tarziu, aceasi garsoniera valora 70.000 de euro in timp ce salariul mediu net a crescut la 350 de euro (1300 ron), raportul pret/venit crescand de la echivalentul a 61 de salarii la echivalentul a 200 de salarii ceea ce inseamna ca romanul mediu trebuie sa isi economiseasca tot salariul timp de 17 ani pentru a isi cumpara o garsoniera. In acesti opt ani, preturile medii ale apartamentelor au crescut cu 1000%+ in timp ce veniturile au crescut cu doar 330%, creand astfel o prapastie uriasa intre preturile locuintelor si puterea de cumparare a populatiei.
In ceea ce priveste chiriile, daca in 2000 in Bucuresti o garsoniera se inchiria in medie cu 80 de euro (75% din salariul mediu), in 2008 chiria ajungea la 350 de euro (egala cu salariul mediu), deci corelatia chirii/venit este mult mai stransa decat cea preturi/venit. Din punctul meu de vedere, evolutia chiriilor reflecta cel mai bine modul in care evolueaza si puterea de cumparare intr-o tara – in SUA spre ex., indicele de corelatie dintre evolutia chiriilor si evolutia venitului se situeaza in jurul a 99% (sursa)
O alta modalitate de a compara preturile imobilelor din diferite tari prin prisma puterii de cumparare este aceea de a raporta pretul pe metru patrat la PIB-ul pe locuitor. In anul 2007, o agentie imobiliara solvena a realizat un studiu (Romania nu a fost inclusa) prin care a comparat costul mediu al unui apartament de 60 metri patrati si cu o vechime de 20 de ani, amplasat la 15 minute de centrul orasului (au fost considerate doar capitalele tarilor). Raportand preturile apartamentelor la PIB per capita, au rezultat urmatoarele valori: in Varsovia, un polonez isi poate cumpara 9 m2 de locuinta pe an, solvenul 9,2 m2 in Ljubljana in timp ce capitalele Europei de vest sunt mult mai ieftine – Berlin (18,4), Roma (16,1) si Viena (15,9). Deducem de aici ca in Europa de Est, pretul imobilelor raportat la puterea de cumparare este cel putin de doua ori mai mare decat pretul celor din vest (sursa).
Folosind acelasi raport, am calculat ca la un PIB de 130 de miliarde de euro si un pret mediu in Bucuresti de 1500 de euro pe metru patrat, un roman isi poate cumpara in fiecare an aproximativ 4 metri patrati de locuinta. Comparand aceasta cifra cu cea aferenta Berlinului spre exemplu, vedem ca preturile imobilelor in Romania sunt de cel putin patru ori mai mari decat cele din capitala Germaniei.
Dar care au fost motivele cresterii accelerate a preturilor in ultimii opt ani? Din punctul meu de vedere, principalele cauze sunt urmatoarele:
-
evolutia extrem de slaba a sectorului constructiilor intre anii 1990-2005, perioada in care numarul apartamentelor date in folosinta a fost extrem de mic, ceea ce a creat o tensiune in piata avand in vedere ca numarul celor care aveau bani sa isi cumpere un apartament crestea mai repede decat numarul apartamentelor livrate, constructorii nemaiputand tine pasul cu explozia consumului. Aceasta stare de fapt a generat o concurenta intre cumparatori, piata fiind practic una a vanzatorilor;
-
Aparitia speculatorilor investitorilor straini, in special fonduri de investitii, care cumparau apartamente la kilogram in speranta ca preturile vor exploda. In ultimii ani, numarul apartamentelor noi livrate pe piata nu a depasit 10.000 anual, dintre care mai mult de jumatate au fost cumparate de catre aceste fonduri, romanilor neramanandu-le altceva de facut decat sa se lupte pentru cele cateva mii ramase;
-
Profitul absolut uluitor pe care dezvoltatorii il incorpotau in pret, profit care in unele cazuri depasea 100% (cunosc pe cineva in Timisoara care in 2007 mi-a spus ca daca nu castiga cel putin 100% nu se apuca de lucru);
-
Producatorii de materiale de constructii – in special cei trei mari de pe piata cimentului – nu faceau fata comenzilor si din acest motiv, vindeau marfa in primul rand celui care platea mai bine;
-
Cresterea pretului terenurilor pana la un nivel la care o investitie imobiliara nu se mai justifica din punct de vedere economic;
-
Exploxia creditarii – bancile puneau la dispozitia clientilor bani din ce in ce mai ieftini si mai usor de obtinut.
In toata aceasta perioada, cresterea preturilor a fost intretinuta si de specialistii in domeniu, specialisti care justificau o asemenea evolutie prin cresterea puterii de cumparare a romanilor, insa o aceasta explicatie nu sta in picioare daca ne uitam la dinamica raportului pret/venit aferent ultimilor 8 ani. Privind acest raport, era clar inca din 2005-2006 ca ne aflam in plin bubble imobiliar iar spargerea acestuia nu era decat o problema de timp.
Unde ne aflam acum? Citesc aici despre cel mai mare esec de pana acum al unei companii imobiliare pe piata romaneasca, situatie care ma face sa ma gandesc la modul in care aceste companii doreau sa investeasca in RO: incropeau un proiect, puneau in vanzare apartamentele fara sa sape nici un metru cub de pamant (cei mai sofisticati gaseau rapid finantare bancara pentru inceperea lucrarilor) iar in momentul in care vindeau 20-25% dintre apartamente – eventual toate unor speculatori investitori straini – se apucau de constructie. In acest mod, practic lucrau doar cu banii clientilor, singurele investitii fiind cele in achizitia pamantului, asta in cazul in care proprietarul pamantului nu se asocia cu investitorul.
Acum, confruntati cu lipsa cumparatorilor, multe dintre companiile care utilizau schema de mai sus se afla in situatia de a nu mai avea bani pentru continuarea lucrarilor, astfel incat sunt convins ca acest „faliment†nu va fi decat primul dintr-un sir lung de falimente care vor avea loc in urmatorii doi ani.
Perioada urmatoare va aduce o reasezare a pietei, profiturile vor scadea vertiginos iar jocurile vor fi facute in primul rand de catre dezvoltatorii care pot livra imobile cu un raport pret/calitate in linie cu asteptarile consumatorilor.
Parerea mea legata de evolutia in 2009 a preturilor imobilelor mi-am expus-o aici, pe termen lung insa (5-10-15 ani), este evident faptul ca raportul pret/venit va tinde sa il egaleze pe cel din economiile dezvoltate. Puteti vedea in tabelul de mai jos valorile acestui raport in SUA, Germania si UK:
| Â | Pret mediu imobile 2006 $ | Venit salarial mediu 2006 $ | Raport pret/venit lunar |
| SUA | 225000 | 2250 | 100 |
| Germania | 292000 | 3400 | 86 |
| UK | 385000 | 3700 | 104 |
| Medie | 300667 | 3117 | 97 |
Din pacate, pentru Romania nu putem calcula un astfel de raport in cauza lipsei datelor oficiale in ceea ce priveste pretul mediu al unei locuinte. Institutului National de Statistica i-au trebuit 18 ani de democratie pentru a porni acest proiect si doar de la 1 ianuarie 2010 vom afla care este acest pret mediu. Luand insa in considerare un venit mediu lunar de 350 eur si un raport pret/venit mediu de 97, pretul unui imobil in RO ar trebui sa se situeze in jurul a 34.000 de euro.
Insa, indiferent care va fi cifra comunicata de catre INSSE in 2010, un lucru este sigur: anul 2008 a reprezentat sfarsitul legendei si inceputul normalitatii in sectorul imobiliar romanesc.Â
Â
Â
Â
Nota: datele statistice sunt luate de pe site-ul INSSE iar cursul valutar este cel mediu comunicat de catre BNR pentru 2000 respectiv 2008
Cristian Orgonas, Timisoara, blogger din 2008. Am 10 ani experienta in Vanzari, Supply Chain si Achizitii, iar pe acest blog public articole pe teme economice.
19.1.2009, 5:07 pm
Si noua ne-a “iesit ” ca pretul mediu al unei locuinte trebuie sa fie undeva intre 5-7 venituri medii anuale, argumentand asta inca din 2007.
Spre deosebire de capitaluri sau marfui obisnuite, imobilele au o particularitate, nu se pot importa si nu se pot exporta, asa ca pretul lor nu se poate forma pur si simplu pe baza preturilor internationale.
Asta spre surpriza “analistilor imobiliari”. care ne tot dadeau exemple despre “preturile europene”.
Cea mai corecta estimare a unui imobil se face folosind ca unitate de masura venitul mediu anual din regiunea(tara) respectiva.
19.1.2009, 5:32 pm
@emilper: planuri sunt convins ca sunt insa nu cred ca autoritatile au capacitatea de a atrage finantare pentru ele. Cat priveste nr autorizatilor de constructie, au fost eliberate aprox 50.000 anul trecut insa acest numar reprezinta nr cladirilor, nu al apartamentelor.
@Alex Dumitrescu: mai avem nevoie de cel putin inca 10 ani pentru a intra in normalitate. Si asta in varianta optimista.
19.1.2009, 5:54 pm
@ ionel: cu totul de acord, decizia de cumparare se ia pe criterii culturale si afective. As mai complecta apropo de criterii culturale, cultura proprietarului care inchiriaza. De nenumarate ori am vazut atitudini ale proprietarilor care “tolereaza” chiriasii in imobilele lor si fac abuz de puterea pe care o au din pozitia de proprietar. Asta face ca chiriasii sa aibe viata grea depinzand de bunul plac al proprietarilor care iau decizii sum bate vantul si nu respecta chiriasii. Asta e valabil si pentru persoanele fizice si cele juridice, si chiar in pensiuni conduse de patroni am observat aceeasi atitudine. Deci, chiriasii sunt dispusi sa plateasca un pret mai mare si sa faca sacrificii numai sa scape de statutul de chirias. Si inca o treaba care tine tot de mentalitate si cultura: pentru romanii proprietari e mai important sa le fie imobilul evaluat la sume fabuloase, nu conteaza ca n-ar primi niciodata asemenea sume.
@khris: n-ai pus si spalarile de bani ca sursa de presiune cu efect in cresterea preturilor! Probabil majoritatea preturilor-record platite efectiv au avut ca sursa astfel de bani. Si au fost si destui bani obtinuti foarte usor in afaceri cu statul. Vorba aceea: easy come, easy go. Nu cred ca au fost destui ca sa ridice intreaga piata, dar au ridicat stacheta preturilor.
19.1.2009, 7:04 pm
Ar mai fi un lucru de luat in calcul. La un moment dat statistica spunea ca in nou terminatele rezidentiale s-au mutat efectiv numai 25% din proprietari, ceea ce facea ca 75% sa fie cumparat pentru a fi speculate. Avand in vedere ca sunt totusi putini romani care sa cumpere pentru a specula, se deducea ca cei 75% sunt in majorate straini. Ca atare cresterea de preturi a fost importata prin comparatie cu preturile platite pe piata locala a speculatorului. Acum ca specula nu mai merge, pretul o sa se ajusteze pana la puterea de cumparare a romanului, deci daca salariu mediu e de 350 eur, apoi la el se ajusteaza.
20.1.2009, 1:26 am
[...] continuarea, plus un articol bun pe aceeasi [...]
20.1.2009, 1:32 am
draga Cris, comentariul tau este excelent!
ca totdeauna, Romania e tara in care inconstienta e de bon-ton, din pacate. Cunosc lume care, dupa ce a castigat bani fara sa miste un deget, in anii trecuti, e speriata ca “vai draga, ce ne facem cu criza?”. Cine a fost realist in ultimii ani, a stiut insa ca ce i se intampla era un noroc urias, si in plus unul castigat pe spezele omului de rand pe care il injura cand trebuia sa-i dea prioritate la zebra si se ferea de el, plecand cat mai des afara din tara aia mizera, in care se castigau banii cu galeata dar se dispretuia, in afara de bani, totul.
sa vedem daca criza ii va aduce pe inconstientii din upper-class la realitate, sau daca nu va face altceva decat sa amplifice ruptura dintre upper-ignorant-class si omul de rand, in fond extrem de sarac, in ciuda cresterilor de salarii din ultimii ani.
20.1.2009, 6:59 am
domnilor, la intrebarea “cat sa mai asteptam” am un singur raspuns:
criza din 29-33 a durat de fapt pana in 40, a fost unul dintre cauzele razboilui, apoi e pauza, ca a fost razboi. iesirea din criza s-a realizat in perioada 45-56, abia dupa 56 s-a revenit la o perioada normal de crestere economica si trai decent.
pentru cei care cred ca, gata, avem criza anul asta poate pana prin aprilie, poate mai, am o veste tare trista. daca se va mai iesi pe cale pasnica din aceasta criza, revenirea la normalitate va avea loc peste 15 ani, pana atunci va fi destul de greutz…..e, pentru romani n-ar fi o problema, la noi e ceva normal, ne-am obisnuit. mai rau cu cei ce si-au tras mertzane si case pe credite de zeci de mii de euro. ei vor fi cei care vor sta la farfuria milei…
inca una, salariu mediu de 1000 de euro este maricel si pentru viena, in bucuresti 1000 de euro reprezinta media celor mai bine platiti 10% dintre salariati. atat, majoritatea fac sub 500, iar de anul asta se va cobora spre 300, daca nu 200. bafta and sweet dreams!
20.1.2009, 1:59 pm
@alex
http://www.validari.ro/salarii.php
600 EUR net, pentru cineva cu un copil in intretinere vine 776 EUR brut. Din curs se mai pierd 10%.
Legea romaneasca impune contractele de munca in lei. E drept ca unii au indexari la cursul euro, dar cate firme crezi ca mai fac aceste indexari acum, cand in foarte multe multinationale se fac reduceri de salariu cu 10-20% ?
Per ansamblu, un brut mediu de 700 – 800E e aproape de ce se intampla acum in Bucuresti.
Acu, nu cred ca-si inchipuie cineva ca exista doua jumatati egale cu salari sub si peste acel nivel. Asta ar insemna o distributie liniara a venitului, care nu e posibil nici in tari puternic socialiste, cu impozite progresive uriase.
Practic, veniturile mari sunt ingramadite la polul superior, unde o mana de manageri de top cu salarii de sute de mii/milioane de EUR ridica media pentru toata lumea. Avem de fapt o distributie Pareto (“regula 80 – 20″).
Sa nu uitam ca in Bucuresti sunt sediile centrale ale multor companii, deci numarul de manageri pe mia de locuitori e mai mare ca in restul tarii, distorsionand media.
In concluzie, imi mentin afirmatia ca nu mai mult de 15% din bucuresteni au un venit brut peste 1000 EUR, venti care scade rapid cand te indrepti spre centila 50. Ori, mi se pare absurd ca bazandu-te pe veniturile elitei, sa tragi concluzi despre preturile apartamentelor in care sta pulimea.
20.1.2009, 2:29 pm
1. Imi cer scuze daca repet un alt comentariu (cantitatea de informatii prezenta aici este suficient de mare incat sa-mi fi scapat). Dumneavoastra previzionati o reducere a pretului apartamentelor vechi cu 20-25% si aveti ca baza de raportare indecsi cu valoare exprimata in euro. Reiese ca estimarea dvs este de asemenea exprimata in euro. Daca iau in calcul deprecierea leului, comparativ cu, sa spunem media cursului de schimb punctata anul trecut, observ empiric o cretere a pretului locuintelor de 15-20%. Or, cum iau in calcul o cochetare a cursului cu pragul de 4,6-4,8 (excluzand variabile precum tragerea de fonduri de la FMI etc) am impresia ca asa zise comprimari ale pretului locuintelor (exprimate in euro) de 20-25%, determinate strict de piata imobiliara pe jocul cerere-oferta, vor fi cel mai probabil anulate prin deprecierea monedei nationale.
Poate imi spune si mie cineva care a fost scaderea reala a pretului apartamentelor, excluzand influenta cursului de schimb.
2. Am observat indicatorii utilizati, dar si amendamentele aduse de bloggeri, unele dintre ele valide. Exista insa si un alt raport, a carui valoare s-a determinat pe o serie de date suficient de lunga care sa-i confere relevanta, ce-i drept insa nu in tara noastra, marcata de o volatilitate ridicata. Totusi, empiric exista similitudini. Vorbesc de raportul de 1/200 intre chiria platita pentru un apartament si pretul acestuia. Exprimand ambele valori in aceeasi moneda excludem astfel influenta cursului de schimb. Exemplu: o chirie lunara de 300 de euro pentru o garsoniera ar presupune un pret de 60.000 de euro pentru acea garsoniera. Observam ca, in oarecare masura, raportul este valid si in piata noastra. Cum nu cred intr-o substantiala a chiriei, mai ales ca oferta de locuinte continua sa fie subdimensionata, mi-e greu sa cred va exista o scadere pe partea pretului locuintelor pentru a pastra validitatea raportului. Daca s-ar intampla insa acest scenariu, mai mult ca sigur ca o parte a chiriasilor vor trece in categoria solicitantilor de credite pentru a cumpara locuinta.
Pentru a concluziona, consider ca eventuale reduceri ale pretului locuintelor , in euro, sunt determinate doar de fluctuatiile cursului de schimb si a inregimentarii unor prognoze ale acestuia. Pentru a schimba optica ar trebui sa tragem la raspundere acele institutii care permit anumitor segmente (imobiliar, CASCO, telefonie) sa stabileasca niste repere in euro, doar pentru a trece in gradina clientului riscul valutar. Cand vom vedea afisate in agentiile imobiliare doar preturi exprimate in lei, va fi mai transparenta evolutia pietei.
20.1.2009, 2:55 pm
@Stelian: la nivelul tarii, 70% dintre salariati castiga mai putin decat salariul mediu iar in Bucuresti, probabil ca discrepanta este si mai mare.
@Valentin: o scadere a leului nu va face decat sa accelereze scaderea pretului apartamentelor avand in vedere ca aceasta depreciere nu face altceva decat sa ingreuneze si mai mult accesul la credite. Insa pana nu vom adera la zona euro, vanzatorii se vor raporta la moneda care le convine (anul trecut, in momentul in care euro se apropia de 3.1 ron, aproape nimeni nu mai vindea in euro).
20.1.2009, 3:27 pm
@Khris: daca nu ma insel tocmai au fost aprobate de catre BNR noile conditii de creditare. Observ in studiile date publicitatii de catre brokerii de credite ca a crescut gradul de indatorare permis si a scazut valoarea avansului solicitat. Am citit doar un titlu:
“”O familie cu un salariu mediu net lunar de 4.000 lei poate avea acces la un credit ipotecar de 70.000 euro “”"
Credeti ca romanul va fi mai cumpatat si nu va accesa acest nou regim de finantare?Ma indoiesc…consumismul a fost ridicat la grad de arta si nu-l vad detronat decat in prea putine cazuri. Va vedea pretul apartamentelor de 2 camere la 70.000 de euro si va dori sa le achizitioneze, fara sa tina cont de diferenta de curs si alte elemente. Va face ca intotdeauna o afacere.
Desi urmaresc indeaproape studiile de piata, nu cred sa fi vazut in iulie 2007 (momentul de minim al cursului) prea multe preturi afisate in lei. Vanzatorii solicitau tot euro, insa avusesera grija sa indexeze pretul apartamentelor la noul curs de schimb..de aici si majorarea substantiala a pretului apartamentelor.
20.1.2009, 3:39 pm
@Valentin
La punctul doi ti-ai construit rationamentul pe baza …insulei de prosperitate Romania.
20.1.2009, 4:07 pm
@AristotelCostel: mi-am construit rationamentul pe baza irationalitatii autohtone, si nu numai, si a interesului individual. Mai mult ca sigur ca ne vor astepta vremuri grele, iar acea insula de prosperitate se va stramtora. Insa indivizii vor gasi forme de coeziune pentru a putea accede la credite (mai ales ca acum s-au mai destelenit conditiile de creditare). Casatoria este doar o forma a acestei coeziuni. Acolo unde venitul lunar individual este redus, prin insumarea a doua venituri ai “sansa” sa obtii un credit pentru o locuinta (desigur la o valoare mult supraevaluata)….dar mai conteaza…..observ ca alte popoare au un sistem al chiriilor bine pus la punct…in Romania dorinta arzatoare de a avea o locuinta a chivernisit diverse categorii de agenti ai pietei imobiliare…trebuie neaparat sa stapanim, dreptul de proprietate manifestandu-se obsesiv…motiv pentru care, cererea de locuinte va continua sa fie excedentara ofertei (desigur putem discuta si despre insuficienta ofertei insa acesta e un alt capitol).
20.1.2009, 4:33 pm
foarte fain articolul, eu personal vad ca prim motiv pt cresterea pretului lacomia bancilor care au dat credite cu nemiluita. cand creditul ipotecar inca nu era o realitate in bancile noastre preturile apartamentelor erau undeva in jurul a 9-11mii dolari(asta cand era dolaru la putere,cand s-a schimbat paritatea si euro a luat avant au pus aceeasi suma dar au schimbat moneda care a provocat iar o crestere nejustificata). Ideea e ca romanul e lacom si vrea profit cat mai mult cu minimum de efort. e inadmisibil sa dai 100 mii euro pe o cocina veche de 20-30 de ani ,cum se practica in bucuresti…
20.1.2009, 7:14 pm
@valentin
Balivernele educatiei romanesti n-au nicio legatura cu caritasul imobiliar mondial. Nu s-a destelenit nico creditare. Acum se incearca prostirea ultimilor fazani.
Romania va intra in recesiune si probabil PIB-ul din trimestrul IV din 2008 va fi inferior celui din 2007. Se restrang activitati, se taie in carne vie. Aprecierea euro va duce la abandonuri pe capete pe segmentul creditatilor ipotecar si asta va influenta puternic preturile cloacelor.
20.1.2009, 8:15 pm
@Stelian: am intrat pe validari.ro. Un salar de 600 de EUR net este echivalent cu 856 EUR brut, probabil ca am pus eu ceva gresit de nu mi-a dat 776 EUR- sunt destul de batut in cap la partea contabila a activitatii economice.
Sa zicem ca salarul brut mediu pe Bucuresti e 776 EUR. Din asta, daca vrei sa folosim termeni stiintifici, aplicand la misto Gauss combinat cu Paretto (oricum eu nu cred in nici una din aceste doua dar tu ai inceput sa le folosesti) cam 80% din salariati au +/-20% din salarul mediu brut (hehe). Adica 80% din forta de munca din Bucuresti are salarul mediu brut intre 620 EUR si 930 EUR. Glumesc acum dar probabil ca distributia asta nu e chiar atat de rupta de realitate.
10% din forta de munca din Bucuresti are atunci un salar mediu brut sub 620 EUR (asta inseamna net 439 de EUR conform calculatorului validari.ro) si 10% din forta de munca din Bucuresti are un salar mediu brut peste 930 EUR (652 EUR brut). Mie mi se par si cifrele astea destul de reale, chiar daca metodele folosite scartaie destul de tare.
Te las pe tine sa faci calculele mai departe. Daca vezi eu am zis ca doar 10% au salarii peste 930 EUR (spre deosebire de 15% cum ai zis tu ca au salarii peste 1000 EUR). Problema e ca astia 10% toti vor sa stea in buricu targului (Dorobanti, etc) si oferta de case in aceasta zona e destul de limitata.
@Khris: da, 70% din salariati au salarii sub medie. Insa si preturile in afara oraselor sunt mult mai mici. Poti cumpara case taranesti cu 20-30000 de EUR avand 150-200mp si 2-3000mp de gradina. Ce zici?
Legat de pretul caselor, eu nu inteleg de ce nu e exprimat pretul caselor in lei. Peste tot in Europa Centrala (Ungaria, Polonia, Cehia etc) preturile sunt in moneda locala.
Nu ca m-ar deranja sa scada major pretul caselor (poate mai imi iau vro 2-3 apartamente la pret de 1995), dar nu vad cum ar cadea pretul caselor cu mai mult de 30% (in Bucuresti) in urmatorii doi ani din urmatoarele cauze:
- costul de constructie nu a scazut atat de mult
- exista inca o cerere peste oferta de locuinte, problema e (doar) accesul la credite
Evident ca daca economia romaneasca o ia razna de tot atunci toate calculele astea sunt egale cu zero si atunci o sa cumpar 5 apartamente la pret de 2.
@AristotelCostel: “Acum se incearca prostirea ultimilor fazani.” In termeni academici “bull-trap”
20.1.2009, 11:42 pm
1. Nici eu nu-mi aduc aminte sa fi vazut preturi in lei in vara lui 2007. Pur si simplu vanzatorii mai bagau 5000 de euro in plus, si bancile erau mai mult decat bucuroase sa finanteze aceasta diferenta, mai ales ca si salariile oamenilor cresteau proportional, “din burta”. Poate prin TM sa fi fost altfel. Imi aduc aminte in schimb foarte clar cum prin 2002-2003, odata cu aparitia primelor banci serioase care ofereau credite populatiei si odata cu devalorizarea dolarului fata de euro, s-a facut trecerea destul de rapida de la USD la EUR. Deci memorie am. As fi retinut si daca ar fi existat preturi in lei.
2. Asta cu bengosii care insfaca 4000 de leutzi si se si grabesc sa-i bea pe un kil de apartament cu 60% grad de indatorare e cea mai buna gluma a zilei. Ma intreb din ce isi vor mai plati intretinerea, mancarea, transportul zilnic samd, tinand cont de maniera in care le va fi afectata puterea de cumparare prin deprecierea leului.
21.1.2009, 7:45 am
alex, daca mai spui o data imbecilitatea cu” cererea e mai mare decat oferta” voi incepe sa cred ca fie esti speculator imobiliar fie nu esti decat un biet manipulat, parte din turma de ovine moderne.
cererea va fi oriacnd ami mare, pentru ca cel cu apartament de o camera viseaza la unul de doua, cel cu doua la unul de trei, cel cu trei al unul cu patru, cei cu patru la o casa, cei cu casa la o casa d evacanta pe deasupra, cei din urma si-ar dori o vila la mare, cei cu vila si-ar mai dori si un elicopter pesonal, xi cu elicopter un avion…
vezi tu, daca n-ar exista aceasta cerere mai mare decat oferta am fi cu totii niste budisti in…Buthan, ne-am multumi cu o farfurie de orez si am medita toata ziua(“Accordingly, in 2006 Business Week rated Bhutan the happiest country in Asia and the eighth happiest country in the world citing a global survey conducted by the University of Leicester in 2006 referenced to as the “World Map of Happiness’)
chestia asta la acre ii spui tu cere mai mare decat offerta este motorul economiei si al societatii, unii ii mai spun si GREED.
(Greed is the self-serving desire for the pursuit of money, wealth, power, food, or other possessions, especially when this denies the same goods to others. It is generally considered a vice, and is one of the seven deadly sins in Catholicism.)
DECI, FARA GREED NU EXISTA CERERE, FARA CERERE NU EXISTA NCI UN ALT MECANISM CARE SA-L DETERMINE PE UN INDIVID SA-SI VANDA MUNCA PE 30 DE ANI PENTRU CEVA CE NU-SI PERMITE.
16.6.2009, 4:49 am
MIRCEA, COMENTARIUL DE MAI SUS L-AM FACUT EU CU CATEVA LUNI IN URMA PE ALT FORUM. NU MAI STIU CARE, DAR AI PUTEA TE ROG SA-MI AMINTESTI? NU TE ACUZ DE PLAGIAT, MA AMUZA PUR SI SIMPLU SI NU-MI MAI AMINTESC UNDE L-AM POSTAT.
ORICUM , DACA LUMEA MA CITEAZA INSEAMNA CA TOT N-AM PIERDUT VREMEA PE DEGEABA PE FORUMURILE ASTEA…
16.6.2009, 4:52 am
“ami” in loc de mai “al” in loc de la, acre in loc de care, sunt toate greseli pe care le fac cand tastez repede, intotdeauna bat a-ul mai repede si cris poate sa verifice…
21.1.2009, 9:47 am
@Alex: ceea ce conteaza este cererea solvabila, nu cererea pur si simplu. Sunt convins ca milioane de romani doresc sa isi cumpere o casa dar asta nu inseamna nimic pentru dezvoltatori avand in vedere ca probabil sub 10% din cei care isi doresc au si posibilitatea de a o cumpara.
21.1.2009, 1:33 pm
mircea: nu e o imbecilitate. e o realitate. in 90% din situatii cererea potentiala este mai mare decat oferta. legat de lacomie, e si nu e chiar asa. o parte e lacomie, dar o buna parte e nevoie, piramida lu Maslow etc. daca azi ai un copil si peste 2 ani ai trei copii, nu e lacomie sa vrei sa te muti intr-o casa mai mare.
eu cred ca tu esti un speculator imobiliar. vrei sa scada pretul caselor cu orice pret
khris: evident ca e vorba de cererea solvabila. preturile scad acum pentru ca a scazut cererea solvabila, din cauza creditarii. cand creditarea va fi posibila din nou, cererea solvabila va creste si preturile vor creste din nou cand vor da iama bizonii prin agentii.
21.1.2009, 2:12 pm
Am incercat empiric sa observ daca in piata imobiliara, in momentul de fata, exista un discount in lei la pretul apartamentelor. Desigur, mica analiza nu a fost zonala si deci rezultatul isi pierde din relevanta. Discutand in lei, dupa eliminarea influentei aprecierii monedei europene, se observa o reducere de doar cateva procente, pana in 10%. Iar aceasta reducere cred ca are o alta explicatie decat cea a jocului cerere-oferta. Intermediarii aveau intotdeauna un procent, in medie de 3%, pe care il incasau de la cumparatori si eventual si de la vanzatori. Or, acesta era un procent aplicat valorii locuintei, intermediarii fiind intotdeauna interesati sa incheie tranzactia la un pret cat mai mare. Am trecut prin asemenea cazuri. Sa dau un exemplu. Am dorit sa achizitionez un apartament. La capatul firului era o agentie. Apartamentul era trecut la acea vreme la 115.000 euro. Agentia a lasat la pret 3000 de euro..Am reusit insa sa cunosc proprietarul. Acesta ceruse agentiei sa obtina un pret de 100.000 net, deci de 103.000 de euro ca sa poata sa-si traga si agentia castigul. Vorbim de un plus artificial de 12.000-15.000 de euro la pret, Probabil ca se poate generaliza acest exemplu pe un castig mediu mai mic, insa fenomenul a jucat un rol important.
Nu cred ca se poate construi o piata fara intermediari, insa cred ca poate exista o specializare a lor. Unii pe vanzare si unii pe cumparare. Daca as fi achizitionat apartamentul intermediarul ar fi castigat de la mine 3% insa el ar fi trebuit sa-mi reprezinte interesele pentru acesti bani, asa cum, indirect, a facut-o in cazul vanzatorului..
23.1.2009, 9:48 pm
[...] selectii: Sfarsitul legendei si inceputul normalitatii in sectorul imobiliar | khris.ro România obiectiv?: Publicat pe 25 septembrie 2008 Armageddon financiar si Deflatie Din nou, [...]
23.1.2009, 10:51 pm
@Khris
Salutari, e perima oara cand intru aici.
Aceste falimente ale dezvoltatorilor cum vor influenta situatia bancilor care au acordat intr-o veselie credite pentru imobiliar?
23.1.2009, 11:21 pm
@I Adrian: bancile faceau profituri frumoase de pe urma dezvoltatorilor imobiliari iar acum probabil ca cel mai important impact va fi acela ca le vor scadea profiturile.
24.1.2009, 3:52 pm
[...] Merita sa cititi si sfarsitul-legendei-si-inceputul-normalitatii-in-sectorul-imobiliar [...]
3.2.2009, 6:53 pm
[...] imobiliara, dar care pune in opinia mea prea mult accent pe raportul venit mediu/pret real, vedeti aici. Rezultatele, o sa vedeti, sunt [...]
4.2.2009, 11:03 am
cat costa un apartament cu 3 camere chiai langa cafenele in piata DOROBANTI?
AU SCAZUT PRETURILE SI ACOLO?
16.2.2009, 5:26 pm
scaderea preturilor va fi cauzata de un factor foarte simplu; lipsa banilor in piata.Cine spera ca preturile vor mai reveni vreodata la ce a fost in 2007, se poate numi Jules Verne
20.2.2009, 12:41 pm
[...] urma cu o luna, am scris un articol in care am incercat sa calculez pretul corect al unui imobil in Romania luand in considerare o [...]
4.3.2009, 11:49 am
[...] urma cu o luna, am scris un articol  in care am incercat sa calculez pretul corect al unui imobil in Romania luand in considerare o [...]
16.6.2009, 3:07 am
cris, ma faci sa rad cu lacrimi, niic macar mexicanii nu castiga 2250 dolari salariu mediu. o famile nivel mediu de pregatire, ingineri, tehnicieni, contabili, etc, fac usor 100 000-150 000 pe an. d eunde ai sarit tu cu salariul ala minim pe economie. atat fac studentele ce vand la mc donalds, sau femeile de serviciu. e cel ami mic salariu posibil in state…nu poate fi vorba de salariu mediu, iar germania, scuza-ma, dar aiai faca cam jumate cat americanii….
4.8.2010, 10:47 pm
treaba aproape ca s-a rezolvat prin expremierul boc si expresedintele basescu care au luat hotararea sa depasseasca germania la productia de banci pe cm patrat,pentru iesirea din criza si gasirea salariului zis mediu inventi pentru natangi,de le-a umflat fata,acum le ia 15 % ,la retardati zisi razatori.adica rozatori